地產行業邁入降利時代　毛利率20%成新紅線？

王麗新

截至4月6日，以曾跨入“千億元俱樂部”（按全口徑銷售額計）的25家上市房企2021年財報（包括未經審計業績）為樣本，《證券日報》記者統計發現，中海地產、華潤置地、龍湖集團等6家公司歸屬于母公司股東的凈利潤均超過200億元。其中，龍湖集團、華潤置地、綠城中國、中國金茂和金輝控股5家該指標同比增長，其余20家全部下跌。

“2021年，百強房企‘增收不增利日趨嚴重，凈利潤率、凈資產收益率均值分別為9.8%、8.1%，較2020年分別下降2.2個、1.8個百分點。” 中指研究院企業事業部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，地價高企和房地產去金融化限制房企盈利空間，未來1年至2年內，行業或仍將處在降利時代。

毛利率降至20%？

“縮表出清”進行時，房地產行業“唯規模論”已不再適用，“做大而做不強”的房企已陷入流動性危機。在行業低迷時刻，經過復盤、反思與檢討，房企掌舵人開始意識到，房地產行業靠“激進”高杠桿驅動發展的時代已結束。

相比以往業績說明會上“銷售目標”是主角，今年“均好型”頭部房企均在釋放一個信息：以利潤為導向降本增效，變利潤而非規模為KPI考核目標，投資拿地以IRR（內部收益率）為準繩，以非房開業務挖利潤蓄水池。

釋放這一信息的背后，是土地紅利和金融紅利褪去后，行業盈利能力下滑至比肩制造業，并由此帶來的深刻檢視。

以2021年財報數據為樣本，上述25家房企毛利率全部下跌，下跌范圍從0.01個百分點到17個百分點不等，即便有“利潤王”之稱的中海地產亦下跌超6個百分點;若以行業過往共識的25%毛利率紅線計，僅龍湖集團、中海地產等7家邁過紅線，若將毛利率紅線降至20%（業內共識為“新紅線”），則有14家房企過線。……