新形勢下房地產企業資金管理的困境及對策

茆麗俊

（上海豐沁置業有限公司，上海 200031）

一、引言

在資金管理方面，房地產企業相比其他企業有著明顯特征，如項目投資規模大、資金周轉時間較長，這意味企業面臨的資金風險較大。而資金的轉化要求企業管理人員對資金管理工作高度重視，不斷提高企業整體資金管理水平，建立健全財務資金管理機制，爭取企業平穩轉型。但目前部分企業仍存在一些資金管理問題，如資金管理制度不完善、資金監督力度不足、融資渠道單一等，因此有必要對其進行分析。

二、房地產企業資金管理的意義

（一）幫助企業合理規劃資金

開展資金管理工作，能夠及時幫助房地產企業厘清資金運轉現狀，明確企業的核心業務內容，并將資金投入該業務項目當中，合理規劃資金，幫助企業獲取更多的經濟效益，有利于企業健康穩定發展。

（二）促進企業與資本市場結合

房地產企業在提升自身資金管理水平的同時，可以進一步增強自身抗風險能力，并針對各類外部風險制定相應的改進措施，使產品與市場需求更加契合，提高企業產品的市場競爭力［1］。

（三）幫助企業實現自身發展戰略

房地產企業在開展資金管理工作時，必然要對內外部環境進行調研考察，從而制定合理的資金管理方案。與此同時，企業各項管理工作都是為了戰略目標服務，而企業通過資金管理拓寬了融資渠道，有效緩解了企業資金缺乏的壓力，使企業擁有更多資金和資源投入戰略目標當中，為長期發展戰略的實現奠定物質基礎。

三、房地產企業資金管理現狀

（一）資金管理制度不完善

對于房地產企業而言，工作開展的方向是建立資金管理制度。當前部分房地產企業沒有制定完善的資金管理制度，具體表現在三個方面。首先，部分房地產企業對資金管理工作不夠重視，并沒有在資金管理工作方面投入足夠的精力，而是過于重視短期經濟效益，使資金管理工作未取得明顯成效。其次，部分房地產企業在建立資金管理制度時，未能將制度與企業發展現狀結合起來，使得制度內容與當前企業管理需求契合度不夠，因此無法高效執行［2］。最后，部分房地產企業在發展過程中盲目采取粗放式企業擴張管理模式，缺乏精細化管理意識，導致資金管理制度未能覆蓋所有工作，企業資金管理水平較低。

（二）資金監督力度不足

資金監督是資金管理工作取得預期成效的有力保障，因此該環節的工作內容極為重要。當前部分房地產企業在資金監督工作中存在問題，具體表現在三個方面。首先，在管理組織結構方面，部分房地產企業并未設立資金監督管理部門，而是由其他部門代理行使資金監督職權。其次，在制度建設方面，部分房地產企業并未建立明確的資金監督管理流程，監督人員只憑借個人主觀意識和過去的經驗開展財務管理工作。最后，部分房地產企業缺乏對資金監督工作的正確認知，沒有賦予監督人員必要的獨立性，導致工作開展受到其他人員的阻礙。

（三）融資渠道單一

融資渠道單一也是目前房地產企業資金管理存在的問題之一。目前多數房地產企業采取的是自有資金、銀行貸款、股權融資等方式完成融資活動，但股權融資對房地產企業的要求較高。尤其是多數小型房地產企業無法滿足股權融資的條件，因而企業對銀行等金融機構的貸款融資極為依賴。而一旦房地產市場出現較大波動，必然會對銀行業務產生影響，進而對我國金融系統的穩定造成威脅。

（四）資金周轉速度較慢

加快資金周轉是房地產企業資金管理工作的主要目的之一。但當前部分房地產企業存在資金周轉速度較慢的問題，具體體現在三個方面。首先，部分房地產企業并未對市場進行準確定位，使得產品設計與市場需求契合度不高，房產銷售速度較慢，從而拉長了資金回款周期。其次，我國近幾年出臺了房產行業調控政策，造成該行業經濟效益下降，為了降低風險，部分房地產企業采取了短時間捂盤觀望的策略，這使得資金回款周期加長。最后，部分房地產企業在進行投資活動時，并未做好前期調研準備工作，導致部分投資決策不科學，投資項目遲遲不能盈利，因而無法為企業帶來經濟效益。

四、新形勢下優化房地產企業資金管理的具體對策

（一）完善資金管理制度

房地產企業應當從三個方面完善管理制度。首先，房地產企業管理人員應當認識到資金管理工作的實際作用，通過學習和了解該領域內容，為其后續管理工作奠定知識基礎，從而在資金管理工作方面投入足夠的精力，在重視短期經濟效益的同時，為企業長遠利益提供有力的保障。其次，企業在建立資金管理制度時，要將企業的運營管理現狀與制度建設工作高效結合起來，使資金管理制度能夠在當前管理工作中發揮實效。最后，資金管理工作是一項系統性工作，因此企業應當對其進行細化處理，將所有工作納入進來，并借助內部控制工具確認相關人員的權責范圍，從而加大資金管理的執行力度。

（二）加大資金監督力度

在加大資金監督力度方面，房地產企業可從三個方面著手。首先，在管理組織結構方面，房地產企業應當設立資金監督管理部門，避免其他部門人員代理行使資金監督職權，由專人完成本職工作。在人員選擇方面，企業可通過測試、推舉等方式完成部門人員組建工作。其次，在制定監督流程方面，房地產企業要首先明確資金管理工作的實際作用，針對企業當前的業務特征制定合理的資金監管流程。最后，資金監管工作的特殊性和重要性不言而喻，企業負責人要賦予資金監管人員必要的獨立性和權威性，使其在開展資金監督工作時不受其他管理人員的限制，從而確保資金監管結果的準確性和真實性。

（三）開拓多元化的融資通道

在開拓多元化融資通道方面，房地產企業可從三個方面開展工作。第一，企業可借助自身品牌效應來贏得市場認可，為銀行貸款融資打下信用基礎。第二，企業可通過不動產債券、資產證券化來完成債權性融資活動，從而緩解企業的資金困境。第三，企業可通過廣泛的溝通合作，與其他企業建立戰略合作關系，通過股權轉讓或者業務開發吸引外來投資者。第四，企業須從內部資源當中尋求融資渠道，如由施工單位墊付資金或者以施工進度付款來延緩資金支付進度。第五，企業可將原先以招拍掛獲得土地與收購其他公司優質土地的方式結合，幫助企業以更少的資金在前期獲得更多的盈利項目［3］。

（四）加快資金周轉速度

在加快資金周轉速度方面，房地產企業可從三個方面著手改善現狀。首先，房地產企業應當對項目業務進行分類處理，對于高周轉的項目業務，須加快銷售速度，結合市場環境制定適宜的市場營銷策略，不斷創新營銷理念和手段，根據客戶的群體特征制定合理的優惠福利方案，從而加快資金回收速度。其次，雖然近幾年國家出臺了房地產行業的調控政策，但企業應當避免采取過于保守的銷售策略，而是應當通過加大客戶購房的優惠促銷力度，增加購房首付的資金比例，并做好對應收賬款的前期管理和后期保障，從而縮短資金回收周期［4］。最后，企業在進行投資活動之前，應當做好充分的調研準備工作，并與相關專業人士對其數據信息進行可行性分析，提高投資決策的準確度，減少投資活動的虧損。

五、結語

房地產企業通過開展資金管理工作，能夠有效提升資金管理水平。隨著市場經濟的不斷發展，房地產企業必須緊抓發展機遇，設立關鍵資金管理組織結構，制定科學合理的資金管理方案，不斷增強企業資金管理人員的業務能力，從而改善當前房地產企業在資金管理方面遇到的困境，提高企業在市場中的競爭力，為我國經濟建設提供動力。