“營改增”對房地產與下游產業的減稅效應分析

蘭雄海 福建聯美建設集團有限公司

引言

房地產業是我國的重要的支柱性產業，其在全國各省均有分布，且企業規模龐大，尤其是近幾年內外因素的共同影響使得我國房地產企業流轉環節增多，這在一定程度上加重了房地產企業的經濟負擔，不利于資金的有效分配。房地產企業不僅規模龐大，下游產業也較多，并且組成結構復雜。在“營改增”之前，房地產及其下游產業，因鏈條長、環節多，存在著重復征稅的問題，加上其內部分工越來越細，無形中就加重了房地產及其下游產業的稅負，而“營改增”之后，其行業內的稅負有了明顯的降低。但是就部分企業而言，其在稅務管理及發票管理方面還存在一些問題，減稅效應不明顯，還亟待進行解決。

一、房地產與下游產業“營改增”的必要性分析

隨著房地產行業的不斷擴大和下游產業數量的不斷增加，房地產的營業稅計算也變得越來越復雜，并且其面臨著重復征稅的問題。

（一）營業稅相對復雜且比較滯后

我國營業稅的形成最早可以追溯到計劃經濟轉型時期，營業稅被提出以來取得了顯著的成效，并有效地推動了我國經濟的發展，在當時經濟發展的情況下，營業稅相對具有科學性，且符合當時的經濟發展。但就目前的經濟發展狀況來看，營業稅制已經不具有適用性，尤其是對于組成結構比較復雜的房地產行業來說，其涉及的下游產業不僅越來越多，其所涉及的合作方也越來越多，因此推動稅制改革勢在必行，“營改增”是社會發展的必然產物。

（二）房地產與下游產業存在嚴重的重復征稅問題

就目前的稅務機制來看，房地產行業的營業稅與增值稅之間存在一些問題，根據相關規定，房地產行業的銷售屬于銷售不動產，房地產企業在銷售房屋時，不僅銷售地上的房產，還銷售房產對應的土地使用權，這里的土地使用權從購買者來說是“轉讓”，從房地產方來說是“銷售”，因此其營業稅包含了土地稅。同時，在土地增值稅方面也存在著重復征稅的問題，土地增值稅不僅包含轉讓土地使用權稅務，還包含土地附著物稅務，因此房地產行業在銷售房產時不僅適用營業稅法，也適用增值稅法，這就衍生出了重復征稅的問題。

另一方面，房地產企業在銷售房屋時不僅要按照建筑行業進行交稅，還要按照銷售不動產進行交稅，并且納稅人要把建設成本一并加入進去，嚴重缺乏合理性。

二、“營改增”對房地產與下游產業減負增效的積極影響分析

事實證明，“營改增”后，房地產與下游產業的稅負將明顯降低，為企業預留出更多的資金供其周轉，能夠增強企業的效益，提升企業管理質量。

（一）資金流方面的影響

就房地產行業的稅率而言，其在“營改增”之前營業稅率為5%，而在“營改增”之后，房地產行業與下游產業的稅制也發生了改變，根據法律規定，當房地產與下游企業收到預收款且未開具增值稅發票時，企業可以按照預收款的3%進行預繳[1]。因此按照相關公式得出結果來看，“營改增”后的企業繳納稅額將明顯低于“營改增”前的稅額，因此企業可以預留出大量的資金來進行周轉、投資，可以加強企業其他方面的建設，可以優化財務管理，進而促進房地產與下游企業的長久發展。

（二）對房地產與下游產業企業稅負的影響

在2019年4月之前，房地產行業執行的是增值稅率是11%，2019年4月之后，房地產行業執行的增值稅率是9%，無論是按照哪一種增值稅率計算，其與營業稅相比，應交稅費都有所降低。在“營改增”之前，房地產企業執行的營業稅率為5%，按照相關公式計算，“營改增”后的繳納稅額將低于“營改增”前。在各項因素都保持不變的情況下，營改增前（價稅合一）某企業某年應繳納稅額將會高于營改增后（價稅分離）的應繳納的稅額。因此可以有效降低房地產行業與下游產業企業的稅負，企業稅負的降低會增加企業內資金的運轉和流通，能進一步推動企業的現代化建設。

（三）對房地產與下游產業價格體系的影響

在“營改增”之前，房地產企業與下游產業在繳納稅額時考慮的要素比較簡單，只需要考慮同期產品的價格和營業收入，而企業投入成本的金額與其應繳的稅額之間沒有太大的關聯，營業稅實行的是稅內價，其在一定程度上不利于刺激消費。而在“營改增”后，一方面，企業所考慮的因素也相應增加，這在一定程度上增加了房地產企業管理的難度；另一方面，增值稅層層流轉、價稅分離的特點也幫助企業節省了不少資金。

因此，從企業發展的角度來看，“營改增”不僅可以降低企業的稅負，還可以促進企業轉型升級、創新優化，進而有利于促進企業的健康發展。在另一方面，由于我國房地產規模龐大，其所涉及的下游產業也較多，從房地產生產環節上來考慮，工程建設項目的招投標、材料設備采購、管理、銷售等各個環節也將得到進一步優化，其減負增效作用十分明顯。

三、房地產與下游產業“營改增”的減稅效應分析

實施“營改增”之后，房地產與下游產業的減稅效應都十分顯著，具體可從一般納稅人企業、企業銷售房產、物業租賃業務、二手房交易等方面進行論述[2]。

（一）一般納稅人企業的影響

對于納稅人企業而言，實現“營改增”的主要途徑是利用增值稅發票來減稅，納稅人企業面對的稅種主要分為兩種，分別是營業稅和增值稅，在進行營業稅計算的時候需要格外注意，根據實際全部營業額進行計算，并根據實時稅率來對稅額進行計算，而增值稅主要是計算增值部分，并通過進項稅額抵扣來將稅務負擔降低。

采取SPSS11.0軟件進行分析,計量資料(均數±標準差)表示,t檢驗,計數資料(n,%)表示,x2檢驗,P<0.05差異存在統計學意義。

（二）“營改增”對企業房產銷售的影響分析

分析“營改增”對企業房產銷售的影響需要結合實際例子進行分析，例如某個企業公司的寫字樓出售，該寫字樓的開發成本為4000萬元人民幣，銷售價格為10000萬元人民幣，而該企業獲得5%的增值稅發票有500萬元，獲得11%增值稅發票的為3500萬元，而在銷售過程中需要支出的費用主要有銷售人員支出、管理支出、財務支出等合計1500萬元，在銷售過程中需要支付土地出讓費用為1000萬元，而整體銷售增值稅稅率是11%，土地開發費用匯總土地增值稅比例占10%，納稅人企業扣除20%，通過計算在進行“營改增”處理之前企業的總稅負超過1943萬元，其中營業稅為500萬元，城市維護建設稅需要支付35萬元，企業所得稅超過517.88萬元。在實行“營改增”之后總稅負下降了約473萬元，其中：土地增值稅約為932萬元，而城市維護建設費約為37萬元，企業所得稅約為500萬元，整體企業稅收負擔明顯降低，且有效減少了稅額，這對于整體房地產行業有著較大的影響。

（三）“營改增”對企業房屋租賃業務產生的影響分析

傳統的企業房屋租賃業務增值稅征收方式與營業稅征收方式統一，營業稅都是5%的稅率，而實施“營改增”之后，企業房屋租賃業務的營業稅稅率下降了0.24%，降到了4.76%，進而實現減免賦稅的效果，因此下游企業中的房屋租賃的業務量會隨之增加，整體經濟效益和經濟收入提升明顯。

（四）二手房交易方面

“營改增”不僅對商品房、住宅有稅收優惠，在二手房上面也有一定的優惠，一般情況下兩年以上住宅享有免稅政策，一些特定區域非普通住宅需要正常納稅經計算北京滿兩年以上的住宅如果以840萬元出售，實行“營改增”前后個人所得稅前后差距高達8萬元，整體減稅費高達11.4萬元，對整體二手房交易市場有促進的作用。

四、個別房地產與下游產業“營改增”后存在的問題

（一）稅負不減反增

針對房地產業、建筑業、金融業、生活服務業四個行業的“營改增”實施可以說是供給側結構性改革的關鍵[3]。房地產行業所涉及的下游產業眾多，其在管理稅務方面需要考慮的因素也比較多，就房地產與下游產業而言，由于多種原因會導致企業稅負不減反增，導致其出現這樣的原因主要有兩點：一是無法保障企業的進項發票能夠順利取得，二是受土地增值稅的影響。

（1）無法保障企業的增值稅專用進項發票順利取得。房地產所涉及的下游產業比較多，有家居、建材、營銷、家電等，部分還包括物業管理企業，這些企業由于規模及管理的因素會出現很多不確定性因素，房地產及其下游產業在發展的過程中會用到眾多的泥沙、材料、裝飾品，這些物品由于具有散亂性的特征，因此很難取得增值稅專用發票。另一方面，房地產與下游產業還會用到大量的人力，人力資源的支出也很難取得增值稅專用發票。

（2）土地增值稅的影響。房地產及其下游行業繳納的稅額還受到土地增值稅的影響，針對土地增值稅，我國目前實行的是四級累進稅率。土地的增值率越高其所要繳納的稅額也就越高，營改增之后，采用的是不同的計稅方式，房地產及其下游產業在繳納稅額時可用開具的增值稅專用發票進行抵扣，進而可以有效降低稅額。但是就部分企業而言，其在增值稅專用發票獲取方面還存在一定問題，并且隨著房地產規模擴大及土地效益的增加，其稅負會出現不降反增的現象。

（二）存在虛開發票的現象

在“營改增”之前，房地產企業及其下游產業的進項發票只能作為“賬單”進行使用，在“營改增”之后，房地產與下游產業的增值稅專用進項發票的功能則有了進一步地拓展，相關企業在采購的過程中，如果取得增值稅專用發票就可以抵扣增值稅銷項稅額，取得的增值稅專用進項發票越多抵扣的就越多，企業的稅負也就越低。同時房地產行業所開具的增值稅專用發票會影響到下游企業的抵扣，因此這就說明了進項專用發票的重要性?；谶@樣一種情況，很多企業都會為了謀取私利而開具假票、制造假票，接受虛開發票現象時有發生，會嚴重擾亂社會經濟秩序。

（三）因貸款利息進項稅額不能抵扣而增加資金成本

房地產企業與其下游產業具有很大的關聯性，上游的建設狀況及進項稅額發票的開具情況會影響到下游[4]。針對房地產行業來說，其在開發建設時需要投入大量的資金，因此很多企業會選擇從銀行等金融機構申請項目貸款，同時貸款過程中可能發生各種手續費，在“營改增”之前這些進項稅額都不得進行抵扣；在“營改增”之后，從其層層轉移方面來看，這些稅金最后還將由企業進行承擔，但是其進項稅額卻無法進行抵扣，這就相應增加了企業運營成本。

五、房地產與下游產業“營改增”后的相關建議

（一）保證企業規范管理

企業需要明確增值稅發票的使用方式，增值稅發票可以在人工費、物料采購方面進行抵扣，因此在選擇施工單位以及材料供應商時，需要選擇能進行增值稅發票抵扣的商家單位，并采用集中的方式進行采購，可以抵扣降低企業稅負。在進行增值稅發票申報的時候需要采用內部財務部門來進行“營改增”計算，進而適應這種新型稅務制度，同時企業需要及時對各種物料或者人工進行結算并進行發票抵扣，在這個過程中企業需要做好項目核算工作，避免出現計算偏差。

同時房地產企業也可以針對性的對營銷模式和營銷策略進行調整，通過精裝修對裝修材料以及家具設備進行抵扣，不僅能提升銷售量，而且能夠降低納稅，因此企業需要科學制定稅收籌劃并科學制定銷售計劃進而實現盈利。

（二）科學進行制度調整

企業需要不斷對新制度進行適應，從施工周期、項目合同時間等來對新舊項目的增值稅率進行分析，項目可以按照5%征收率進行計算，新的項目可以通過11%來進行計稅，在采購和核算規則上也需要不斷進行優化，并對新舊項目稅收進行分開管理[5]。

（三）加強增值稅發票管控

很多企業通過虛開發票來提升增值稅發票的空間，這種違法行為需要相關部門嚴格檢查，并通過政策制度和法律法規對這種違法行為進行規范，可以使用合理手段避稅，但是必須要在法律準許的范圍內進行，如果出現違法現象要嚴格處理，必須補繳稅款，并處以補繳稅款的百分之五十以上至五倍以下的罰款及滯納金，如果涉及金額較大需要聯合司法部門進行協同執法。

（四）科學進行成本控制

為了緩解資金壓力，企業需要科學進行成本控制，除了銀行或者金融機構貸款抵押外，可以進行股權融資，并科學分配利潤，同時在房屋預售的時候可以采用預收款來獲取充分的資金來進行建筑施工，但是需要注意納稅時間，防止出現不按時繳費等現象。

結語

隨著社會經濟的轉型和房地產行業規模的擴大，推動稅制改革已是必然需求，房地產行業是我國的支柱性行業，其所涉及的眾多下游產業也是國民經濟的重要組成部分，因此實行“營改增”不僅是社會發展的產物，更是經濟發展的產物?！盃I改增”可以有效降低企業稅負，可以解決重復征稅這一重要問題，有利于促進企業的長久發展。房地產及其下游企業還需要強化企業管理、嚴格控制增值稅發票虛抵、采用合理手段控制成本，進而才能有效避免企業稅負增加，才能更好地促進企業健康持續發展。