《民法典》居住權的權利義務的構建與法律適用

張 虎

（中國人民大學法學院，北京 100086）

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）是新中國第一部以法典命名的法律，在我國國家法律體系中的地位僅次于《憲法》，是我國社會主義法治建設在新時代的重大成果，體現我國在民事法律領域的理論創新與進步。黨的十九大報告指出“房子是用來住的，不是用來炒的”，為了實現全國人民都能住有所居，需要建立多種住房制度，因此立法者因時而變、隨事而制，將居住權編入《民法典》，確立了其法律地位，將居住權通過法律明文形式進行規定和保護。

一、居住權的歷史

所謂居住權，是指以居住為目的，對他人的住房及其附屬設施所享有的占有、使用的權利。［1］

居住權源于羅馬法，隸屬于羅馬法中的人役權。人役權是特定人利用他人所有物的權利，利用他人的所有物的特定人為需役人，以自己所有物供他人利用的人為供役人［2］。它分為用益權、使用權、居住權和奴隸及家畜使用權，其中居住權是賦予權利人合法地使用他人房屋達到居住目的的權利。受羅馬法的影響，法國民法的居住權在性質上具有人役權的特性，德國民法則通過明文規定將居住權設定為限制的人役權，它只能在不動產上設立，而且只能為特定人群進行設定，其權利不得轉讓和繼承，《意大利民法典》《西班牙民法典》等都對居住權進行了明文規定，其定位均為具有人身屬性的人役權。［1］近現代大陸法系各國更重視居住權制度，通過法律修改擴展居住權在不動產上的適用空間，減少居住權的設立難度，使得居住權能使更多人達到居者有其屋的目的。［3］

二、居住權在《民法典》中的理解

在我國《民法典》中從第三百六十六條到第三百七十一條共計6個法律條文對“居住權”在定義、權利義務、設立，消滅等方面做了明確的規定。［4］

《民法典》第三百六十六條是對居住權進行定義，明確了居住權的概念、設立的方式和客體等內容。居住權人可通過合同的方式獲得居住權，獲取居住權后就可以對具有住宅所有權人的住宅進行占有和使用，當不具有居住權的人對其居住的住宅主張各項權利（如所有權）或實施排除妨害請求權時，獲得居住權的人可以根據法律規定進行排除。居住權人對于權利的客體即住宅只享有占有和使用的權利，不能通過利用居住權對其居住的住宅進行出租等營利活動，即不能利用居住權享有收益的權利。

《民法典》第三百六十七條是對設定居住權的合同進行了規定。該條明確要求應通過書面形式訂立居住權合同達到設立居住權的目的，并且在合同中應當列明居住權合同需約定的主要內容，比如當事人的姓名或者名稱和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、居住權期限和解決爭議的方法，［4］以便能明確當事人的權利和義務關系。

《民法典》第三百六十八條是對居住權的設立進行了規定。根據規定，一方面，明確在合同無約定的情況下，居住權可以無償設立，也可以根據雙方當事人在合同中約定，進行有償設定居住權；另一方面，居住權的設立采用的是登記要件主義，可以形成有效的對抗第三人效力。需要注意的是當讓與人對居住權是無權處分的，而受讓人符合善意取得的構成要件時，居住權益可善意取得。

《民法典》第三百六十九條是對居住權的轉讓、繼承和設立居住權的住宅出租進行了規定，明確了居住權的人身屬性，在沒有另行約定的情況下，對居住權人對其居住的住宅的處分權利進行了限制，禁止對其轉讓與繼承。同時法條還規定，通過允許當事人通過另外約定，可以讓擁有居住權的人對該住宅進行出租，充分體現了民法的意思自治原則。

《民法典》第三百七十條是對居住權的消滅進行了規定。該條文明確了設立的居住權期限屆滿時，居住權消滅。結合《民法典》第三百七十一條，居住權期限的確定包括兩方面，一方面合同約定或者遺囑載明了期限的，按照約定或者按照遺囑；另一方面沒有約定或者遺囑沒有載明的，期限截止于居住人死亡時。為了保證在居住權消滅后，基于該房屋的其他物權能正常行使，該條文還明確規定了必須以明示方式處理居住權消滅，即辦理注銷登記手續。

《民法典》第三百七十一條規定了“遺囑式”居住權的設立規則。

三、居住權在當前實踐中的法律適用

江蘇省南通市高某的祖父于1993年在南通市區購得一處房產，2006年高某的祖父與張某菊登記再婚。2008年高某的祖父立下遺囑并進行公證，在遺囑中明確記錄將房產遺贈給孫子高某。2013年6月，高某的祖父去世。張某菊因名下沒有其他住房，一直住在該房屋中。2013年8月，高某通過法院判決領取了涉案房屋產權證。2014年，高某將張某菊告到法院，要求排除妨害，請求法院判決張某菊限期搬離。法院做出一審判決，判令張某菊搬出涉案房屋。張某菊不服，向二審法院提起上訴，二審法院認為高某的房屋所有權系繼受取得，不能排斥原居住權，遂改判駁回高某的訴訟請求。2019年，高某將房屋賣給了張某。由于張某菊一直在房屋里居住，導致張某獲得了住宅的所有權但是無法行使其權利，因此張某將張某菊告到法院，要求她立即搬離。一審法院審理后認為，根據已生效的南通中院終審民事判決書，確認了張某菊對涉案房屋的居住權，尊重和支持張某菊所享有居住權，張某對其購買的住宅行使所有權時不得損害張某菊的合法權益。基于此一審法院判決駁回張某的訴訟請求。張某不服，向二審法院提起上訴。2021年4月，江蘇省南通市中級人民法院作出終審判決，確認張某菊對涉案房屋享有居住權，駁回張某的訴訟請求。

本案雖然為排除妨礙糾紛，實際上是居住權與所有權沖突引發的糾紛。

根據《民法典》第二百四十條，對所有權人所具有的所有權進行了明確規定，規定所有權人依法享有占有、使用、收益和處分的權利。所有權是所有人對于其所有動產或不動產進行全面支配，其內容是最充分和最全面，它不僅包括對于其所有動產或不動產的占有、使用、收益，還擁有最終處分權。因此所有權是物權中具有最完全的權利，具有絕對性、排他性等特征。

當物權遭受到侵害時，為了使物權恢復到不受侵害的圓滿狀態，《民法典》提供了相應的救濟方法為物權人賦予物權請求權，其中《民法典》第二百三十六條規定的排除妨害請求權，就是其中一個救濟方式，其特征為：1.該請求權的成立不以加害人的過錯為要件；2.僅要求物權遭受到侵害，不要求物權人受到損害。

本案中高某與張某菊對涉案房屋依法先后具有所有權，當他們對房屋的所有權受到侵害時，可以按照《民法典》第二百三十六條規定對高某提出排除妨害請求權。但在當張某與高某對涉案房屋依法獲取所有權之前，張某已經取得了房屋的居住權，根據《民法典》第三百六十六條規定，居住權是對他人的住宅根據雙方的約定享有的占有、使用的權利，當第三人對住宅主張各項權利或實施排除妨害請求權時，獲得居住權的人可以根據法律規定進行排除。但是，因為張某的居住權以居住為目的，當出現居住權與所有權沖突時，盡管所有權具有絕對性、排他性，但此時根據《民法典》第三百六十六條規定應當以居住權為準，并排除住宅所有人對所有權的主張。

因為案件發生在《民法典》生效之前，所以其居住權的設定，并沒有按照《民法典》三百六十七條規定要求當事人采用書面形式訂立居住權合同，而是根據公序良俗的原則確立張某享有居住權。

我國目前已初步形成多種形式的社會基本住房保障體系，使大部分中低收入者通過社會基本住房保障體系解決了基本住房問題，但是保障不是很完善，因此，被納入《民法典》的居住權在實現住房保障目的方面提供了有效的法律依據，相信在不久的將來，杜甫的《茅屋為秋風所破歌》中的“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的夢想將成為現實。《民法典》居住權在立法設計上還存在著不完善之處，還不能完全實現立法機關的立法目的，需要今后將通過司法解釋等多種司法方式進行不斷的完善。