公共租賃房實(shí)行住房貨幣化的幾點(diǎn)建議

陳任錦

（漳平市住房保障中心，福建 漳平 364400）

一、公共租賃房實(shí)施住房貨幣化的可行性行為分析

1.市場發(fā)展的必然選擇

2007年國發(fā)24號文出臺以來，隨著住房制度市場化改革的逐步深入，我國基本上形成了以廉租住房為主，經(jīng)濟(jì)適用住房與廉租住房相銜接，面向城市低收入困難家庭的住房保障體系。但同時，我國住房市場還存在房價上漲過快、住房供求結(jié)構(gòu)矛盾突出、住房消費(fèi)模式嚴(yán)重向購買方式傾斜、住房租賃市場不規(guī)范等問題，我們需要建立新的租賃性保障住房政策制度，即公共租賃住房，解決城鎮(zhèn)中低收入家庭、新就業(yè)職工以及外來務(wù)工人員等“夾心層”的住房問題。

發(fā)展公共租賃住房，短期內(nèi)可以緩解當(dāng)前住房制度面臨的階段性困境，有效解決“夾心層”的住房困難；長期來看，對完善我國保障性住房政策體系與實(shí)施體系，實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)、促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展意義重大。

2.市場環(huán)境現(xiàn)狀分析

當(dāng)前市場發(fā)展大環(huán)境下，各個城市對于自身公共租賃房的需求均有所不同，而根據(jù)對不同城市調(diào)查數(shù)據(jù)的比對我們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前市場發(fā)展環(huán)境仍然亟待完善，具體可歸類為以下四組矛盾。第一是住房房源結(jié)構(gòu)存在不合理，根據(jù)對城市房源數(shù)據(jù)的調(diào)查，城市房源其實(shí)是完全可供市場消費(fèi)的，房源數(shù)量并不存在不合理和不滿足現(xiàn)象，但對于住房面積，周邊設(shè)施以及資金水平都存在偏頗，導(dǎo)致多數(shù)的住房雖然存在既定條件，但是與中低收入人群需求并不相符，普通房源的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能夠滿足人們的需要；二是目前城市租房缺少穩(wěn)定性和安全性，調(diào)查顯示，大部分城市，大學(xué)生租房的比例已經(jīng)遠(yuǎn)超60%，儼然成為租房的主力軍，與部分中低收入人群不同，大學(xué)生群體在租房資金方面有更為嚴(yán)格的需求，且對于租房的安全性以及整體協(xié)調(diào)性的要求更高；三是多數(shù)的城市居住人口對于住房的自主選擇性很強(qiáng)，對于住房周邊的信息條件以及配套設(shè)施要求較高，但是在住房資金和面積問題的限制條件下，無法做到完全自主選擇，其限制性因素很大，因而有部分租房者仍然會選擇較為偏遠(yuǎn)的城中村或者是農(nóng)村居住，與不便利的生活條件相比較，他們會選擇更為低廉的住房租賃；第四是目前政策較為單一，但是人口收入來源卻越來越多樣化，在審核的過程中，政府部分只能對具體收入進(jìn)行查證，而對于部分隱形收入審核并不明確。

3.住房形勢環(huán)境分析

發(fā)展公共租賃住房，為“夾心層”提供基本住房保障，既體現(xiàn)了黨的“以人為本、執(zhí)政為民”的理念，又有利于擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。當(dāng)前，中等偏下收入家庭住房負(fù)擔(dān)重的問題，日益成為社會關(guān)注的熱點(diǎn)。由于部分地區(qū)特別是中心城市商品住房價格上漲過快，中等及中等偏下收入家庭住房支付能力相對下降，特別是中等偏下收入家庭取得基本住房難度加大，多數(shù)新職工等部分缺房家庭不安情緒擴(kuò)散，成為影響社會和諧穩(wěn)定的重要因素。在當(dāng)前情況下，解決上述群體的住房困難，如果全部依靠擴(kuò)大廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房覆蓋面，一方面財政無法承受；另一方面，部分“夾心層”群體隨著收入增長，幾年后將具備通過市場解決住房的支付能力，對政府保障的需求是階段性的。為此，迫切要求建立新型租賃住房政策，解決這部分群體的住房困難。因此，進(jìn)一步健全完善住房保障政策與供應(yīng)體系，提高住房保障效率，建立健全實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼相結(jié)合，并逐步轉(zhuǎn)向以租賃補(bǔ)貼為主的住房保障機(jī)制，深化住房制度改革，加快實(shí)施公共租賃住房貨幣化保障，采取市場提供房源、政府發(fā)放補(bǔ)貼的方式，鼓勵和支持符合保障條件的家庭，通過租賃市場解決住房問題。

二、對公共租賃房實(shí)行住房貨幣化的幾點(diǎn)建議

1.完善市場發(fā)展環(huán)境

完善市場發(fā)展環(huán)境，首先，要做到房源的準(zhǔn)備，對于房源結(jié)構(gòu)進(jìn)行根本性的調(diào)整，根據(jù)當(dāng)前人們的租房需求，設(shè)立一批周邊環(huán)境安全、出行和周邊基礎(chǔ)設(shè)施方便、租金較為低廉、戶型合理的公共租賃房。增加市場小戶型房源的供給量，不斷地優(yōu)化市場房源供給結(jié)構(gòu)，從而為更多的中低收入人群提供更多樣化的選擇，以此來平衡市場價格，提升公共租賃房住房貨幣化制度的推進(jìn)；其次，是要對整個租賃市場進(jìn)行肅清和整改，盡量給予租賃人配套的設(shè)備和政策支持，即使存在部分缺失，也需要利用專門的租賃房管理機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行管理，在市場競爭的大環(huán)境下，要做好市場的規(guī)范運(yùn)營，不斷地利用政策和制度引導(dǎo)租賃市場進(jìn)入到成熟穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境中。其實(shí)是要建立健全公開透明的收入體系，對于收入的審核機(jī)制需要朝著靈活和多樣化方向發(fā)展，對于收入的限制范圍要擴(kuò)大，盡量提供具有包容性的建設(shè)體系；最后，是要完善和加強(qiáng)住房保障方面的立法，不僅僅是對住房建設(shè)來說，對于整個社會的信譽(yù)體系都需要進(jìn)行健全。

2.分階段路徑實(shí)施

當(dāng)前狀態(tài)下，我們可以將公共租賃房的住房貨幣化政策實(shí)施軌道分為三個階段分別執(zhí)行。第一階段為基礎(chǔ)性市場擴(kuò)充階段，在全部住房市場尚未明朗的狀態(tài)下，我們需要首先確定租賃房的補(bǔ)貼范圍和具體保障政策，盡量地提供最為實(shí)際有效的實(shí)體幫助，范圍可以盡量縮小，在選好的一部分范圍內(nèi)對租賃房資源進(jìn)行投放，在整個房源市場上，租賃房資源只占據(jù)一小部分，但是這一小部分資源仍然需要通過專業(yè)的租賃房屋管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，以此類推，當(dāng)管理機(jī)構(gòu)的管理范圍足夠大，管理能力足夠強(qiáng)之后，租賃房屋的消費(fèi)范圍自然而言會被擴(kuò)大；第二階段是準(zhǔn)備階段，在完成了第一階段的基礎(chǔ)擴(kuò)充任務(wù)之后，第二階段的市場氛圍有所調(diào)整，此時的房源市場各個等級的房屋都十分的充足，且基本的租賃市場已經(jīng)極具規(guī)模，此時已經(jīng)可以形成一定范圍，可以采取較大幅度的補(bǔ)貼來為其進(jìn)行保障。此時我們還是要以實(shí)際的貨幣補(bǔ)貼為主，通過一系列的實(shí)際供給來形成基本的保障模式，此時由于租賃房范圍較大，其管理機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)較為復(fù)雜，我們可以適當(dāng)?shù)剞D(zhuǎn)變其管理機(jī)制，選用適合的靈活管理模式，將部分符合條件的私人住房也歸納為公租房范圍內(nèi)，對其一定范圍內(nèi)的使用權(quán)限進(jìn)行購買，并將這部分房屋同時放到公租房區(qū)域網(wǎng)絡(luò)中去，形成完善的區(qū)域構(gòu)建。在對房屋信息進(jìn)行統(tǒng)一時，要學(xué)會對不同范圍、不同等級的房屋進(jìn)行劃分，通過這一分層，能夠很快地讓消費(fèi)者和住戶找到適合自己的房屋，并在管理機(jī)構(gòu)完成一系列信息的登記。政府在為公共租賃房提供貨幣補(bǔ)貼時，也能通過信息平臺進(jìn)行證實(shí)，并且在該部分租賃年限內(nèi)的住戶，需要按時、按年份對家庭的收入和保障情況進(jìn)行匯報，其補(bǔ)貼會伴隨著收入情況的改變而改變；第三階段是在市場已經(jīng)趨于完善時候進(jìn)行的，此時的房源結(jié)構(gòu)已經(jīng)逐漸地完善，且數(shù)量不再受到限制，此時就應(yīng)該逐步地取消實(shí)物供給，轉(zhuǎn)變?yōu)榧兇獾呢泿叛a(bǔ)貼，且公共租賃房的相關(guān)房源與保障體系也都與市場較為一致，這樣一來，有助于租賃市場的形成和壯大，此時我們就可以將貨幣補(bǔ)貼政策投入市場，對保障對象實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)對接，享受分層的貨幣補(bǔ)貼政策。

例如我市公租房貨幣補(bǔ)貼試點(diǎn)的受理對象為漳平市菁城、桂林街道所處轄區(qū)的城市低保家庭和分散供養(yǎng)城市特困人員；漳平市機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位編內(nèi)人員；漳平市消防大隊(duì)救援人員、武警官兵及退役軍人。貨幣補(bǔ)貼的保障面積標(biāo)準(zhǔn)為人均建筑面積15m2，租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)每人每平方米每月補(bǔ)貼4元。“補(bǔ)人頭”式的貨幣補(bǔ)貼可以利用市場配置資源的力量降低成本、提高效率，讓住房困難家庭根據(jù)自己實(shí)際需求做出最優(yōu)選擇，讓市場配置資源的作用進(jìn)一步凸顯。

采用租賃補(bǔ)貼的方式直接補(bǔ)貼了住房困難家庭，提高了補(bǔ)貼的效率，還避免了大規(guī)模建設(shè)公租房小區(qū)造成的收入隔離。但這種補(bǔ)貼方式得以實(shí)施的前提條件是該地區(qū)有成熟的住房租賃市場，否則即使低收入家庭能夠支付市場租金，也不一定能夠租到合適的住房。另外，如果某一地區(qū)的住房供不應(yīng)求，租賃補(bǔ)貼的發(fā)放相當(dāng)于又增加了住房市場上的需求，會進(jìn)一步推高住房價格。

三、結(jié)語

我國的住房改革一直在發(fā)展和完善當(dāng)中，就現(xiàn)階段而言，我們已經(jīng)完成了階段性的勝利，但是新階段的問題和挑戰(zhàn)也接踵而至。因此，面對住房體制改革，我們永遠(yuǎn)是在穩(wěn)定中發(fā)展，在不變中改變，公共租賃房住房貨幣化便是下一個階段的主要發(fā)展問題和解決對象，為了進(jìn)一步的促進(jìn)城市化的進(jìn)程，我們也要給予其一定的關(guān)注。