房地產財務管理風險防范與控制

何興華 北京富力通達房地產開發有限公司

在現代社會和經濟飛速發展的背景下，房地產企業面臨著許多問題。近年來，房地產是我國服務業不可或缺的一部分，目前市場非常活躍，發展迅速，為社會和經濟發展做出了貢獻。

一、房地產企業財務風險的分類

(一)籌資風險

房地產行業要想實現穩定發展，其背后離不開資金的支持，主要目標是解決土地價值問題。在開發過程中，可以有效通過募集資金和預售資金解決資金問題。許多房地產公司沒有分析高債務水平，因此許多公司正在承擔著高債務成本，無法在到期時償還本金和利息，企業采用大規模融資方法會導致風險財務管理問題，例如債務規模大，高利率等，缺乏成熟的債務期限結構，債務到期比較集中，容易發生金融危機，過多的問題導致資本鏈斷裂，引發籌資風險。

(二)投資風險

有許多不確定因素會限制房地產行業的順利運營和發展，這些因素可能導致房地產企業的經濟利益未達到預期目標。由于各種影響因素，房地產公司會影響盈利能力和償付能力，不能實現預期利潤。在公司的長遠發展中，房地產更加注重籌款，僅僅只重視獲得更多利益，沒有詳細討論房地產市場和開發項目的可行性。主要體現在：投資項目的可行性可能不完整，在市場調查或銷售產品方面造成許多錯誤。投資計劃不合理，行業擴張，高債務比率等問題均導致企業沉重債務。另外，在技術和市場變化的過程中，投資項目的獲利能力與房地產預期利潤相差很大，使得公司的財務狀況也不佳。

(三)資金回收風險

房地產開發過程中，財務管理的許多方面都有收回資金的風險。銷售房地產產品時會出現問題，即政策和銷售策略和方法的影響，導致出現銷售不良和回款延遲問題。同時，公司自有資產和負債較高，如果房地產企業企業回收和資金需求不同步，這會影響公司的償付能力，并損害公司的聲譽。

二、我國房地產財務管理存在風險的成因

(一)財務管理重要性認知不足，財務風險管理意識薄弱

房地產是一個高質量的行業，尤其是房地產行業在過去20年中發展非常迅速。公司的管理層非常重視公司的經濟利益，但財務管理經常被不重視，導致對財務風險管理的認識不足，如沒有建立良好的財務管理系統，財務管理員工的整體素質低而無法評估公司的財務活動，因此，這增加了企業的運營風險，還有可能導致企業在運營過程中作出錯誤的決定以及資金鏈斷裂等。

(二)財務管理體系缺乏且不完善

如今，我國房地產行業的經濟管理體系仍然存在許多陷阱。例如，財務核算體系構建不完善，日常管理任務隨意，大多數體系仍留在表面上，尚未完全實施。與其他行業相比，對房地產貨幣的需求正在增長。因此，房地產開發高度依賴融資活動和貸款。沒有科學的財務風險管理系統的條件下，資金籌集活動也將失去合理性。房地產公司由于負債過高，存在嚴重財務風險。例如，如果選擇融資手段，通常是向銀行貸款。因此，資產負債率相對較高。如果個國家的政策改變，企業可能會面臨資金鏈斷裂的不良事件風險。同時，房地產公司沒有從事參與分析、決策、內部控制等工作的人員，內部工作難以做到統一。

(三)風險防范與控制機制不規范

既然大家都知道房地產行業是一個特殊業行業，它具有市場和財務風險。同時，由于高的資金需求和相對較高的經濟負擔，貸款活動是必要的。但是，許多房地產公司財務管理水平不高，預防和風險管理缺乏標準和合理化。此外，他們在選擇融資方法時一般選擇銀行貸款。因此，資產負債率相對較高。如果我國的政策發生變化，而銀行減少了貨幣供應量，此后，房地產公司就有資金鏈斷裂的風險。

(四)成本管控工作不到位

房地產行業的投資周期一般比較長，在獲得前期項目的設計和開發土地的權利后，從前期到后期的每個環節都需要投資成本，包括成本管理。但是，在這個階段，房地產公司沒有實施成本管理。在項目設計和施工期間，沒有綜合考慮各因素，結果，預算與實際成本之間的差異非常大。同時，公司未對購買土地權進行徹底調查，因此，土地價格與土地的實際價值不符，這些環節導致企業的預算成本大于實際成本，使得房地產公司的費用管理的復雜性大大增加了。

三、房地產財務管理風險防范與控制

(一)提高財務管理中工作人員的預算專業水平與素養

房地產項目開發預算出現失誤會導致項目終止或其他不良結果。在某種程度上，這也是公司財務管理員工在預算編制過程中出現各種錯誤造成的。財務管理是每個企業(特別是房地產行業)的重要組成部分，不能有半點的錯誤。因此，房地產行業應該關注財務管理內部員工的知識水平和預算。首先，必須組成一個專家團隊。部門負責人定期進行培訓，開展各種科學培訓活動。其次，應著眼于吸引財務管理企業領域的人才，在信息技術發展中，財務管理人員不僅需要具備專業技能，同時還應該熟悉信息技術和金融知識，并知道如何使用信息技術來進行財務管理，以促進業發展，另外，還旨在提高財務管理人員的責任感。在組織和參加各種培訓活動時，有必要對員工責任的培養，提高他們的工作熱情，認真積極性，將失誤發生率最小化并將風險最小化。

(二)優化企業資金結構

在目前這個階段，房地產公司必須繼續優化其資本結構，優化債務管理以籌集各種資金。在傳統融資過程中，房地產公司可能需要調整資本權益比率，根據不同財務渠道的原則更好地調整外部資本儲備，有效地調整資產負債率，避免公司存在巨大壓力。同時，各部門應加強對傳統各種金融渠道的管理，例如預售房款，銀行貸款等，以及時回收資金，并通過股票和債券等以增加資本儲備，并增加企業經營規模，加強企業和投資者的聯系。

(三)健全全面預算管理機制，優化財務管理各環節

全面預算管理是目前的一種新興管理策略，主要目標旨在加強企業的內部控制。全面預算管理可分為四個領域：財務預算、運營預算、籌資預算和資本預算。通過“適當的分散權力和集中監控”有效地分配房地產企業資源，提高房地產企業戰略管理的效率，以達到資源合理分配的目標。在項目建設過程的每個環節上都需要進行財務管理，從而可以加強風險的預防和控制。例如，科學組織施工進度，加強財務管理，控制融資流程并提高資金利用效率。

(四)拓寬房地產的資金來源渠道

應該拓寬房地產企業的融資渠道，以避免大多數融資以銀行貸款為主，并解決行業房地產的過度負債問題。此外，房地產企業應該更加關注金融市場，更加重視金融市場基金和股票投資，在房地產公司的資金運轉過程中提高資金周轉率，避免資金周轉時間太長，減輕房地產行業的發展壓力。另外，還需要在資金籌資，運作和協調方面做好全面規劃，特別是，應避免長期負債過大，這是公司實現長期增長的唯一途徑。

(五)加強對財務風險防范與控制的力度

為了防范和管理外部風險，當前，房地產業需要根據市場經濟的變化建立財務管理體系，以提高對外部風險的規避和預防能力，房地產公司可以擴大其融資渠道，例如可以通過債務融資、股權融資、民間貸款和其他融資渠道，以擴大各種融資渠道，以避免因資本鏈斷裂而無法償還債務。另外，地地產企業應該根據公司當前的發展狀況，市場環境合理制定發展戰略，不能盲目擴展，通過分析貸款的內容，降低資產負債比率。因此，房地產公司需要加強其財務管理體系的建立，以了解風險融資、利率波動和借貸風險的概念，并有效地識別和消除不良風險，建立財務風險預測和識別方案，以最大程度地減少風險帶來的不良影響。

(六)加強房地產企業的成本管控工作

由于房地產是一項資本密集型業務，因此必須在整個業務流程中制定開發計劃。預算管理，成本管理，風險管理和監督管理是非常重要的內容，財務管理的一個核心重點就是成本管理，成本管理旨在加強風險的預防和管理。項目開發中，財務管理員工必須正確，全面和詳細地分析自身的實際情況和市場動態，并根據分析的結論制定開發計劃。創建項目時，需要考慮人員配置，預期結果和其他因素，以提高項目成本分析的準確性。項目實施過程中，應該完善財務監督管理制度，并結合內部和外部審核。一些企業的審計工作由預算人員和財務人員完成，共同管理和監督，提高項目成本管理效率。在這種情況下，有必要考慮投資項目的成本和項目的質量成本。項目完成時，需要及時與相關部門合作以完成項目工程款估算工作。

四、結語

我國房地產行業起步較晚，但發展迅速。在許多方面仍然存在許多缺點。在預算、管理、審核和控制等方面仍然存在許多問題，這些問題限制了房地產業的發展，給房地產業的發展帶來了嚴重的風險。此外，房地產企業的財務管理工作還不夠完善，無法有效規避和識別風險，缺乏高質量的財務管理人才。在將來，需要加強房地產行業的風險管理，并提高對房地產行業的風險評估和業務專業能力。