不動產抵押權善意取得制度研究

佟思晗

（沈陽工業大學，遼寧 沈陽 110027）

一、不動產善意取得制度的概述

善意取得制度是我國《民法典》中重要的制度之一。善意取得制度的來源是德國法中的“以手護手”原則。隨著工商業的發展，人與人間的商品交易越來越多，善意取得的有關制度也逐漸取得發展。簡言之，善意取得制度是指在無權處分的情形之下，未經權利人同意將不動產出售給善意第三人的一項物權變動行為。此行為要求善意第三人必須遵守誠實守信原則，對不動產進行登記從而使善意第三人獲得不動產。原權利人可以向無權處分人要求賠償金，不能向善意第三人追償。不動產善意取得制度是國民經濟轉型的必然結果。在全世界國民經濟之中發揮著關鍵的作用。

二、不動產抵押權善意取得制度現狀

（一）不動產適用是善意取得的理論分歧

1.肯定說

提倡肯定說的研究者認為，善意取得制度可應用于不動產之中，在不動產善意取得制度的法律實踐中，不論不動產登記制度多么完備，仍會發生不動產登記簿記述的情節與具體情形不相符或背道而馳的情況。在王利明教授撰寫的《中華人民共和國物權法提案建議稿》［1］中的第七十八條也認為善意取得制度可以應用于不動產之中，并可應用于不動產登記之中。還有研究者認為，不動產在中國需登記，登記之后具備絕對說服力。然而，登記畢竟是人為的行徑。即使不動產登記體制非常完備，不動產登記機構工作人員的工作足夠細致，登記錯誤的情況也難以完全避免。而且，在中國不動產登記領域，以形式審核為主，形式審核著重于申請材料的處理形式，欠缺對實質內容的實地考察和審核，容易出現形式內容與實質內容不一致的情況，并且我國尚未接納德國的非因果聯系學說，所以應該通過善意取得體制來彌補這一法律制度上的缺陷實現對善意第三人權益的保障。

2.否定說

提倡否定說的研究者認為，善意取得制度不適合應用于不動產之中，他們認為登記是不動產所有權發生變化的申報方法之一，這一方法在我國具有較強的公信力，不會發生不動產所有權人混亂的情形。［2］還有研究者認為，不動產登記具備公正性，通過公正性準則足以保障不動產買賣。由此得出結論，善意取得不一定應用于不動產。此外，也有研究者認為，即使不動產被錯誤登記，第三人也可在正確登記的基礎之上對不動產買賣應用公信準則。在實踐中，善意取得的應用必須由第三人的客觀善意來肯定，這是非常艱難的，無形中會增加商品買賣的難度。

（二）不動產登記制度存在瑕疵

我國目前還沒有建立統一的登記體制，也沒有專門的登記體制。在我國，登記機構對登記事宜的審核主要使用形式審核，形式審核的規范相對較低，登記機構只需對申請者遞交的登記材料展開形式審核。即使材料體現的情節與真實情況不相符，登記機構也可以給予登記，登記機構也并不會因為實質內容與形式內容不一致而受到懲罰。另外，法律對不動產登記審核時限規定很短，在規定的時間內不可能完成細致的實質性審核。盡管地區規章之中有規定，登記機構違背登記規定應該擔負法律責任，但這種“違法”只是形式之上的“違法”。因此，雖然實踐中大部分的登記是正確的，但也有不少錯誤的發生。

三、國外不動產善意取得制度的立法現狀

（一）德國的不動產善意取得制度

《德國民法典》中主要在第九百二十九條、第八百九十一條和第八百九十二條規定了不動產善意取得制度的相關法條，［3］由此可見，在德國民法對善意取得制度的規定之中，登記具備很強的公正性。對不動產登記進行實質性審查，德國民法中規定，農地等不動產一經登記，就具備一定的法律效力，也就是說不會出現權屬錯誤的情況。此外，該法還規定，獲得公民權的人必須是誠實信用的，合乎不動產善意取得體制的相關要求。

（二）瑞士的不動產善意取得制度

瑞士《物權法》明確規定動產和不動產應用善意取得制度。該法第九百七十三條和第九百七十四條明確規定了善意取得制度。通過德國和瑞士的民法可看到，不動產善意取得體制在這兩個國家的民法典之中有明確規定。在司法形式之上，兩法都提倡通過實質審核來對不動產的權屬進行登記，登記機構為審核機構。登記具備很強的公正性，可保障善意第三人的信賴利益。

在法國和日本的司法之中，不動產善意取得制度沒有獲得認可。然而，通過對《法國民法典》第二千二百七十九條的研究，［4］我們可以知道，在法國，善意取得制度只能應用于動產。在不動產領域，雖然使用了登記主義，但其主要目標是使用登記行為對抗第三人。在《法國民法典》之中，不動產的公示反映了公信的效力，正是因為這種公信，善意第三人才能獲得保障。根據《日本民法典》第一百九十二條的規定，日本適用不動產善意取得制度。英美國家法律也可看到適用善意取得制度的根據，在具體法律實務之中也可看到適當的司法案例。

四、不動產善意取得制度的完善建議

（一）清楚不動產善意取得體制的確切標準

作為一種從權利，不動產善意取得制度依賴于主權利。因此，只有在主權利生效的情況下，不動產抵押權善意取得制度才能有效。因此，作為取得不動產抵押權善意取得制度的一種救濟方法，不動產抵押權的善意取得制度必然在其有效的基礎上才能發生。因此，在不動產抵押權善意取得的應用之中，不能直觀地拷貝善意取得的應用前提，而應考量不動產抵押權的獨特性，即不動產抵押權的善意取得。在不動產抵押權善意取得前提之中減少主債權的適用要件。

（二）完備不動產登記機構的義務

因為不動產抵押權善意取得制度往往是登記機構的故意或者過失導致的，為了防止這種情形的發生，立法中應當規定對登記機關以及有過錯抵押人的懲罰，以體現法律的公平公正。這一損失的責任認定應以過錯的程度以及損失的大小綜合評判。具體來說應該從以下幾個方面來明確：

1.在進行不動產的權屬登記過程中，因登記機關或登記人的故意或重大過失導致登記機構故意或者過失導致登記簿之上記述的權利人與實際權利人不相同的，不動產抵押權善意第三人在不知情的情況下取得了不動產抵押權。在這種情形之下，原不動產權利人的權益受到了侵害，因此可要求登記機構對自己的損害進行賠償。

2.登記機構的賠償金義務區域，我國原《物權法》第二十一條規定了登記的賠償金義務。被告因遞交偽造登記材料，給他人權益造成損害的，應該擔負損害賠償金義務。登記機構先行賠償后，可向舞弊的登記人追償。登記錯誤可是登記人的詐騙行徑導致，也可是登記機構的故意或者重大過失導致。此時，登記機構應擔負損害賠償金義務，并在賠償之后，向過失登記人追償，從而為受害者獲取更充分的權利保障。

五、總結

近年來，我國逐漸注重不動產抵押權善意取得制度。本文圍繞不動產抵押權善意取得制度的來源、背景，從國內外不動產抵押權善意取得制度的司法現況出發，對不動產抵押權善意取得體制的理論展開分析，期望能為完備我國不動產抵押權善意取得制度作出一點貢獻。