淺析房地產行業的財務風險防范

■趙志剛

近年來房地產行業發展迅猛，有力地推動了經濟發展，但同時在發展過程中也暴露出一系列問題，負債率過高，融資渠道窄，賒銷難收回等，這些問題導致房地產企業的財務風險日益突出，影響企業可持續發展。因此房地產行業的財務風險防范迫在眉睫。

一、房地產行業的現狀

房地產行業在我國經濟發展中占據重要地位，近年來發展迅速，是促進經濟發展的強大推手。同時房地產行業與建筑業、制造業、金融業等行業緊密相連，牽一發而動全身，其良性發展對其他行業也起到促進作用。近年來，國家頻頻出手，給持續升溫的樓市降溫，監管層陸續頒布了針對房企的“三道紅線”和土地“兩集中”政策，這些調控政策的出臺，清晰地預示著中國房地產行業已進入到平穩發展的新周期。對于房企而言，想依賴財務杠桿實現彎道超車已無可能，只有穩健均衡發展，才能在這個充滿變化的市場贏得一席之地。目前房地產行業存在以下問題：

（一）資本結構不合理

房地產行業極易受國家政策變動的影響，同時國家政策又與財務要素密切相關。資本結構的合理性與企業的資本成本息息相關。企業資本結構不合理，常為財務風險埋下隱患。根據A股2021年中報披露顯示，129家房企剔除預收款項后平均資產負債率為73%，部分房企的負債情況仍然居高不下，此外，不少房企陸續發生資金面暴雷事件，全行業在降杠桿、控風險方面依然任重而道遠，可見降負債仍是房企關鍵。房企通常應收賬款數額大，應收賬款屬于流動資產，但其變現能力弱，易占用大量資金，導致資金鏈斷裂，因此應收賬款管理也相當重要。

（二）融資渠道單一

目前我國房地產企業的資金來源渠道狹窄，融資的核心途徑來自于銀行和非銀行貸款，自籌資金、股市融資、利用外資等其他融資方式籌集的資金較少。去年至今，銀監會的標準不斷提高，銀行不斷縮緊銀根，加大了房地產企業的融資難度，部分房企出現了青黃不接的局面，流動性降低。另外，近兩年受疫情影響，房產銷售減少，資金回籠慢，對外界而言，房地產市場低迷也會導致其融資價值貶值。同樣利用外資融資也因疫情出現波動。因此房地產企業應考慮多元化的融資方式，采用多渠道融資，多條腿走路，尋找適合自己的資金渠道，更加有效地分散風險。

（三）成本控制體系不完善

房地產企業的成本控制是一個系統工程，但大多數房企對成本控制認識不足，注重整體控制，忽視過程控制，即過程中發現問題不及時糾偏，造成資源的浪費。再者我國房地產行業發展歷程短，公司的管理技術還不先進，施工過程中偷工減料，以次充好的情況時有發生，看似節約成本，實則埋下一顆定時炸彈，為企業帶來風險。企業本身也沒有形成完整的企業成本控制體系，成本控制還不夠科學合理，還有很大的提升空間。

二、房地產行業的財務風險類別

業內關于財務風險存在狹義和廣義兩種觀點，狹義的觀點認為財務風險是企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤的可變性。廣義的觀點認為財務風險存在于企業的各項經營與發展活動中，企業處在持續變化的市場環境中，由于各種不可控因素，導致其經營和財務活動偏離了預期發展軌跡，給企業經濟造成一定程度的損失。筆者認為基于廣義的觀點來分析房地產行業的財務風險會更加全面。

筆者將房地產行業的財務風險分為投資與經營風險、資金籌集風險和應收賬款清收風險。

投資與經營風險指企業在投資評估環節中若投資失敗，在經營運作階段成本控制不科學，易導致將來收益的不確定性。這是一個潛在的財務風險因素，因此必須重視這一階段的財務風險，做好科學分析和控制，以免造成大的財務危機。

資金籌集風險是由于受到企業自身的資本結構和融資渠道的限制，當市場利率變化，企業債務到期時，若不能夠及時償還本息，就會導致嚴重的財務風險。

應收賬款清收風險是因為賒銷而引起的。賒銷對房企而言再正常不過了，然而賒銷，企業會面臨賬款無法回收的巨大風險。因此，企業應根據不同逾期欠款戶的實際情況，通過合法的追收流程和追收技巧，采用不同的收賬方式，降低企業風險率和壞賬率，防范巨大損失的出現。

三、房地產行業的財務風險防范

（一）投資與經營階段的財務風險防范

房地產項目的整個生命周期中，從土地的取得到決策是否投資該項目再到項目成本的控制是整個周期中的重要組成部分。此階段影響著項目的前景及企業的利潤。

1．提高風險防范意識。房地產行業同其他行業有相似之處，“人”在風險防范中起著關鍵性作用，因此風險的控制主要還是以人為核心。財務風險存在于企業運營的多個環節之中，要使企業的風險防范發揮作用，首先要讓管理者在思想上重視起來，其次不僅是公司財務部門，其他機構也應樹立風險防范意識，把風險控制落到實處。

2.做好可行性研究，確保投資成功。可行性研究在房地產項目中占據重要地位，是防范投資風險的保證。前期投資成本中土地成本占比最多，購地價格過高，會直接反映到房價上，房價過高導致銷售不暢易造成存貨積壓，形成大的財務風險。同樣的，前期投資成本中設計工作不容忽視，設計要根據樓盤面對的消費群體，考慮適銷對路。如若設計不合理，則必然導致后期財務風險加大。因此必須充分重視可行性研究工作，加大資源投入，確保其順利進行。所以房地產企業要有高素質人才和專業化隊伍，科學控制成本，多一些理性少一些盲目，確保工作的順利開展。

3.成本控制全面化、精細化和動態化相結合。房地產項目全生命周期中每個環節的成本應合理控制。事前預測、事中控制、事后反饋環環相扣，形成全面預算。同時要將每個階段的指標量化與具體化，每個階段的任務細化到人，全員參與到成本控制中，形成成本控制意識。及時將實際支出與預算成本相比較，找出偏差并糾偏，同時為下一環節或其他類似項目提供數據支撐。實現成本控制全面化、精細化和動態化相結合，建立完善的成本控制體系。

4.購買保險，轉移風險。房地產投資中隨時面臨風險，這些風險帶來的損失都是巨大的。要想將這種不可控的因素轉變為可控的因素，通過一些措施將風險移嫁給其他公司不失為一個好辦法。比如可以將房地產商不能承受的損失轉嫁給保險公司，從而提高自己的抗風險能力。房地產保險業務有多種險種，在購買時應結合企業自身情況選擇合適的險種，并選擇信譽良好的保險公司，這樣才能真正達到降低風險的目的。

（二）資金籌集階段的財務風險防范

目前我國資本市場處于發展階段，房地產企業的資金來源大部分是通過間接市場即通過銀行借款來獲得，融資成本高。房地產企業融資渠道狹窄再加上行業自身的特殊性和外部環境的多變性，融資環節面臨著巨大的風險。要解決該階段的風險，房地產企業可以采取以下措施：

1.拓寬融資渠道，改善企業資本結構。我國房地產企業的資金大多數是通過向銀行借款的方式來獲得，由于資金來源單一，公司中大部分是債務資本，無法和權益資本相匹配，嚴重影響企業資本結構和資本成本。房地產企業也應考慮通過發行債券、股票以及各種金融衍生品的形式募集資金，使資金來源渠道呈現多元化趨勢，規避銀行單一渠道融資所產生的風險。另一方面，國家也應該加大金融市場改革力度，努力與西方發達市場接軌，加大金融工具的創新力度與速度，使房地產商有更多的選擇機會。

2.制定科學的融資計劃，完善內部控制。房地產企業在籌集資金時，應根據公司對資金的需求量，提前做好規劃。詳細來說，公司在籌集資金之前，首先要做好預算，科學預判公司資金需求量，防止產生籌集的資金不夠或者超出預算的現象。在確定資金需求量后，企業從自身實際情況出發，如償債能力以及內外部環境，確定合適的資金籌集方式和時機。總之，企業在籌集資金之前要做好預算，資金籌集完后應注意資金按計劃和用途使用，提高資金使用效率。

3.提高資金管理能力。房地產企業需要的資金量巨大，應科學管理與利用籌集到的資金。房地產企業應該對每筆資金的使用情況做詳細記錄，建立一個資金管理系統，以便科學分析資金的使用情況和進行成本的控制，也可以將閑置資金進行短期投資獲取收益，充分發揮資金的價值。另外，也要監控銷售款的收回情況，提高庫存現金的使用效率，完善庫存現金的管理制度。

（三）應收賬款清收階段的財務風險防范

大部分房地產企業實行以銷帶產的管理模式，大量的應收賬款帶來資金的占用，影響企業可持續發展，因此加強應收賬款管理勢在必行。

1.各部門通力合作，提高應收賬款管理水平。應收賬款清收階段的財務風險防范需各部門之間有力配合，形成部門合力，共同推動應收賬款的清收。銷售部門負責提供客戶信用情況，信用管理部門設定信用等級標準，對客戶進行信用評級，財務部門負責應收賬款賬齡劃分，按時對賬，法律事務部負責審核銷售合同，對預警客戶采取必要的法律手段，設置清收部門，對客戶進行動態監控，并安排專人跟進預警客戶，加大清收力度。以上不同部門之間要互相配合，相輔相成，實現信息共享，動態更新。各部門應使用統一完善的應收賬款管理軟件，完整系統地反映公司應收賬款情況，實現事前、事中、事后控制，有效預防財務風險。

2.充分利用應收賬款融資工具，增強變現能力。應收賬款融資，顧名思義是債權企業以應收賬款作為基礎資產，通過出讓其所有權、收款權或以未來現金流為支撐轉化為具有投資意義的證券等方式為企業帶來現實現金流的一系列措施。房地產企業可利用保理、質押、應收賬款證券化等金融工具，將確定的應收賬款轉化為未來長期穩定的現金流，以盤活存量資產，化解資金風險。企業可根據實際情況，選擇適合自身的方式，提高應收賬款變現能力，降低應收賬款風險。

四、結語

綜上所述，房地產行業面臨著資本結構不合理、融資途徑單一、資金鏈不足、成本控制不完善和國家重重調控等多重壓力，由此引發的財務風險應引起高度重視。房地產行業要樹立風險防范意識，建立完善的成本控制體系，拓寬融資渠道，增強融資管理，提高應收賬款變現能力，實現房地產企業的長期、穩定、高質量發展。