房屋交付認定在租賃合同糾紛案中的應用

楊揚海

（廣東多吉律師事務所，廣東 東莞 523000）

經濟發展推動了社會的進步，但是在發展的過程中也會產生各種各樣的問題。因為經濟發展形勢的原因，越來越多的人會選擇“租房住”。房屋租賃行業近年來發展的勢頭非常迅猛，伴隨而來的有關房屋租賃的案件也越來越多。合同糾紛案件牽涉很多不同的因素，要避免后續合作過程中產生的矛盾，相關人員要將合同認定效力放在首位，認定房屋交付。

一、合同效力的認定

房屋租賃是指房屋的所有者，也就是出租人將自己所有的房屋出租給承租人，承租人向出租人支付租金，房屋的使用權由出租人轉給承租人的行為［3］。房屋租賃屬于民事行為。其適用的法律為《民法典》，這一法律中對這一行為有很多相關的規定。

相關人員在進行合同效力認定工作的時候，有一點需要特別注意，房屋租賃這一行為無論是對于出租人還是對于承租人來講，都與自身的生活息息相關。如果出現相關的問題，會嚴重影響自身的生活，這一點是雙方都不愿意看到的［4］。為了防止這種情況出現，相關人員最好不要將合同認定為無效合同，在房屋租賃合同滿足相關法律條件的基礎之上，哪怕一些細節出現一些問題，司法機構也應當讓出租人以及承租人雙方補齊相關的條款，而不是將合同認定為無效合同［5］。

無論是哪種類型的合同，都是具備法律效力的，受相關法律的保護。合同的制定考慮雙方的意見，以維護雙方的合法利益為原則，房租租賃合同的主體是出租人以及承租人，合同的條款基本只與這兩方產生直接的聯系，如果只是因為一些細節與國家法律有一定出入，就將合同認定為無效合同，會對雙方產生較大的影響，也不符合司法機關的執法準則［6］。

在現實房屋租賃的過程中，出租人以及承租人雙方因為沒有在相關的管理部門完成備案，使得房屋租賃合同被認定為無效合同的情況時有發生，這不僅會對雙方的租賃行為產生影響，同時還會影響法律的穩定實施。合同是雙方權益的重要保障，一定程度上，也是唯一保障，因為雙方的行為如果不受到法律的保護，就只能依靠雙方的約定，約定以道德為基礎，道德并不具有強制性，在出現問題之后糾紛并不能依靠道德解決。

在一些比較特殊的案例中，當事人甚至為了將自身的利益最大化，省去一些相關的環節或是減少一些規定，故意讓房屋租賃合同被認定為無效合同。實際上，這樣的行為并不能保證一方的利益最大化，甚至可能會使得雙方都出現大的經濟損失，具體情況具體分析，針對這樣的情況，法院在仔細調查之后，應當根據具體的情況進行判決，使雙方的損失能夠降到最低。

總而言之，“租房熱”是當下社會發展的一種趨勢，房屋租賃合同在這個過程中發揮著非常重要的作用，其不僅是出租人以及承租人之間的一種約定的法律保障形式，同時也是確保雙方相關合法權益都得到保障的重要依據。

因此不管是出租人還是承租人，為了確保自身的合法權益，也為了在后續過程中不出現相關的問題，都應當對合同的條款進行仔細確認，對相關的流程進行詳細的了解。當事人雙方不僅需要進行合同的簽訂，還需要一同去相關部門完成登記以及備案工作。

二、房屋租賃合同糾紛案中房屋交付的認定分析

（一）房屋租賃合同約定明確的情況

在房屋租賃合同約定明確的情況下，出租人以及承租人雙方需要依照合同的相關規定進行交付。在這個過程中，不管是承租人未履行相關的義務，還是出租人未履行相關的義務，都構成了違約。但是在實際情況中，出租人違約的情況相對來講還是比較常見的，出租人違約，承租人可以追究出租人的相關責任，對房屋進行有效支付認定，必須要滿足以下幾種條件：

1.在合同履行的基礎上，承租人沒有對房屋交付的相關問題提出異議。房屋租賃合同其實圍繞的就是房屋的使用權，承租人以及出租人在確定對方的條件與自己的想法相吻合的時候就可以進行相關的約定，并將約定的內容體現到合同之中。在這個過程中，如果有一方對于合同中的規定有一些異議，可以與另一方商議解決，將合同中的一些條款進行更改，更改的內容并沒有太大的限制，只需要雙方對這些變更的內容是共同認可的。在這個過程中，出租人只要進行收租，哪怕合同中沒有進行相關內容的規定，但是實際上合同就已經履行了。

2.承租人并未按照雙方約定的方式將租金交付給出租人，使得出租人遭受沒有必要的經濟損失。承租人因為自身的問題，未按照合同的相關規定完成支付，如果這樣的行為嚴重損害了出租人的權益，出租人可以追究出承人的相關責任。

相關人員在判定此類糾紛的時候，不能完全依照標準，而是應當依照現實情況中一方產生的損失以及合同中的具體條款內容進行相關的判定。但是在這個過程中，如果出租人的行為存在明顯的問題，出租人進行了租金繳納，承租人的損失得到了一定的補償，承租人仍舊可以對出租人的問題行為進行追究。

3.承租人將房屋占用。這種情況主要指的是承租人與出租人進行了相關的約定，出租人在合同規定的租賃時間內將房租進行轉賣，這里就出現了第三方，第三方在與承租人進行新的合同簽訂的時候，實際上已經將房屋占用了。第三方在這個過程中無法再進行房屋交付，但是實際上的交付效果已經體現出來了。

（二）房屋租賃合同約定不明確的情況

在房屋租賃合同被認定為無效的時候，房屋如何進行交付，是相關人員處理糾紛的主要內容。居住性房屋尚可，只涉及單純的房屋使用權問題，但是經營性房屋在這個過程中會涉及更多的因素，例如裝修費用等。這樣的情況下，盡管承租人已經花費了大量的金錢，但是因為合同無效的原因，他無法得到實際的經濟效益，自身會遭受很大的損失。

在這個過程中，房屋是否進行交付是糾紛的重點，但同時這也是相關部門審查的重點。在處理類似問題的時候，相關人員需要以我國《民法典》的第五百一十條及五百一十一條為依據，房屋交付包含的不僅僅是房屋本身，還包括房屋的鑰匙。將房屋的鑰匙進行交付是承租人需要履行的一種義務，且交付的方式需要得到出租人的認可。如果承租人因為出租人的行為出現負擔或者造成困擾，支付就是無效的。

舉一個例子，如果承租人單方面通知出租人自己將鑰匙放在了何處，在此之前并未與出租人進行商議，出租人自身并不接受這樣的交付方式，那法院就會判定承租人的鑰匙交付是無效交付。

總而言之，在租房住成為人們的一種選擇的今天，要避免在后續的租住過程中出現這樣或是那樣的問題，在最開始出租方以及承租方就應該將必要的條款體現在房屋租賃合同中。在發生問題的時候，相關人員應將房屋租賃合同作為解決雙方糾紛以及矛盾的依據，對房屋交付進行認定。如果一些條款沒有在合同中體現出來，相關人員需要以合同法為藍本，綜合雙方的意見，秉承公正合理的原則，進行案件認定，保護雙方的合法權益。