產業園區運營管理趨勢及其設施設備管理問題與對策

白云龍

(北京瑞賽科技有限公司 北京 100012)

中國產業園區自1979年開始已發展了40余年，在中國經濟及區域經濟發展中發揮了重要作用。但在2002年后相當長的時間內，產業園區開始出現地產化趨勢，造成很多園區運營的短視化與形式化。直到2018年，當中國房地產進入存量發展模式后，產業園區的運營服務才真正受到廣泛關注和重視，設施設備類資產管理在園區運營中的作用與價值才真正得到重視。

1 產業園區發展現狀與運營管理趨勢

1.1 產業園區內涵

企業出于有利于自身發展的角度考慮，會自發靠近人才、技術、土地、市場等要素富集區，時間一長，就在一片區域內形成大量相關企業的集聚，而這種集聚效應進一步強化了這些要素的富集優勢。但企業這種自發的聚集效率太低，聚集區內環境雜亂無序，基礎設施建設滯后，企業可持續發展空間狹窄。1929年全球經濟大蕭條后，凱恩斯對自由市場經濟進行反思，提出了宏觀經濟理論，主張政府應在國家經濟發展中發揮更大的作用，區域經濟理論正是在此理論基礎上發展起來的。

產業園是區域經濟發展理論的產物。產業園區通常為政府劃定的一片區域，由政府制定統一的產業發展規劃和基礎設施建設規劃，并制定具有吸引力的產業投資與發展政策，以加速產業的聚集發展。早期的產業園區以工業制造園區為主，1990年后，隨著新興科技產業的快速崛起，各類新興產業園區紛紛出現。雖然全球各地園區產業發展的驅動模式不盡相同，但仍有共同的成功要素：技術研究與開發、核心企業與產業集群、組織創新與技術創新。

1.2 產業園區現狀

經濟發展是中國各級政府機構的核心任務，產業園區成為地方經濟發展的主要抓手，自1979年的蛇口工業區取得巨大成功后，各種開發區如雨后春筍般不斷出現。中國開發區網統計數據顯示，截至2021年4月，中國國家級和省級開發區數量為2728個，包括21家國家級經濟技術開發區、168家國家級高新區、150家國家級海關監管區、19家國家級邊境/跨境經濟合作區。

由于我國地域廣闊，不同區域的經濟發展程度不同，產業園區發展階段及特點也各不相同。整體來看，發達地區的國家級開發區數量更多，科技創新產業園區和先進制造園區更多更實；中等發達地區，以地區優勢產業園區和工業制造園區為主，地產化的園區數量更多；欠發達地區，園區產業多為低端制造加工、低附加值類行業，并且地產化的園區非常普遍。

園區地產化現象在中國非常普遍。2002年開始，中國房地產市場進入高速發展期，土地出讓金逐漸成為地方經濟發展資金的主要來源。由于住宅地產開發具有“短、平、快”及超高回報的特征，很多產業園區打著發展產業的名義，而實際干著房地產開發的業務。各行業領先企業中的絕大部分都將房地產作為其重要業務，而產業地產是其介入房地產行業的主要方式。

1.3 產業園區運營管理趨勢

1.3.1 運營管理主體日趨多元化

國內早期產業園運營主體為地方政府，通常以園區管委會的形式存在，全面管理園區的開發建設、經濟管理及社會行政事務等工作。隨著市場經濟的快速發展及園區數量的增加，政府一把抓的園區單一化管理模式開始力不從心，地方政府在管委會之外成立專門的城市投資公司或園區開發運營公司，承擔園區開發建設和招商運營的具體實施。隨著開發區面積的不斷擴容及中國產業資本力量的不斷增強，開發區的招商引資開始聚焦于大企業，落地項目規模越來越大，“園中園”模式開始成為主導，即開發區管委會或地方政府負責行政管理和開發區(大園區)整體性規劃，城投公司或園區開發公司負責園區基礎設施開發建設和園區土地一級開發，而具體的項目園區(小園區)由投資商負責投資建設和運營管理。

在園區地產化的過程中，還出現了一批產業地產開發商，其大多投資運營一個“園中園”項目，少數具有實力的產業地產開發商開始向上發展，承擔地方城投公司或園區開發公司的角色，幫助政府進行土地一級開發、基礎設施投資建設、產業招商和園區運營管理等工作，而作為交換，開發區在住宅或商業等配套土地方面給予支持或特殊政策。

綜上所述，隨著市場經濟的快速發展，我國園區運營管理的主體類型日益呈現多元化和復合化的趨勢。

1.3.2 從園區管理向園區綜合服務轉變

產業園區對地方經濟的推動作用巨大，各地競相推出自己的產業園區，為爭奪有限的產業投資，各園區不斷拔高政策優惠力度，導致區域競爭的加劇。但產業優惠政策僅在企業發展初期能夠發揮較大價值，并不是企業做大做強的關鍵。而且，純政策型園區更多吸引到的是投機型企業，這些企業對園區產業的可持續性發展并無助力。

國內外對園區運營的成功因素的研究表明，園區技術研究與開發基礎、核心企業與產業集群狀況、組織創新與技術創新環境是園區競爭力的三大核心要素。園區運營主體必須尊重市場規律和產業發展規律，重視園區內產業結構優化升級和科技創新，并從園區管理向園區綜合服務轉變，更加強調對園區服務的提供和產業引導的職能。

2 設施設備管理在園區運營中的重要性越來越高

2.1 房地產存量時代物業類資產管理價值凸顯

增量發展是從無到有，存量發展是從有到精。在城市住宅地產高速增長的同時，大量城市基礎設施和產業園區資產被建設起來，此類設施和資產大部分并未真正發揮其價值，反而成為地方政府或投資運營企業的巨大包袱。究其原因，主要在于存量資產運營服務意識與能力不足。

早在2018年，我國房地產市場就開始從增量發展時代進入存量運營時代，但存量運營制勝觀念并非立即得到認同，存量運營管理的模式和方法也需要時間進行探索。2018—2022年，房地產企業經歷著漫長的收縮調整陣痛，因銷售受挫，民營房地產開發企業紛紛債務違約，物業類資產管理卻迎來了歷史最佳發展時期，截至2022年5月底，上市物管服務企業數量已超過60家，總市值近萬億元。當今，存量資產運營服務的重要性已深入人心，存量資產運營模式已得到較大的實踐發展。

2.2 中國產業轉型升級需要真正的園區運營服務

產業地產作為房地產開發的子市場，在房地產增量發展時代的經營模式本質與住宅地產相同：賣方為主要收入來源，產業大多只是賣房賣寫字樓的配套。雖然少數企業在個別產業園區項目上的運營效果優異，但在其大規模復制的過程中，因資源與精力投入的限制，絕大多數復制項目的運營極為失敗。究其原因，經營模式導致園區運營服務是被包裝的、不能持續的，在項目招商及開業時，服務內容很豐富，服務標準非常高，各種承諾也很多，但當開發商或運營方主要目標實現之后，為節約成本，園區運營服務水平會很快大幅降低。更有甚者，很多工業園區要求入園企業在入園之時一次性繳納全部入園年限的物業服務費，后期若有不足，再根據實際情況臨時分攤，這不僅增加了入園企業的資金壓力，還讓他們處在服務關系中的被動地位。由于缺乏持續穩定的物業資產管理及相關基礎服務，很多優質的園區項目在數年之后就變得臟亂無序、設施設備故障頻發。

我國正處于產業升級轉型的關鍵時期，讓園區及其設施設備得到持續穩定的良好運維，在企業需要時運行穩定可靠，在企業閑置時及時處置變現，在企業業務擴展時迅速找到最優解決方案，在確保這些最根本的企業服務需求的基礎上，不斷創新整合并提供更多的產業服務內容，才是存量產業園區最需要的產業運營服務。

2.3 園區運營管理已進入整合服務時代

傳統運營管理模式自上而下，重點在于招商引資，其他服務皆圍繞重點展開，對招商引資有幫助的服務項目優先發展，沒有幫助的服務項目不發展或最低標準發展，這樣發展起來的園區服務是缺乏體系且不可持續的。現代園區運營服務是以企業客戶為中心，在保障企業最根本的園區設施使用需求的基礎上，自下而上沿著企業需求層次向上進行服務的整合，企業底層需求得到充分滿足后才會產生上一層次的需求。

雖然產業園區綜合服務模式仍處于起步發展期，但已經開始在很多方面顯現出巨大的社會價值。例如，促進基礎服務的合理性與完善性、突出園區固定資產類設施設備有效運維以實現增值保值、多維度降低園區企業運營綜合成本、提高園區入住效率降低入住難度、加強園區文化建設及提升園區管理信息化水平等。

3 當前產業園區設施設備管理中存在的問題

3.1 簡單套用普通設施設備的管理模式

產業園區設施設備管理與其他類別物業有很多不同，很多園區服務企業在制定設施設備管理方案時，有時會忽視了其特殊性，簡單套用住宅物業或寫字樓物業等常見方案，導致園區管理與服務的錯位及缺失，尤其是關鍵設施設備的維護保養不力，會給園區企業科研生產等工作造成不可挽回的巨大損失。

3.1.1 管理與服務對象不同

在產業園區中，管理的對象是企業或業主投入的固定資產類設施設備，而服務的對象則是入駐該園區的各個企業及組織，服務機構對各個企業和組織提供的管理和服務，并不會具體到個人。各個企業及組織員工享有相關服務，但對服務機構的權力及費用繳納則由企業和組織統一負責，與個人并不發生關聯。另外，除服務機構制定的管理規則之外，每個園區業主或運營方都會制定比較詳細的園區公約，要求每個入駐企業及其員工遵守。

3.1.2 服務收費不同

產業園區物業類別和設施設備復雜狀況有很大不同，其服務管理成本中較大部分涉及相關設施設備的維護保養和能源支出，因而造成費用構成和收取方式的較大區別。例如，研發辦公類園區的收費內容與方式和商辦接近，通常會按租金的一定比率(即基準費率，通常用年度物業總費用除以經營性物業總面積)，年付、季付的皆有；工業物業的收費通常也按基準費率乘以面積計算，但費用收取方式大多要求入駐企業按入住年限一次性支付。綜上，園區物業服務與管理因所涉及的內容、成本等要比普通物業資產管理大得多，相應的服務費用也比普通物業高出許多。

3.1.3 管理與服務內容不同

普通物業的管理工作主要是提供“四保一服”基礎服務，通常包括停車管理、垃圾分類、疫情防控等方面的內容。而產業園區物業除上述內容之外，還需要提供一些與企業生產相關的服務，如基礎施工與設施運維、文化建設服務、市場營銷服務、投資決策服務、企業運營合規性審查、生產安全審查等一系列內容。不同的管理內容決定了園區管理的思路、管理團隊構成、管理能力與管理資質等方面的不同。筆者多年工作經驗的體會是需要重點關注園區設備設施的管理與維護，這是一切服務工作的基礎。

3.1.4 管理強制程度不同

目前的天眼系統主要側重于防汛抗旱水文氣象監測信息和中短期降水預報信息的應用，缺乏氣候特征監測信息應用。未來兩三年內系統將陸續收集歷史和實時氣候特征監測信息，建立氣候特征數據庫，實現氣候特征監測信息查詢應用和中長期降水預測的制作應用。

產業園區內各個企業的安全運營與持續穩定發展會對整個園區產生一定的影響，園區設施設備管理與使用規則通常會要求強制執行。若園區企業或組織出現重大安全問題或隱患，或有企業極度不配合園區管理，都可能被采取罰款或清退等強制處罰措施。而其他物業類型的管理通常沒有這樣的權利。

3.2 忽視園區產業屬性的影響

不同產業屬性的園區，其主流客戶對基礎服務和設施設備管理的需求各有側重點，必須在對其精準分析后，才能針對性地制定最合適的園區服務方案。

(1)生物醫藥類企業通常會涉及危化品的采購與使用，此類園區的設施設備及相關服務需要滿足安監、環保等部門的管理要求，廢棄物管理也是園區服務的重要內容。

(2)制造或物流園區中，安全生產是最重要的需求，不僅涉及消防安全管理、倉庫安全管理、園區24小時安全巡查，還包括關鍵設施設備的安全管理。對于技術密集型的先進制造園區或涉密涉軍類園區，信息安全管理也是重點。

(3)對于研發類或大學科學園區，研發人員大多需要完善的后勤服務保障，全方位的“保姆式”園區服務能大幅提高園區企業的生產效率。

(4)金融互聯網企業需要與全球保持實時信息互聯互通，很多關鍵設備的不間斷電力供應及園區網絡基礎設施服務是其剛性需求。

(5)文化創意產業園區等開放型園區，園區內通常配置商業休閑、文化體驗等建筑設施，園區服務對象除了園區企業及員工外，還有很多外部消費人群，園區文化氛圍及活動管理是重要內容。

3.3 忽視園區企業規模結構的影響

產業園區按企業規模結構可劃分為單一企業園區、總部基地、主題型園區和復合型園區，不同企業規模結構的園區其設施設備管理模式不同。

(2)總部基地通常定位為大型企業的區域總部或中型企業的總部，園區企業數量不多，每家企業在園區內都擁有獨棟建筑或單獨區域的建筑群，該類園區通常會涉及大園區管理(偏重公共需求)+企業小園區管理(偏重企業個性需求)的雙層設施設備管理模式，大小園區管理服務的范圍與界面也是需要重點關注的問題。

(3)主題型園區的企業結構通常為少數的大中型企業和大量的中小型企業組成，大中型企業是園區產業集聚效應的核心因素，但中小型企業是園區經營收入的主要來源，傳統的園區服務通常偏重中小企業的共性需求，而大中型企業的特有需求往往無法被滿足。

(4)復合型園區通常不聚焦于單一產業鏈，大多為開放型園區，例如文化創意類園區或科學研發類園區。此類園區的企業組成通常全部為中小企業，還有一些消費類商家。此類園區設施設備管理通常還會涉及商業管理服務的內容。

3.4 產業園區設施設備管理標準化程度落后

目前，產業園區設施設備管理，尤其是工業園區的標準化工作滯后，具體體現在以下幾個方面。

3.4.1 行業整體標準化工作水平低

產業園區設施設備管理仍處于探索階段，不同運營企業、不同園區都有自己的管理需求，都用自己的管理經驗作為園區的工作標準，導致不同園區的設施設備管理水平難以客觀評價。另外，當前產業園區服務機構的行業門檻不高，傳統體制和地產增量時代的設施設備管理思維方式尚廣泛存在，園區服務機構管理能力與服務水平參差不齊，標準化服務意識薄弱，企業標準化處于初級階段。

3.4.2 行業標準體系不完善

目前，產業園區服務的市場化程度不高，導致專業化的產業園區服務機構很少，整個行業缺少龍頭示范企業，也造成了行業標準體系的不完善。另外，當前國內產業園區的規劃、設計過程中，用戶企業及服務機構的前期介入力度不足，造成很多園區設施設備在功能上的不協調、不平衡，這種情況同樣影響了標準化工作的開展。

3.4.3 服務機構對標準化的重視不夠

提起標準化工作，大多企業會認為自身的管理制度就能滿足標準化的需要，并未理解標準化可以給企業帶來的深遠影響。

4 產業園區設施設備管理高質量發展策略

4.1 充分考慮園區類設施設備管理的特殊性，深入開展需求分析

不僅要充分認識產業園區在整體上的服務對象、服務內容、服務成本、服務責任權力等方面的特殊性，還要深入了解具體產業園區的產業屬性、設施設備特質及企業規模結構造成的不同側重點，只有這樣才能制定具有針對性且高效合理的管理服務方案。

4.2 夯實基礎服務前提下順著需求層次創新增值服務

產業園區物業服務對象的需求具有層次，只有在充分滿足上一層次的需求后才會激發下一層次的需求。產業園區管理與服務工作只有重視這一客觀規律，才能規劃出行之有效的增值服務項目。

園區企業第一層為基本使用需求，對應基礎服務和設施設備的正常運轉。

園區企業第二層為高效便捷的需求，對應硬件設施設備的全面升級。

園區企業第三層為便利周到的需求，對應配套功能齊全。

園區企業第四層為尊重尊貴感受的需求，對應園區文化與客戶情感的歸宿。

園區企業第五層為共生共榮的需求，對應以人為本，資源共享。

在具體增值服務內容方面，通常會涉及實物資產管理服務、特約定制服務、園區文化服務、行政創新服務和產業培育服務幾個方面。

4.3 重視產業園區設施設備管理標準體系的建設

服務機構應廣泛收集相關產業園區的最佳實踐，深入研究不同類型園區設施設備管理的不同模式及服務內容差異，針對不同類型的產業園區制定相應的服務標準。

標準體系應包括服務保障與服務提供標準，該標準是企業內基于功能實現的各類事項和活動，通常能直接體現企業內部管理水平和資源組織效率；還應包括相關崗位工作規范，該標準基于企業治理形式而設立的工作崗位，能直接體現出企業在用標準開展工作。

4.4 對于大企業客戶應單獨制定物業資產管理解決方案

服務機構應該跳出具體的產業園區項目，站在大企業整體需求的高度考慮綜合設施設備解決方案，具體項目解決方案僅為整體方案中的子部或實例之一。因為大企業通常具有廣泛分布在各地的多種類型的園區及企業基建資產，是企業文化最直接、最基本的反映形式，企業的生產區、生活區、辦公設施、文娛設施、產品設計、現場管理及后勤服務等都是企業形象和文化的窗口，具有共同文化及價值管理的大企業需要考慮分布式設施設備管理的統一性和協調性問題。