房地產企業稅務管理與風險防范措施分析

翟 晨

（深圳 錦峰集團有限公司，廣東 深圳 518000）

一、前言

良好的稅務管理有助于篩選合理的稅務籌劃方案，規范涉稅業務經營，嚴格管理發票憑證，并要求企業不斷優化會計核算制度，統一管理發票、賬目、報表和稅，有效推動房地產企業實施管理會計理念。房地產企業作為重點稅源，涉及增值稅、土地增值稅、所得稅等多個稅種。房地產企業需要遵守預繳制度，否則容易存在預繳稅金超過涉稅業務應繳稅額的風險。隨著涉稅類型的增加，房地產企業必須嚴加管理防控稅務風險。

二、房地產企業稅務風險分析

1.土地獲取環節稅務風險

首先，房地產企業采用先拿地后成立項目公司的開發模式，單獨成立項目公司其股權結構不滿足國家稅法規定，導致拿地成本無法進行土地增值稅稅前扣除，進而引發稅務風險，而且位于不同地區的土地發票抬頭并不相同，所以土地增值稅抵扣存在風險[1]。其次，房地產企業在拿地之前與當地政府就土地使用權、拆遷費用、保障房建設等要進行商議，商議結果直接影響后續清算土地增值稅。因此，房地產企業必須謹慎仔細地與當地政府商討，否則增加土地增值稅清算風險。最后，房地產企業負責拿地的是總公司、分公司還是新成立的項目公司，其納稅人身份都與土地增值稅繳納息息相關，拿地主體確立不當則可能無法充分享受土地增值稅優惠政策，導致稅務管理風險和成本增加。

2.項目開發環節稅務風險

房地產企業的項目開發環節設計項目立項、規劃統籌、設計、管理等多個流程，這些流程與納稅密切相關，項目財務組織需要在立項階段預測應繳納的稅款，根據項目所在地區稅務機關給出的要求，聯合相關部門制定最優的稅務籌劃方案，最大限度地減少稅務壓力。而房地產企業在開發環節對各類住宅數量規劃不合理、人員安排不當則易誘發增值稅風險、所得稅風險。

3.銷售環節稅務風險

房地產企業的銷售環節最容易出現稅務風險的主要是銷售方案的選擇方面。比如，企業項目的附加資產車位是獨立銷售、捆綁銷售還是贈送，若各種銷售方式對應的銷售合同、發票制定不合理，則會產生稅務風險[2]。而且銷售環節還存在住宅定價考慮不充分引起的土地增值稅風險；土地增值稅的綜合稅負低于預征率項目，但是房地產企業并未及時與稅務機關溝通，預征率沒有降低，使得企業多繳稅金。

4.竣工支付環節稅務風險

房地產企業增值稅業務履行納稅義務的時間通常都是根據合同規定的交付時間、實際交付時間以及開票時間三者早晚進行確定。在竣工支付環節納稅義務形成后，若房地產企業獲取的發票未能及時進行銷項稅抵扣，而房地產企業也并未在最后交樓期限內足額獲取進項稅發票，則后期出現大額留抵，進項稅抵扣出現問題。

三、房地產企業稅務管理存在的問題

1.稅務風險管理機制不完善

房地產企業的稅務管理工作一般情況下是由財務部門負責，企業在財務部門設立稅務會計崗位，專職負責處理稅務問題。就現階段房地產企業稅務管理實際情況來看，房地產企業的稅務風險管理機制不完善，稅務風險控制和防范力度不足。首先，房地產企業缺少獨立的稅務風險管理組織，稅務會計人員更多的是處理涉稅資料分析、稅務籌劃、稅金計算等工作，缺少足夠的精力應對稅務風險，而且其他財務人員分別負責企業不同的財務工作，能夠分給防范稅務風險的時間少之又少，因此房地產企業的稅務風險難以被及時發現。其次，稅務風險評估和監督機制不完善。例如，房地產企業在施工合同簽訂過程中，未能從稅務角度評估合同風險，若增值稅率變化引起施工成本增加，導致合同在履行階段出現稅務風險，增加企業的稅務管理成本支出。

2.稅務溝通不到位

在稅務管理過程中，房地產企業內部溝通效率以及與外部溝通情況直接影響稅務籌劃和稅務風險管控。但是房地產企業的稅務溝通效率提升較慢，內部各個部門尤其是分處于不同地區的項目與稅務部門的溝通欠缺，導致稅務部門難以及時掌握各項涉稅資料，在稅務籌劃方案制定以及稅務風險識別和應對方面滯后，影響企業的稅務管理效果[3]。國家針對房地產行業的稅收政策變化速度較快，企業的稅務人員與稅務機關專管員的溝通不及時，則無法在第一時間掌握政策最新的變化，從而難以充分享受稅收優惠政策，導致企業多繳稅金，增加稅負。

四、加強房地產企業稅務管理與風險防范的措施

1.優化稅務籌劃

稅務籌劃是房地產企業稅務管理中的重要內容，以下主要從房地產企業項目的前期準備階段、開發階段以及銷售階段討論稅務籌劃。

項目準備階段的稅務籌劃。首先，合理選擇項目組織形式，一般情況下房地產企業成立項目分公司進行項目管理和開發。項目組織形式決定納稅方式，如母公司子公司、總公司分公司兩種形式的納稅方式不一致，且各具優勢。對母公司子公司形式，子公司獨立納稅，且其稅務風險不會轉移至母公司，后續項目轉讓程序簡單；總公司分公司形式則是合并繳稅，承擔相同的稅務風險，若是分公司準備階段出現虧損可以抵消總公司得到的利潤，但是稅務機關對分公司的稅務監管相對松弛。房地產企業需要根據自身需求合理選擇項目組織形式。其次，房地產企業在確定開發方式時有三種選擇，一是自主開發；二是合作開發；三是代建。根據稅務法規內容規定，不同的開發方式對應的稅收優惠政策不一致。比如，代建方式和合作開發方式能夠免征土地增值稅，企業可以減少稅務成本。房地產企業可以提前預測不同開發方式對應的稅負，從三種方式中選擇稅負最低的一種。

房地產企業項目開發階段。此階段項目成本費用核算以及可扣除項目較多，且覆蓋范圍廣，稅務籌劃重要性突出。房地產企業的稅務會計人員需要及時分析稅務法規和會計核算之間的區別，在確認成本費用、劃分成本對象、成本核算、收入結轉等方面嚴格按照規定完成。稅務會計人員要準確劃分經營活動中可以完全扣除的費用、稅前限額扣除、稅前不得扣除三類費用，避免虛增可扣除費用，減少企業被稅務機關稽查的風險[4]。此外，在精確會計核算的基礎上使用稅收優惠政策。比如，房地產企業開發的普通類型住宅在其增值率不超過20%的前提下，可以享受免征土地增值稅的優惠政策，但是必須做好會計核算，如果將增值率處于20%上下的所有項目一起核算，則無法同時享受免征政策。

房地產企業項目的銷售階段。企業涉稅種類有增值稅、土地增值稅、所得稅、印花稅等多個稅種，在銷售階段，企業稅務人員必須深入了解針對房地產行業的稅收政策法律，做好稅務籌劃。首先，籌劃項目售價。項目售價對土地增值稅、所得稅的應稅額度影響頗深，通常情況下，房地產企業的土地增值稅使用超率累進稅率進行計算，需要全面考慮臨界點銷售價格對稅金的影響，企業要合理確認各項收入費用劃分的范圍，以達到減少稅負的目的。其次，房地產企業可以設立銷售公司負責銷售房產，成立公司的費用可以進行稅前扣除，設立銷售公司的模式減少了企業的銷售收入，進而影響對應的稅率。最后，房地產企業進行延期納稅。房地產企業的納稅義務形成是確認收入和房產所有權轉移之后，所以房地產企業在實際經營過程中，沒有獲取的資金暫不確認，而客戶分期購買的房產則按照合同分次確認收入并結轉成本，合理延緩納稅時間，減輕企業的稅負。

2.健全稅務風險管理體系

房地產企業應當健全稅務風險管理體系，從稅務風險管理流程、稅務風險管理工具、稅務溝通方面完善風險管理體系。首先，房地產企業的稅務信息登記、稅務資料保管存儲、稅務核算、稅務申報以及稅務監管都需要由專業人員負責，嚴格管理涉稅信息，不允許無關人員查看、稅務核算需要注意稅法和會計核算規定的區別、定期匯總納稅申報數據并對其進行審核。其次，應用大數據技術管理稅務風險，基于大數據技術搭建稅務風險分析識別和評估系統，利用系統對采集的涉稅數據進行深入分析和處理，基于歷史數據評估稅務風險，快速分析稅務風險類型、影響范圍，從而制定風險應對措施。最后，加強稅務部門與其他部門的溝通聯系以及與外部稅務機關的溝通，通過內部信息共享平臺實現實時無障礙信息溝通，涉稅資料能夠快速傳遞至稅務部門。同時，在金稅三期系統整合背景下，稅務機關對企業實施更全面的監管，房地產企業必須及時與稅務機關溝通，從而掌握稅務管理缺陷和稅務風險，進而采取應對措施。

五、結語

綜上所述，房地產企業的稅務管理以及稅務風險防范是一項范圍廣泛、復雜性強的持久性工作，有效的稅務管理是房地產企業提升市場競爭力的重要手段之一。房地產企業需要持續優化稅務管理措施，健全稅務風險防控體系，應對國家稅制改革產生的稅務風險，優化企業的稅務管理和稅務風險防范水平，在合理繳稅的同時減輕企業的稅務負擔以及風險壓力，加快促進提升房地產企業的整體經濟效益。