用數據解讀你不知道的REITs（二）

杜麗虹

目前全球已有近40個國家地區推出了REITs，包含在NAREITs Global指數里的就有近500只REITs，截至2020年四季度，FTSE EPRA/Nareit Developed Real Estate Index的總市值達到1.5萬億美元，其中52.4%是美國以外國家地區的REITs。

不同國家地區之間的REITs市場具有一定的相關性，其中，北美和歐洲REITs股價變動的相關系數略高，在0.84倍左右，而北美和亞洲REITs股價變動的相關系數略低，在0.78倍左右，亞洲和歐洲REITs股價變動的相關系數居中，為0.82倍。總體上，全球REITs的變動趨勢大體同步，但收益率和波動幅度有所不同。

全球REITs市場的收益率和波動幅度

過去20年（2001-2020年），北美REITs的總回報率最高，年化的總回報率達到9.06%（這里的北美REITs包含了權益型REITs和抵押貸款類REITs），其中，47%來自于資本利得的貢獻，53%來自于股利收益的貢獻，年化的股利收益率為4.77%;其次是歐洲REITs，過去20年的年化總回報率為8.78%，其中53%來自于資本利得的貢獻，47%來自于股利收益的貢獻，年化的股利收益率為4.11%;而亞洲REITs過去20年年化的總回報率為6.39%，42%來自于資本利得的貢獻，58%來自于股利收益的貢獻，年化的股利收益率為3.72%。

考慮風險因素后，單位風險回報（夏普比率）最高的仍是北美REITs，為0.55倍;其次是歐洲REITs，單位風險回報達到0.45倍;而亞洲REITs由于收益率較低，價格波動又比較大，所以單位風險回報最低，為0.38倍。

2020年以來，受到疫情沖擊，全球REITs股價一度面臨較大幅度的下跌，隨著疫苗的普及，REITs市場開始復蘇，截至2021年4月底，過去16個月北美REITs的累計總回報率為7.0%，其中74%都來自股利收益的貢獻，累計的股利收益為5.2%，當前股息率為3.37%;而歐洲REITs過去16個月的累計總回報率為1.1%，累計的資本利得為-3.7%，全部收益都來自股利的貢獻，累計的股利收益為4.8%，當前股息率為3.31%;亞洲REITs過去16個月的累計總回報率為-1.8%，累計的資本利得為-6.6%，全部收益也都來自股利的貢獻，累計的股利收益為4.8%，當前股息率為3.72%。

表1：全球不同REITs市場間股價變動的相關系數

數據來源：FTSE，NAREIT，貝塔策略工作室

圖1：全球REITs的股價變動趨勢基本同步

數據來源：NAREIT

圖2：各市場REITs投資指數與標普500的比較

數據來源：NAREIT，FactSet

截至2021年4月底，過去5年北美REITs的年化總回報率為6.89%，其中40%來自資本利得的貢獻，60%來自股利收益的貢獻，年化的股利收益率為4.15%;歐洲REITs過去5年的年化總回報率為5.64%，其中，33%來自資本利得的貢獻，67%來自股利收益的貢獻，年化的股利收益率為3.80%;而亞洲REITs過去5年的年化總回報率為4.85%，其中，22%來自資本利得的貢獻，年化的股利收益率為3.78%。

總之，全球REITs市場之間具有一定的相關性，波動趨勢大體一致，但收益率和波動幅度不同。過去20年，北美REITs的總回報率最高，達到9.06%，亞洲REITs的總收益率最低，為6.39%，歐洲REITs居中，為8.78%;各區域REITs的總收益中都約有一半來自股利收益的貢獻，一半來自資本利得的貢獻;考慮波動風險后，北美REITs的優勢更加明顯，亞洲REITs最低。過去5年，受到疫情沖擊，全球REITs的回報率都有所降低，但截至2021年4月底，北美REITs仍貢獻了6.89%的年化總回報率，優于歐洲和亞洲，股利收益更成為過去5年全球REITs的主要收益來源。

亞洲REITs市場的回報率

具體到亞洲REITs，截至2020年底，過去10年，年化總回報率最高的是中國香港REITs，年化總回報率達到10.8%，其次是日本REITs，年化總回報率為8.9%，新加坡REITs，年化總回報率為8.8%;但過去5年，隨著新加坡REITs市場的創新不斷，其優勢開始顯現，年化總回報率達到10.7%，而中國香港REITs則減少到7.1%，日本為4.6%;2020年受疫情影響，各主要REITs市場均呈現負收益，但由于新加坡政府積極的政策推動，再加上新加坡REITs市場上物流地產、數據中心、基礎設施等REITs占比較高，所以其REITs市場受到的疫情沖擊最小，全年的總回報率為-2.7%，與之相對，2020年，中國香港和日本REITs市場的總回報率分別為-13.0%和-13.1%。

圖3：全球REITs市場的總回報率比較（截至2021年4月底）

數據來源：NAREIT

圖4：過去5年全球REITs市場的回報率比較（截至2021年4月底）

數據來源：NAREIT

圖5：亞洲主要REITs市場的收益率比較（截至2020年底）

數據來源：戴德梁行

表2：不同區域間REITs市場的風險收益比較

數據來源：NAREIT，貝塔策略工作室

由于資本市場的波動較大，所以，亞洲REITs的主要收益都來自于股利的貢獻。其中，日本由于常年處于零利率狀態，REITs的股息率通常是最低的，平均在3-4%水平，2020年底平均的股息率（過去12個月的股利收益/2020年12月31日的股價）為4.8%;而新加坡REITs的股利收益率一直較高，2020年底的股息率為6.4%;中國香港居中，但由于2020年股價降幅較大，所以2020年底的股息率也上升至6.3%。

2021年上半年，亞洲REITs的股價普遍出現回升，其中日本REITs的升幅最大，1-6月平均的股價升幅達到23.1%，平均的總回報率則達到25.4%，不僅收復了疫情沖擊的損失，還為投資人貢獻了正回報，截至2021年6月底，平均的股息率已降至3.6%;其次是中國香港REITs，1-6月平均的股價升幅為10.3%，平均的總回報率為14.0%，截至2021年6月底，平均的股息率為5.65%;而新加坡REITs由于疫情期間受沖擊最小，所以2021年的回升幅度也較小，1-6月平均的股價升幅為5.9%，平均的總回報率為8.5%，截至2021年6月底，平均的股息率為5.45%。

總體上，亞洲REITs的收益表現雖然遜色于北美REITs，但在長期中還是為投資人提供了一個相對穩定的回報，并逐步成為亞洲投資人的一項重要投資選擇。

作者為北京貝塔咨詢中心合伙人