“三供一業(yè)”移交背景下職工家屬區(qū)小區(qū)物業(yè)管理長效機制建構研究

倪玉淮

（淮南市華源置業(yè)有限公司，安徽 淮南 232001）

2016年《國務院辦公廳轉發(fā)國務院國資委、財政部關于國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作指導意見的通知》（國辦發(fā)〔2016〕45號）；2017年國務院國資委《關于請各地國資委做好2017年剝離辦社會職能和解決歷史遺留問題工作總結的通知》（國資廳改[2017]762號）；2018年2月14日國務院國資委辦公廳、財政部辦公廳聯(lián)合印發(fā)（關于印發(fā)《中央企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作有關問題解答》的通知）（國資廳發(fā)改革[2018]7號）。基于文件要求，為全面完成國務院確定的目標任務，安徽省人民政府辦公廳于2016年11月安徽省人民政府辦公廳轉發(fā)省國資委、省財政廳《關于全省國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作的實施意見》（皖政辦〔2016〕71號）。淮南市是華東能源基地，央企和省屬企業(yè)職工家屬區(qū)較多，結合實際，為加快推進全市國有企業(yè)職工家屬區(qū)物業(yè)管理分離移交工作，2017年6月淮南市政府出臺了《淮南市人民政府辦公室關于加快推動全市國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作的實施意見》（淮府辦[2017]37號），市“三供一業(yè)”分離移交工作領導小組辦公室制定下發(fā)了《國有企業(yè)家屬區(qū)物業(yè)服務分離移交工作指導意見》（淮三供一業(yè)辦[2018]1號），為全市國有企業(yè)家屬區(qū)物業(yè)服務分離移交工作明確了指導意見。

一、“三供一業(yè)”職工家屬區(qū)物業(yè)服務管理概況

“三供一業(yè)”物業(yè)管理分離移交職工家屬區(qū)多數(shù)是基礎設施條件差、技術落后，配套不完整，歷史遺留問題多，在小區(qū)封閉、圍墻、房屋本體、屋面、外墻、排污設施等方面普遍存在老化、破損現(xiàn)象嚴重，在消防設施、停車位、綠化、休閑健身設施、物業(yè)用房等方面普遍存在缺失問題，同時存在職工家屬區(qū)分布散、規(guī)模小，小區(qū)住戶滿意度和獲得感較差，影響物業(yè)管理服務工作的正常開展。為有效地解決“三供一業(yè)”分離移交的職工家屬區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的困難和問題，建立長效物業(yè)管理機制，本文將以淮南市華源置業(yè)公司接管的駐淮央企和省屬企業(yè)職工家屬區(qū)物業(yè)管理為例，基于相關政策對“三供一業(yè)”分離移交職工家屬區(qū)物業(yè)管理的要求，結合物業(yè)管理從前期接收到進行日常管理的整個實踐過程，對接管的職工家屬區(qū)物業(yè)服務管理過程中遇到的困難和問題，進行深度剖析，并針對存在的困難和問題，提出建議措施。

1.物業(yè)分離移交基本原則

（1）堅持企業(yè)為責任主體；（2）堅持自主協(xié)商與政府引導相結合，移交企業(yè)和接收企業(yè)要根據家屬區(qū)現(xiàn)狀，共同協(xié)商簽訂協(xié)議；（3）按照先移交后改造的原則進行，即先完成移交，再維修改造。接管單位對職工家屬區(qū)實施市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理。

2.物業(yè)分離移交范圍

在交接雙方（甲乙雙方）協(xié)商所確定的移交區(qū)域內，對房屋及配套設施、設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，物業(yè)費收取及按規(guī)定管理使用。物業(yè)移交范圍不僅為物業(yè)管理職能，還包括履行物業(yè)管理職能所需要的基本保障。

二、物業(yè)管理工作過程中存在的問題和難點

1.企業(yè)職工物業(yè)服務消費觀念淡薄，物業(yè)收費困難

自1998年實行住房改革之后，企業(yè)職工對房屋擁有了產權，對房屋本身的商品屬性已經確定，但對物業(yè)管理的商品消費意識卻很淡薄。多數(shù)企業(yè)對職工住房物業(yè)管理服務作為企業(yè)福利進行補貼，企業(yè)職工在“三供一業(yè)”分離移交之前形成了“吃補貼”的習慣，不愿意承擔物業(yè)服務費用[1]。很多職工不知道自己和物業(yè)公司之間的權利義務關系。目前老舊職工家屬區(qū)物業(yè)費收繳率平均達不到40%，加之物業(yè)管理公司沒有采取制約的手段，接收單位從維護社會穩(wěn)定角度考慮，只能靠補貼或其他收入補貼勉強維持現(xiàn)狀。

2.原企業(yè)內部建造的房屋，年代長，標準低，多數(shù)老舊小區(qū)房屋基礎設施不完善

On the Involvement of Big Data in the Evaluation,Improvement and Implementation of China’s Natural Resources Legal System Fang Yin＆Gao Yun

由于歷史原因，以往的建筑標準普遍偏低，建設過程中缺少前瞻意識，不少2000年以前建成的小區(qū)提前進入老舊小區(qū)甚至危舊小區(qū)的行列，存在安全隱患、沒有停車位、房屋年久失修，成為這些小區(qū)的通病。如敞開式無圍欄或圍墻、車位不夠等問題，造成業(yè)主不滿。就算一次性投入一些資金維修改造，也無法從根本上解決業(yè)主關心的實際問題。讓職工家屬區(qū)業(yè)主安居樂業(yè)，不能簡單地期望 “三供一業(yè)”物業(yè)分離移交就能解決所有的歷史遺留問題，它更是一個民生問題，亟待關注[2]。

3.移交企業(yè)不按規(guī)定給予接收方（物業(yè)管理企業(yè)）過渡費

根據國務院和省市“三供一業(yè)”物業(yè)管理分離移交相關規(guī)定，“三供一業(yè)”物業(yè)管理分離移交企業(yè)應根據移交小區(qū)實際物業(yè)管理服務運營成本，給予接收方物業(yè)管理服務公司物業(yè)管理一定的過渡費。但有些移交企業(yè)未能履行自己的責任，未能支付物業(yè)公司補貼費用；還有一些移交企業(yè)原屬于后勤部門管理的門面、三產、公共用地場所等資產不愿移交接收單位。

4.物業(yè)收費標準偏低，政策支持力度不夠

隨著物業(yè)服務的深入，政策對物業(yè)管理工作相繼出臺了一系列物業(yè)管理條例和辦法。但為了維護社會穩(wěn)定，許多政策主要是偏向廣大業(yè)主，一般將物業(yè)收費標準定得偏低，沒有綜合考慮物業(yè)管理公司的運營成本和公司利益，加劇了物業(yè)公司的虧損程度。

5.接收方（物業(yè)管理企業(yè)）提供的服務不到位

目前，很多物業(yè)公司雖取有物業(yè)管理資質，但為了降低服務成本不按要求配備物業(yè)管理人員，或者不按合同或物業(yè)管理條例的規(guī)定提供服務，造成物業(yè)服務不能滿足業(yè)主的要求。

三、建立小區(qū)物業(yè)管理長效機制的對策

1.加大物業(yè)管理服務的宣傳力度，著力改變家屬區(qū)住戶對有償物業(yè)管理服務的認識

進一步加大“三供一業(yè)”物業(yè)管理分離移交政策的宣傳力度，消除業(yè)主對有償服務不理解而產生的抵觸情緒，實現(xiàn)誰住房、誰受益、誰負擔，改變職工福利意識。當前，要通過多種方式加強相關政策宣傳，取得職工的理解和支持。

2.接收方（物業(yè)管理企業(yè)）要加強與移交方溝通力度

為了能爭取得到移交方的理解與支持，接收方應依據地方政府出臺的相關文件，加強與移交方溝通力度，將物業(yè)管理過程中存在的問題向移交方反映，在取得理解的同時進而得到移交方企業(yè)的其他形式的支持或配合。

3.接收方（物業(yè)管理企業(yè)）做好物業(yè)管理服務工作

當前，業(yè)主對物業(yè)管理的需求呈現(xiàn)廣泛的多樣性，要想贏得業(yè)主的認可，除了不斷提高服務水準還必須以誠待人，以情動人，其核心就是提高個性化的服務，以便為業(yè)主提供更廣泛的服務。同時，進一步提升人性化、特色化的服務工作，爭取得到他們對物業(yè)管理工作的理解與支持，消除部分抵觸情緒。

4.接收方（物業(yè)管理企業(yè)）加強管理，降低物業(yè)服務運營成本

在做好日常工作的同時，也應從降低物業(yè)服務成本上出發(fā)。在配備物業(yè)服務人員時，應該想辦法，在不降低服務質量的同時，合理配備專業(yè)人員和管理人員，盡量使用一專多能的人才，只有這樣才能降低物業(yè)管理運行成本。才能保證物業(yè)公司良性循環(huán)運轉。

5.政府建立健全住宅專項維修資金使用管理制度

“三供一業(yè)”職工家屬區(qū)分離移交后，家屬住宅區(qū)共用部位公用設施設備維修改造等責任，將由職工承擔。對于家屬住宅區(qū)，按屬地政策，歸集好住宅專項維修資金這一關系職工住房的“養(yǎng)老金”，以建立可持續(xù)的維修、更新、改造的長效管理機制，維護職工的住用安全以及職工家屬區(qū)的和諧穩(wěn)定。

6.政府管理部門做好物業(yè)管理的兜底保障

老舊職工家屬區(qū)物業(yè)收費標準低，僅靠收取的小區(qū)物業(yè)服務費無法覆蓋物業(yè)管理服務運營成本，也無法持續(xù)運營管理服務。吸取一些較為先進的城市管理小區(qū)管理經驗來看，他們把物業(yè)管理本身看作是準公共服務，特別對于一些老舊小的職工家屬區(qū)，靠市場手段，無物業(yè)管理愿意接管的小區(qū)，實行政府兜底保障（補貼）。

7.在尊重業(yè)主意愿的基礎上，政府管理部門探索多種形式物業(yè)管理方式

（1）在政府指導下，由業(yè)主大會市場化選聘物業(yè)管理機構，這符合今后物業(yè)管理的發(fā)展方向。

（2）探索業(yè)主自我管理的模式。業(yè)主也可自愿實行自我管理的模式，由職工家屬區(qū)的人員自行服務并委托相應專業(yè)機構提供專業(yè)服務，從而降低物業(yè)服務價格。地方也應做好應急承接的備案。

四、結語

2019年起國有企業(yè)不再以任何方式為職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”承擔相關費用。這也是“三供一業(yè)”物業(yè)管理職能分離移交工作的目標的完成時限，特別是在物業(yè)管理職工家屬區(qū)分離移交領域，更是一項系統(tǒng)工作，涉及方方面面，事項多、任務重、難度大，地方政府將面臨許多的挑戰(zhàn)與壓力，特別是一些深層次的矛盾和隱性風險隨著物業(yè)管理時間延續(xù)而逐步顯現(xiàn)出來，各級政府只有把問題和難點矛盾研究透，并建立起“三供一業(yè)”分離移交職工家屬區(qū)物業(yè)管理長效機制，才能全面徹底完成國務院“三供一業(yè)”物業(yè)管理分離移交任務。