全面成本管理和控制在房地產開發中的應用

潘燕波 桐廬云都房產開發有限公司

引言

隨著經濟的發展，房地產行業成為國民經濟支柱產業。房地產項行業競爭日益加劇，使得項目成本管理受到企業的重視。做好項目科學規范管理才能提高企業競爭力。近年來我國房地產行業競爭日益激烈，企業必須要降低工程成本。中小型房地產企業使用傳統成本管理體系存在成本管理意識誤區等問題，亟待尋求先進的成本管理體系指導其改革創新。當前我國房地產項目成本管理研究存在許多不足，如對項目設計成本管理缺乏重視，合同分析管理不到位，工程材料選擇未經全面成本分析，相關成本管理措施不到位，對成本管理組織措施認識不足等。由于房地產項目成本管理貫穿于項目管理過程，涉及成本管理各要素，對房地產項目進行全面成本管理控制研究非常必要。

一、房地產開發項目全面成本管理概述

（一）房地產企業項目成本管理

項目成本管理是為保證項目成本不超過預算進行項目資源計劃編制，項目成本預算等方面的管理，是控制降低工程成本的管理活動。房地產項目成本管理是運用各種相關方法，為滿足項目成本管理需求開展的計劃組織控制管理活動[1]。房地產項目成本管理包括項目決策與租售經營階段。房地產項目成本管理具有開發周期長，項目開發經營風險性等特點。房地產項目成本管理應根據項目特點制定相應的管理措施。

（二）全面成本管理的概念

全面成本管理是運用成本管理方法，對企業經營管理進行動態性成本控制的理論體系。工程項目全面成本管理是全面性的成本管理模式。全面成本管理是以改善成本結構為主要目的，建立多角度成本控制的制度機制。全面成本管理考慮各種成本影響因素，是相關人員全部參與的成本管理，是項目成本全面集成管理。全面成本管理代表最先進的管理水平，其構成要素包括對項目全過程各要素進行集成管理、對項目確定性與不確定性風險進風險管理以及對項目生命周期進行成本管理。房地產項目成本管理需要對項目數量活動，組織管理進行控制。

（三）房地產開發項目全面成本管理的特點

房地產開發項目全面成本管理要符合房地產產品生產特點。房地產項目全面成本管理特點體現在把成本收入與增加營業收入結合，強調成本費用源頭控制，變被動管理為主動管理[2]。房地產企業生產經營活動消耗資源發生成本費用，成本源頭分散在設計經營等部門，要對成本費用控制要做好經營活動決策，從源頭上做好方案的優化。傳統成本管理主要注重節流，全成本管理使房地產企業項目實現最大效益。傳統成本管理采用成本核算方法事后管理，全面成本管理重心前移到事前控制，在項目實施階段加強成本控制，將靜態管理變為動態管理。

二、房地產項目實施全面成本管理的意義

房地產企業以利潤最大化為目標，施工企業中標后確定合同價格。企業要獲得最大經濟效益，必須切實控制降低成本。隨著市場規范化發展，房地產行業只有管理成本低的企業才能生存發展[3]。房地產企業開發項目實施全面成本管理具有重要意義，有利于促進項目全員成本管理，促進項目成本動態管理。

（一）房地產項目全面成本管理是企業發展的要求

近期國家出臺相關政策加快城鎮化建設，隨著城鎮化的不斷推進，衍生出對房地產巨大需求，房地產開發企業應把握好農村到郊區進入時機與不同產品策略。根據不同區域進入標準進行風險評估，獲取自身市場份額。近年來房地產市場遭遇限購等嚴厲調控措施，隨著國家針對房地產市場政策出臺，短期針對住宅房地產市場投資需求減少，未來房地產開發企業會出現分化，市場集中度持續增大。大型開發商往往利用戰略金融制勝，更強大的龍頭企業更加強勢，中小房地產企業受到房產政策打壓，面臨生存發展嚴峻形勢。中小型房地產企業面對挑戰提高核心能力，加強成本管理成為企業管理的重點。用全面成本管理理論指導企業解決成本管理問題成為當務之急。

（二）房地產項目全面成本管理改善企業管理現狀

隨著國民經濟的持續發展，我國房地產企業致力于提高工程質量。房地產企業要想立足不敗之地，必須在保證工程質量下嚴格控制項目成本。企業加強成本管理目的是合理使用資源增強競爭力。我國多數房地產企業項目成本管理水平不高，中小型房地產企業通常引進標桿企業成本管理辦法，缺乏配套管理人員，不能貫徹執行目標成本管理。構建完善的全面成本管理體系，能將成本控制在目標范圍內。

三、房地產項目全面成本管理中的問題

（一）房地產項目成本管理現狀

房地產企業項目成本管理實施中存在許多問題，影響企業成本控制效果，制約企業的持續健康發展。分析當前房地產項目成本管理問題主要包括合同管理、設計施工與招標管理等方面。合同管理問題表現為相關合同條款不嚴謹，易引起糾紛歧義，表明合同經辦人員業務能力缺乏，合同責任分解不到位，未詳細分析合同風險。設計管理中出現圖紙審圖不足，導致部分細部做法錯誤，造成后期糾紛與質量問題。限額設計理念應用不足，高價裝修材料選型論證不足，大部分設計人員缺乏對工程了解，導致部分設計缺乏科學性。

（二）房地產企業全面成本管理問題分析

當前房地產業高速發展，現行很多房地產企業業務市場份額小，管理水平參差不齊，對房地產企業管理往往延續主營產業管理思想，成本管理具有傳統管理氛圍。目前房地產企業項目成本管理存在管理觀念制度落后與成本管理實施的問題。傳統項目成本管理中的問題包括制度流程、組織架構與管理方法等方面[4]。影響房地產項目成本因素較多，房地產企業往往重視項目資金成本，忽視質量安全與制度成本控制。房地產項目成本管理中決策階段市場定位機制不完善，施工圖設計階段不推行限額設計，項目決策遲疑造成諸多變更，招標時單位選擇草率，招標定價方式繁雜。

四、房地產企業項目全面成本管理控制的應用

房地產項目全面成本管理體系是建立全員參與，全面的成本管理體系。房地產項目全面成本管理通過技術經濟等措施，提高企業核心競爭力。房地產企業項目全面成本管理要明確各部門的職責，健全全面成本管理制度提高管理水平。房地產項目全面成本管理體系應遵循成本最優化，動態控制、權責利結合的責任制，成本效益結合原則[5]。房地產企業全面成本管理要體現全員全過程，建立包含管理全過程的成本管理體系。

（一）房地產企業項目全面成本管理原則

房地產企業項目開發應用全面成本管理要遵循系統性、整體性、全面性的原則。全面成本控制要求對開發項目經營過程各要素管控，包含全員全要素成本管理。例外管理是要求把人們注意力放到異常關鍵問題上的管理方法，確定例外標準非常重要。成本管理整體性原則要求把房地產開發作為整體，要求按照整體性原則管理。現代成本管理普遍采用分級管理的組織方法，并形成按層次劃分的垂直系統。各部門可控部門實施歸口分級管理。成本管理權責利原則要求貫徹權責利結合原則，利用定期考評管理主體管理業績。

（二）建立房地產項目全面成本管理體系

房地產開發項目全面成本管理是涉及企業全員，其體系涉及參與其中的各要素，全面成本管理要建立整套成本管理體系。全面成本管理包括各項目部級職能部門職工參與成本管理。全員成本管理核心是將管理目標與成本責任部門成本結合，形成經濟核算與利益結合的全員成本管理體系。全面成本管理是對影響生命周期形成的過程進行管理，全要素成本管理是企業開發項目中要素使用成本，包括人工費等實物與運行制度成本。

（三）完善房地產企業全面成本管理指標

房地產項目實施全面成本管理要求建立完善的指標體系。全面成本管理是復雜的管理系統，房地產企業應由經理直接領導，成本分級歸口管理是企業各部門進行相關控制，成本分級歸口管理包括恰當處理與下屬生產經營單位成本管理的關系，明確個生產經營單位成本管理內容，正確處理財務與其他部門成本管理的關系。成本管理指標體系使成本管理責任具體化，成本指標可按公司成本管理中心等層次建立。

結語

近年來建筑市場競爭激烈，房地產企業要不斷改善成本管理方法，加強成本管理工作。我國房地產項目成本管理與國際接軌成為趨勢，采用全面成本管理體系是由國內國際環境促成的。本文通過分析房地產企業傳統成本管理體系存在的問題，研究全面成本管理體系構成，論述全面成本管理體系對優化企業管理結構具有推動作用。房地產企業全面成本管理是具有前景的應用研究領域，本文研究存在一定局限，今后需要研究如何建立全面成本管理體系運行機制，加強對全風險管理等方面研究。