《民法典》后物業費訴訟應對抗辯的法律分析

陳星宇，沈怡敏

（上海中建東孚物業管理有限公司，上海 201206）

隨著物業服務業的發展，業主與物業服務公司之間的糾紛頻發。其中，在欠繳物業費引發的糾紛爭議案件中，業主以未直接與物業服務公司簽署物業服務合同、房屋存在未解決的質量問題、物業服務履行存在瑕疵、居住在一樓、房屋為動遷安置房以及房屋閑置、未出租、未使用等為由提出抗辯，在司法實踐中具有普遍性，并且在情理上獲得了大部分民眾和輿論的支持［1］。作為一名物業服務公司的法律工作者，固然能理解業主的心情，但司法判決首先要依據法律規定和基本法理，不應讓樸素感情影響司法判斷。

一、業主以未直接與物業服務公司簽署物業服務合同為由抗辯，物業服務公司主張支付物業費應被支持

新建銷售房屋在取得預售許可證之前，各地住房和建設城鄉規劃主管部門通常要求房地產項目公司將其與物業服務公司簽訂的相關前期物業服務合同備案，作為獲取房屋預售許可證的前置條件之一。根據《中華人民共和國民法典》第939條規定，房地產項目公司交付了房屋之后，根據法律及合同內容，業主應承繼前期物業服務合同的全部權利、義務。因此，物業服務公司依據其和房地產項目公司簽訂的前期物業服務合同，要求拖欠物業費的被告支付物業費，于法有據，并且通過檢索各地的相關案例發現，司法機關對于物業服務公司的訴請一般都會予以支持。

另外，為了減少以此為由欠繳物業費的業主，建議物業服務公司在交付相關房屋時，同時與業主單獨簽署相應的物業服務協議及臨時管理規約等文件，避免在日常催繳及進入訴訟程序時產生不必要的糾紛、爭議。

典型案例：上訴人方林、張潔與被上訴人上海新市北企業管理服務有限公司的物業服務合同糾紛上訴案

在本案中，物業服務公司主張被告支付物業費，一審法院判決支持后，原審被告上訴稱不同意支付物業管理費，上訴理由是自己與物業服務公司未簽訂物業服務合同，故雙方不存在合同關系，請求撤銷一審判決或依據相關法律改判。二審法院認為，房地產項目公司依據相關法律與物業服務公司經過法定程序簽訂前期物業服務合同，該合同對被告業主同樣具有約束力。被告業主以其并非已簽訂的前期物業服務合同當事人為理由，將不會被法院支持。故一審法院根據雙方當事人的訴辯意見及各自提交的證據對本案的事實進行了認定，并在此基礎上依法作出一審判決，合法合理，理由闡述充分，本院對其觀點予以認可。現方林、張潔要求撤銷一審判決，但在二審中沒有提供充分的證據以支持其觀點，二審法院同意一審的事實情況認定及相關法律適用，故對方林、張潔的上訴請求不予支持，并駁回其訴請，維持了之前的判決結果，且方林、張潔須承擔司法裁判的費用。

二、業主以房屋存在未解決的質量問題為由抗辯，物業服務公司主張支付物業費應被支持

在實踐中，很多業主認為在房屋交付后發現的房屋質量問題都應當由物業服務公司承擔責任，并以此為由長期拖欠應繳納的物業費及相關代付代繳的費用，這種情況非常普遍。房屋買賣對應的經濟行為與物業服務對應的業務內容，分屬兩種不同的法律關系，房屋質量問題應當適用《中華人民共和國民法典》中房屋買賣合同之規定，物業服務公司僅提供和承擔法定及相關物業服務合同約定的服務和義務。

房屋質量問題不屬于法定或約定拒繳物業費的正當事由，且與物業服務合同糾紛并非同一法律關系，若業主堅持認為因房屋存在質量問題造成其經濟損失的，應另主張房屋開發商承擔違約責任并要求維修或賠償［2］。同時，物業服務公司應協助業主與房屋開發商溝通房屋質量問題，并保留相關溝通的證據，以免法院認定物業服務公司未盡協助溝通之義務，從而認定物業服務公司存在物業服務瑕疵的可能性。

典型案例：上訴人宋子凱與被上訴人上海華寰物業有限公司、孫莉群物業服務合同糾紛上訴案

在本案中，被告業主認為房屋外墻、屋頂存在質量問題，拒絕繳納物業費長達18年之久，物業服務公司訴求其支付拖欠的物業費及滯納金。一審法院認為，物業服務公司提供了物業管理服務，業主理應依約按時支付物業管理費用。業主辯稱房屋存在裂縫、漏水等質量問題。但對房屋質量問題承擔責任的主體應為房屋開發商，而非物業服務公司，且物業服務公司后期也采取措施進行了處理，盡到了物業管理義務，故判決業主支付物業費。一審判決后，被告業主不服判決，二審法院經依法審理，維持了一審判決結果。

三、業主以物業服務履行存在瑕疵為由抗辯，物業服務公司主張支付物業費可能部分被支持

以物業服務履行存在瑕疵是業主拒付物業費最常見的理由，在有關物業費追討的訴訟案件中，大部分被告業主會以物業服務公司提供的物業管理服務存在瑕疵為由，要求減免物業費。

根據《中華人民共和國民事訴訟法》第64條規定，即“誰主張，誰舉證”的法律舉證原則，如被告業主認為物業服務公司的相關服務存在違反法定或約定的物業管理服務要求的，其應提供充分證據證明對物業服務不滿意，如被告業主確有充足的證據證明物業服務公司履行的法定及合同約定的主要服務內容明顯存在瑕疵或有嚴重違約，司法實踐中可能酌情減少物業費。

針對上述抗辯理由，物業服務公司應遵循一切以合同出發的原則，按照已簽訂的合同內容，全面依約履行自己的義務，并在日常物業管理過程中及時、完整地保存相關證據，包括但不限于每戶業主物業服務全流程的合同、收據、通知及相應動態跟蹤的內容等材料［3］；與各供應商簽訂的各類服務或采購等分包合同；為房屋項目小區建立來訪人員登記、日常巡邏簽到、車輛出入登記等制度的相關文件；物業服務公司日常履約中的照片、視頻；業主及政府部門出具的文件、錦旗、感謝信、證書等等，轉化為證明己方完整履約的合法有效的證據［4］。

典型案例：上訴人武冠軍與被上訴人南京遠宏物業發展服務有限公司物業服務合同糾紛上訴案

原告物業服務公司是具有物業管理資質的企業，其為武冠軍所在的小區提供了相關的物業服務與管理工作內容，一審法院認為被告應履行支付相應物業費及公攤水電費的義務，故物業服務公司主張要求被告業主支付自2013年9月16日至2019年8月31日期間的物業費及公攤水電費。但物業服務公司未經常清潔樓道及平臺，且曾存在捆綁收取物業費、停車費的行為，均屬于物業服務明顯瑕疵，一審法院酌定按物業費及公攤水電費的80%支付。二審維持原判。

四、業主以其居住在一樓為由抗辯，物業服務公司按照合同約定主張支付物業費應被支持

物業費中通常包括電梯運營維護的費用，因此會出現部分業主以其居住在一樓、平時不使用電梯為由，要求減免物業費中相應的電梯運營維護的費用。在前期，物業服務合同未明確約定可以減免電梯運營維護費用的情況下，被告業主應根據物業服務合同約定的具體付款標準支付物業費。

如在物業服務合同中未明確約定一樓可減免物業費的情況下，業主以居住底樓為由要求在減免電梯運行費后支付物業費的，司法實踐一般不予支持［5］。部分省市物業監管政府部門可能會以行政法規的方式要求物業服務公司予以減免，因此實踐操作中建議物業服務公司遵守地方規定，以免引起業主群體性投訴，并引發相應的行政處罰。

典型案例：黎明與某某公司物業服務合同糾紛上訴案

本案中，一審法院認為，被告買房時，在簽收業主服務手冊時應明確知曉所涉小區的物業費收費標準；前期物業合同中對居住在底樓的住戶未特別約定可以免除電梯運行費，且樓道電梯是公共設施，屬全體業主共有，設立電梯的主要目的是為全體業主提供服務，其費用理應由全體業主共同負擔，故被告的主張無法律依據，法院不予采信。后被告提起上訴，二審法院認為，被告作為小區的業主之一，應當按照物業管理服務合同中約定的具體付款標準支付物業費用。

五、業主以其房屋為動遷安置房為由抗辯，物業服務公司主張支付物業費應被支持

在動遷安置類房屋中，不乏一些業主以其取得的房屋是動遷安置房而非商品房為由要求減免收取物業費。除非業主有其他充分證據予以證明，否則，司法實踐中僅以此為由請求減免物業費，一般不予支持［6］。

典型案例：陸某某與某某公司物業服務合同糾紛上訴案

本案中，二審法院認為，雖然上訴人系通過動遷安置取得系爭房屋，但鑒于該房屋本屬于商品房，上訴人亦無證據材料證明其可以免交物業管理費或者享受其他優惠政策而減少物業管理費的支付，故上訴人以其所取得的是動遷安置房為由，不同意支付物業管理費缺乏依據，本院不予支持。

六、業主以房屋閑置、未出租、未使用為由抗辯，物業服務公司主張支付物業費應被支持

現實生活中，部分業主有多處居住地，其購買的部分房屋處于長期閑置、未出租、未使用的狀態，此類業主通常認為其非實際入住房屋，因此無須支付物業費。根據《中華人民共和國民法典》第944條相關規定，物業服務公司已經完整履行相關物業服務合同約定的服務，業主應當按照合同約定繳納相應的物業費，不得以此為由拒絕繳納相關費用。

因此，物業服務公司按照前期物業合同的要求履行物業管理義務，被告業主不能以自己不居住在該房屋為由拒付物業費，如業主想要以房屋處于空置狀態要求減少物業費的，則業主須根據雙方共同簽署的前期物業服務合同或當地地方性政策規定減少，同時業主須對空置房屋登記備案，并提供充分證據證明房屋未實際使用，否則對于業主要求減免物業費的主張，司法實踐一般不予支持［7］。

典型案例：原告三原物業服務公司與被告于曉光物業服務合同糾紛

本案中，被告業主認為其自2013年春季后對房屋加層后至2014年5月1日期間一直空置，物業費應當按照70%交納。法院認為，被告在該期間內既沒有對其認為的空置房屋在原告處備案登記，也沒有證明其在該段期間并沒有實際使用房屋，因此在該段期間的物業費，被告亦應全額交納。

七、催繳物業費案件，物業服務公司提出主張違約金被支持與否存在不確定性

一般情況下，物業服務公司與業主或項目公司簽訂的前期物業服務合同中通常會約定較高的違約金，以此威懾業主按時支付物業費。根據司法實踐，即便住宅業主無充分證據證明物業服務公司服務存在瑕疵，只要業主未按時付費系事出有因，并非惡意，物業服務公司主張的違約金便得不到司法機關的支持［8-9］。與此同時，商辦房屋類型的房屋則可能支持違約金的訴求。

另外，根據《中華人民共和國民法典》第585條第二款之規定，如物業服務公司主張的違約金標準遠超法定額度或違約金額度明顯高于實際損失金額的，司法實踐均可能酌情降低物業費［10］。

典型案例：原告上海賜安某某公司與被告鮑劍物業服務合同糾紛

本案中，法院認為，被告業主雖抗辯稱原告提供的物業服務存在維修方面的問題，但被告并未提供充分證據證明原告的物業管理服務存在嚴重瑕疵，故原告訴訟請求予以支持，原告作為住宅小區的物業管理單位，應不斷增強服務意識，增進與業主的溝通，進一步提高管理水平，為小區業主營造良好的居住氛圍。關于原告主張的滯納金，物業服務合同中雖對此有約定，但被告未按時付費系因其房屋滲水無法得到解決，事出有因，并非惡意，因此本院對原告主張的有關違約金的訴訟請求不予支持。

八、結語

物業費追討已成為大部分物業服務公司現階段的主要難題，雖然物業服務公司能通過民事訴訟的方式追討物業費，但是其訴訟請求得到支持的前提仍是全方位且高質量的物業服務。因此，各物業服務公司應了解在物業費追討案件中業主可能提出的抗辯理由，有針對性地完善物業管理工作，并通過文章列舉的典型案例總結、歸納應對思路，提高案件勝訴率，最大限度地保障合法利益。