房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題及優(yōu)化策略

河鋼集團邯鄲鋼鐵集團有限責任公司財務(wù)部

引言

目前，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展成本核算工作時受到內(nèi)外部多種因素的影響，依舊存在一些不足，對企業(yè)未來的發(fā)展帶來不良影響。相關(guān)工作人員有必要強化對房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的研究，相關(guān)管理者應(yīng)給予成本核算工作足夠的重視，引導企業(yè)長效運營與發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的項目在達到預(yù)期的可使用狀態(tài)過程中所產(chǎn)生的各類成本及費用的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算包括的項目相對較多，主要包括土地征用及拆遷補償費、項目開發(fā)前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費、項目開發(fā)間接費等。其中土地、土建及設(shè)備費用占比較高，高達80%左右，土地的費用非常關(guān)鍵，其成本多少是衡量房地產(chǎn)開發(fā)能否順利開展及建筑項目預(yù)期收益的關(guān)鍵性指標。在進行項目開發(fā)前，開發(fā)商需要根據(jù)土地面積與容積面積比，對土地成本進行核算，獲得產(chǎn)品單位土地成本，判斷項目可行性；另一成本核算的重要內(nèi)容是房地產(chǎn)開發(fā)配套和其他費用的支出，受各因素影響，這部分費用企業(yè)難以收回，是受外部因素影響較大的一部分成本消耗，進行該部分成本核算工作，最大限度地降低這部分成本支出，有助于降低成本，提高企業(yè)經(jīng)濟效益；再一個成本核算的內(nèi)容則主要是房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)籌資成本，受到該行業(yè)投資額較大、開發(fā)周期較長的影響，大部分房地產(chǎn)企業(yè)是通過銀行貸款進行融資，承擔著較高的利息費用，面臨巨大的投資風險，對該部分成本進行準確核算，對于房地產(chǎn)企業(yè)順利發(fā)展意義重大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題

（一）成本核算對象劃分不準確

房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)時一般占地幾十畝、幾百畝、幾千畝等，隸屬成片開發(fā)，特別是對城市住房類的開發(fā)項目，其開發(fā)周期較長，往往按“期”進行，這就要求企業(yè)根據(jù)開發(fā)期數(shù)進行成本核算對象的劃分，不能應(yīng)用整體成本核算的模式，不然則會較大程度地降低成本核算的準確度。另外，在進行成本核算對象的劃分時，必須充分考慮項目開發(fā)的特點、管理上的要求、外部經(jīng)濟因素、功能的設(shè)計等多個方面，比如，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證上注明的土地面積，進行項目開發(fā)時是進行“一次性”或是“多期”開發(fā)，可以開發(fā)高層住房、別墅、多層及商業(yè)中心等多種產(chǎn)品類型，項目開發(fā)的期數(shù)及開發(fā)產(chǎn)品的類型都會對成本核算對象的劃分產(chǎn)生影響。在項目開發(fā)實踐過程中，受房地產(chǎn)項目自身特殊性的影響，加上企業(yè)管理人員對成本核算對象分類及定位管理缺乏深層次了解與認識，會計準則對于項目開發(fā)成本核算的對象也未作出比較明確的規(guī)定，導致房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象劃分混亂，存在較大的隨意性，降低了房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中各個產(chǎn)品成本的準確度。

（二）成本費用的歸集和分配存在較大隨意性

房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)的過程中會產(chǎn)生很大一部分間接性開發(fā)成本費用，特別是對于一些為追求最大化經(jīng)濟效益而同時進行多項目開發(fā)的企業(yè)，在進行成本費用的歸集與分配上存在較大的不規(guī)范性。比如，市場上一些房地產(chǎn)企業(yè)在同時進行多項目開發(fā)時，為了降低成本核算的難度，忽略不同的項目在土地價格、產(chǎn)品用途、開發(fā)周期等方面存在的差異性，對多個項目的開發(fā)成本進行混合核算，導致項目實際支出和預(yù)算出現(xiàn)較大的偏差。另外，受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊性的影響，會計準則、會計制度等未對其成本歸集、分配等作出明確規(guī)定，影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本費用歸集與分配工作的規(guī)范性。比如，會計準則對于項目開發(fā)中的公共設(shè)施建設(shè)所產(chǎn)生的間接費用沒有作出明確的歸集規(guī)定，會計人員在進行這部分費用成本核算時受個人主觀影響較大，費用歸集處理存在較大的隨意性，對于企業(yè)項目成本核算的準確性易產(chǎn)生不利影響。

（三）成本核算周期欠缺明確性

房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)周期一般時間較長，從一年到十幾年時間不等，對于房地產(chǎn)項目開發(fā)進行成本核算主要是進行項目總成本及產(chǎn)品單位面積成本核算，從而結(jié)算盈余，對于項目開發(fā)及企業(yè)經(jīng)營業(yè)績進行科學評價。在成本結(jié)算上應(yīng)依據(jù)生產(chǎn)周期的不同進行有效的開展，但是現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)在核算周期的確認上缺乏明確標準，受各種因素的影響，特別是項目配套設(shè)施久拖不決等導致整個項目出現(xiàn)竣工決算拖延，違背了會計及時性原則，不利于企業(yè)費用與收入合理配比、利潤和稅費的結(jié)算等。另外，項目竣工決算拖延容易阻礙項目的科學評價，不利后續(xù)工作的開展。在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程工作開展中，施工完成之后便進行工程結(jié)算，因具有明確的時間點，加上工程結(jié)算和工程款項支付直接聯(lián)系，因此工程結(jié)算通常比較及時，而項目決策拖延時間往往比較長，因為房地產(chǎn)銷售工作往往會因配套設(shè)施建設(shè)未完成而受到不良影響，影響項目決算的進程。

（四）成本核算工作者綜合素養(yǎng)有待提升

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作相對復雜，對核算工作者的專業(yè)技能、綜合素養(yǎng)等要求更高，加上核算過程受人員工作習慣、技能水平、財會軟件應(yīng)用能力的影響較大，成本歸集也因人員而有所差異，進而使企業(yè)賬務(wù)的處理結(jié)果會因核算人員個人因素而出現(xiàn)一定差異，致使會計科目及核算結(jié)果出現(xiàn)混亂，影響企業(yè)管理者進行決策。比如，對于多類型產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)項目工程，會計核算人員為提高核算便捷性，往往根據(jù)房屋建筑面積采用成本分攤的核算方法，導致普通住宅成本偏高及別墅核算成本偏低，影響了整個項目工程核算結(jié)果的準確性，使其偏離實際，提升核算工作人員專業(yè)水平十分必要。

三、提升房地產(chǎn)企業(yè)成本核算質(zhì)量的策略

（一）明確核算對象

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴格依據(jù)項目工程開發(fā)的地點、規(guī)模大小、周期長短、產(chǎn)品類型、功能設(shè)計、裝修檔次、施工要求等項目開展相關(guān)的各方面因素及管理要求等實況，進行具體的成本核算對象的確定及細分。單體開發(fā)項目應(yīng)以單個獨立編制設(shè)計概算或者施工圖預(yù)算的每一個單項開發(fā)工程為成本核算的對象；對于成片開發(fā)的多期項目，應(yīng)以各“期”為成本核算對象；針對地點、開發(fā)產(chǎn)品類型、施工隊伍一樣，開竣工時間相近的群體性開發(fā)項目，則將各項目合并為一個成本核算對象；針對同一個開發(fā)周期中同時又有多種產(chǎn)品類型比如高層、別墅、商業(yè)中心等，應(yīng)依據(jù)產(chǎn)品類型確定核算對象；對于規(guī)模較大、周期較長的開發(fā)項目，應(yīng)根據(jù)項目特點和成本管理要求，按照一定區(qū)域或者周期進行核算對象的確定；對于獨立編制設(shè)計概算或者施工圖配套設(shè)施預(yù)算，都應(yīng)該將其作為獨立成本核算對象。對于成本核算對象的確定應(yīng)有效結(jié)合項目實際，避免隨意性，增加成本核算的科學合理性與準確性。

（二）正確進行成本費用的歸集和分配

新經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要根據(jù)自身業(yè)務(wù)需求進行詳細化歸集標準的制定并加以規(guī)范，對直接成本與間接成本、開發(fā)成本與期間費用等進行劃分。比如，直接成本是可以單獨歸屬到某一核算對象的支出項，不需要進行分攤，間接成本則需要按照一定方式進行分攤，否則難以準確地將該部分費用劃分到某一個核算對象。企業(yè)財會工作者在進行成本核算工作時必須依據(jù)項目成本實況進行科學分類，創(chuàng)建與項目系統(tǒng)相匹配的、規(guī)范化的歸集標準。這就需要企業(yè)管理者重視并強化財會人員成本歸集核算相關(guān)的知識及技能培訓，提高其成本核算工作中成本歸集與分配的思想認識，做到間接成本的合理性、精確性劃分。另外，只進行歸集與分配標準的制定時，應(yīng)注意緊密結(jié)合項目實況與后期收益評估，提升成本分配的精準性，避免將效益最大化作為分配的標準，最終實現(xiàn)項目工程整體收益的最大化。

（三）進一步明確成本核算周期，避免項目竣工決算拖延

核算周期的確定以項目規(guī)模、持續(xù)時間為主要依據(jù)。對于持續(xù)時間短、規(guī)模小的項目，可以將項目周期確定為成本核算周期；相反，則應(yīng)按照項目建設(shè)“期”數(shù)進行成本核算周期的劃分及確認，保障成本核算信息的及時性；另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要盡量避免項目竣工決算拖延，針對未完工項目，相關(guān)人員在了解項目實況的基礎(chǔ)上采用“估算”進行成本核算，利用預(yù)提費用賬戶對還未進行的項目預(yù)算核算工作，并在項目完成后的實際成本做出相應(yīng)的調(diào)整。通常來說，這部分成本在整個項目成本中占比較小，對總成本影響不大。

（四）提升成本核算人員的綜合素養(yǎng)

成本管理作為當下提升企業(yè)經(jīng)濟效益與市場競爭力的關(guān)鍵，提升成本核算人員的綜合素養(yǎng)對于提升成本核算的準確性十分重要。房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須重視并加強對會計核算人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)、專業(yè)技能、綜合管理能力方面的培訓。對于現(xiàn)代化企業(yè)來講，成本管理人員不僅僅要熟悉會計與財務(wù)管理知識及工作，也要學會經(jīng)營管理，熟悉整個項目開發(fā)建設(shè)流程，掌握最新的成本管理技術(shù)手段，熟練應(yīng)用會計電算化與ERP系統(tǒng)，實現(xiàn)成本核算管理的精細化，保障核算結(jié)果的時效性與準確性。

結(jié)語

新形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須強化對成本核算的重視，對自身會計工作進行規(guī)范，進而為企業(yè)的管理者及投資者的決策提供更加真實有效的參考信息，推進我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。