基于年租制的集體經營性建設用地流轉思路及估價方法探討

王 昕，劉忠友，黃 平，任國業，蔣梓淳

(四川省農業科學院遙感與數字農業研究所，四川 成都 610066)

近年來，國家穩慎推動農村土地征收制度改革和農村集體經營性建設用地入市改革，加快建立城鄉統一的建設用地市場。十三屆全國人大常委會第十二次會議通過《中華人民共和國土地管理法》修正案，允許農村集體經營性建設用地直接入市，根據相關政策，只要農村集體經營性建設用地符合土地利用總體規劃、城鄉規劃、用途管制等，都可以“同權、同價”原則進行出讓、出租、抵押、作價入股等交易。集體經營性建設用地使用權的出讓、轉讓及其最高年限等參照同類用途的國有建設用地執行。具體辦法由國務院制定[1]。這一切為推進農村集體經營性建設用地入市提供了法律保障和支持。隨著相關法律制度的逐漸完善及制約集體經營性建設用地入市的制度障礙逐漸破除，今后符合城鄉規劃用途要求的集體經營性建設用地將日益常態化的參與市場交易，豐富完善其直接入市制度，對于助力鄉村振興、建設高標準市場經濟體系、增加農民財產性收入意義重大[2]。

完善集體經營性建設用地入市相關配套措施，除了進一步完善立法和政策措施外，還需要更好發揮市場在資源配置中的作用。一方面，農村土地改革的關鍵是如何通過市場手段供應土地，利用市場價格進行交易。另一方面，要重視土地的市場價值[3]。集體經營性建設用地入市價格有必要經有資質的社會中介機構評估，按照與國有土地“同權、同價”原則，以市場公允價值進行體現，以防止農村集體資產流失[4]。盡管在出讓、轉讓年限、估價標準方面可參照同類用途的國有建設用地市場交易標準，但農村集體經營性建設用地的入市交易仍有其不同于國有建設用地得特殊性[5]，因此有必要對集體經營性建設用地價格本質、流轉方式及估價方法進行探討。

1 集體經營性建設用地出讓、轉讓價格的本質

我國土地所有權以社會主義公有制為前提，土地為國家和農村集體建設用地所有方所有，其中城鎮土地屬于國家所有；農村和城鎮郊區的土地，除了法律規定屬于國家所有的以外，均屬集體所有；宅基地和自留山，也屬于集體所有。土地利用過程中遵循所有權和使用權相分離的原則，即土地所有權不能買賣，但通過土地有償出讓、轉讓等交易形式，土地使用人可以獲得一定年期的土地使用權，從而實現土地使用權與所有權有期限的剝離[6]。所以，集體經營性建設用地入市問題，實際是相關類型土地使用權作價出讓、轉讓、上市交易的問題，所謂流轉交易價格，本質上是相關類型用地在一定年期的地租。

2 城鎮土地出讓制度的弊端及集體經營性建設用地入市所需規避的問題

改革開放以來，我國的城鎮國有土地突破了傳統的無償使用方式，逐步建立起市場手段配置國有土地資源的機制。國家把城市土地使用權作為商品，有償出讓給土地使用者，使土地使用權與所有權分離，實現了國有土地有償、有期限的流動。目前我國城市國有土地的有償使用主要是通過土地出讓金制度來實現的，其實質是土地批租制。即國家作為城鎮土地的所有者，按土地利用性質的不同，一次性將若干年的土地使用權作價出讓給土地使用人，由其進行土地開發、利用和經營。土地使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或用于其他經濟活動。個人依法取得的土地使用權可以繼承[7]。

通過收取土地出讓金(土地批地租)，國家(地方政府)在短時期內籌措到了大量的土地出讓資金，對城市房地產業和地方經濟的發展起到了重要的推動作用。但是隨著時間的推移，尤其是分稅制改革以后，土地批租制度暴露出越來越多的弊端[8]，地方政府過分依賴于土地財政，寅吃卯糧透支土地價值，導致全國各熱點城市房價過快上漲，局部地區甚至出現漲價失控的局面，嚴重透支國民消費能力，抑制了內需的有效增長，加大了財政、金融風險[9]。

集體經營性建設用地入市作為增加了城鄉建設用地供給渠道，緩解國有土地供給壓力，盤活農村土地資源，優化土地資源供給，助力鄉村振興的重大改革舉措，為化解城鎮土地供給側弊端開啟了新的探索道路[10]，因此其入市作價不應完全照搬之前城鎮建設用地批租式出讓的“一刀切”方式，而應結合自身特點，采用更加靈活可控的交易模式，避免重蹈覆轍產生新的“土地財政依賴”。

3 土地年租制為集體經營性建設用地入市改革提供了一種新思路

集體經營性建設用地作為農村集體資產在其使用權出讓、轉讓中的增值收益實現需要兼顧國家、集體、農戶三者的平衡[11]，其出讓方式和轉讓期限應保持必要的彈性和緩沖空間。另一方面由于集體經營性建設用地所有權主體的多樣性和集體治理結構多變性[12]，其流轉交易，也應采取更加靈活的方式。而土地年租制無疑為我們提供了一種新思路。

土地年租制是指土地所有者將土地使用權在一定年限內有償租賃給土地使用者使用，并由土地使用者在先期支付一定數額地租的基礎上，再按年度定期向土地使用權讓渡方支付土地年租金的土地使用權流轉方式。土地承租人可以在土地使用權的法定最高讓渡年限內靈活選擇租賃契約的合理年期值，同時不必一次性地支付巨額的土地出讓金，而是在先期支付一定數額地租的基礎上，再按年度定期向土地使用權讓渡方支付土地年租金[13-14]。實行年租制減輕了一次性獲得土地出讓金的巨大利益刺激,保證了集體建設用地所有方從集體經營性建設用地租賃中獲得穩定的土地年租,避免了“寅吃卯糧”現象的發生,實現了相關地權變現的“細水長流”,弱化集體建設用地所有方在相關土地使用上的急功近利行為,有利于集體資產的保值增值。

4 年租制模式下的集體經營性建設用地流轉思路及估價方法

由于集體經營性建設用地具備盈利性和收益性，為便于模擬市場交易環境下其在可變年期內的價格變化趨勢，本文將基于收益還原法模型，探討集體經營性建設用地以年租制模式流轉的基本思路及增值收益、年地租和地價首付款的計算方法[14-15]。

4.1 年租制計價的基本思路

在土地年租制條件下，土地使用人以相對較小的代價向土地所有者先期支付一定數額和期限的地租，從而獲得土地承租權，再按年度以補交地租增值差額的方式，定期向土地所有者或使用權轉讓方支付土地年租金。因此，合理確定年租金額既有利于確保集體經營性建設用地資產的保值、增值，又有利于維護土地使用者正當權益，是土地年租制實施過程中必須解決的關鍵問題[15-17]。

假設某宗集體經營性建設用地的承租期為n年，考慮到地價增值的因素，需要每隔x(0<χ

4.2 計算方法推演

已知土地年純收益a與土地價格將來值F的換算公式如下：

當土地使用年期為n，每期末支付的金額為a，土地還原利率為r，則第n年期末的土地價格將來值F為：

當已知土地價格將來值F，欲將其換算成土地年純收益a時，只需將上式變換即可得：

在土地年純收益和還原利率一定時，要知道未來某年土地的價格也可以應用這一公式。其適用的假定條件為：假定土地現時價格P是當前期間開始時的值；土地價格將來值F是當前往后的第n年期末的值；土地使用過程中獲得的經常性收益和費用發生在計息期末；本期期末為下期的期初。

以下，我們將進一步應用這一公式探討集體經營性建設用地在年租制下的流轉價值變化規律。

4.2.1 地價增值額計算 如前所述在已知土地還原利率r，并可算出土地年純收益a的情況下，可以計算出：

第二年年末地價F2相對于F1的增值額為，調租周期 x為 1年

……

第n年年末地價Fn相對于Fn-3的增值額為，調租周期 x為(n-1)年

根據以上計算地價增值額的過程，可以歸納出地價將來值Fn相對于Fn-x的增值額的一般公式為：

式中a——土地年純收益；r——土地還原利率；n——土地使用年期；χ——調租周期。

式中Δfn-(n-x)——地價增值額；a——土地年純收益；r——土地還原利率；n——土地使用年期；x——調租周期。

4.2.3 地價首付款(承租代價)計算及調租方法 根據以上推演，土地使用者要獲得一定年限的土地承租權，需要預先支付一定數額的地價首付款(承租代價)，在免租期滿后則要逐年支付年地租。假如免租期與調租周期一致，均為x年，則我們可以計算出地價首付款為：

在用地免租期屆滿后，我們可以按照以下方法不斷調整地年地租。

式中Δfn-(n-x)——地價增值額；Δan-(n-x)——年地租；a——土地年純收益；r——土地還原利率；n——土地使用年期；x——調租周期。

4.3 案例分析

4.3.1 地價首付款(承租代價)和年地租計算方法、地價增值額及年地租變化趨勢 某集體經濟組織所有的一宗集體經營性建設用地的年純收益為10萬元，土地還原利率為5%，為便于分析假定其不變。若該宗土地實行年租制，承租期為50年，年租金每5年調整1次。則該宗土地承租代價的計算方法如下：

已知：a為 10萬元；r為 5%；n為 50 年；x為5年。則地價首付款P為：

土地使用者首付43.307萬元，就可以獲得5年免租期的集體經營性建設用地使用權。此后，從第5年年末開始土地使用人每年向該集體經濟組織交納一定數量的年地租，租金標準每5年調整一次。

第5年年末——第10年年末地價增值額 為：

70.52萬元

……

第45年年末——第50年年末地價增值額為：

496.48萬元

整個承租期可以分為9個調租周期，每個周期的年地價增值情況見圖1。從圖1可以看出，在承租期的后期階段地價增值額的增長幅度明顯高于前期階段。

圖1 不同周期地價增值額對比(單位：萬元)

根據以上算出的各調租周期地價增值額，可按如下方法計算出承租期內不同階段的年地租：

第5年年末——第10年年末的年地租為：12.7623萬元

……

第45年年末——第50年年末的年地租為：89.8504萬元

每個周期的年地價增值情況見圖2。從圖2可以看出，在承租期的后期階段地價增值額的增長幅度明顯高于前期階段。

圖2 年地租增長趨勢(單位：萬元)

4.3.2 不同調租周期對于年租金額度的影響 一企業以年租的方式獲得某集體經濟組織所有的某宗集體經營性建設用地50年的土地承租權，土地使用人不再需一次性支付土地50年的純收益折現總值(土地出讓金)，而轉為計算獲得50年承租權所應支付的代價，再根據調租周期計算并逐年支付年地租。根據歷年該地出租及經營收益情況測算出該宗地年純收益為69040元，土地還原利率為5%，假定免租期與調租周期一致，以下分別以調租周期3年、5年、10年，分3種情況分析不同調租周期對于年租金額度的影響。

4.3.2.1 當調租周期為3年時 該宗地的首付地價款為188013元，此后年地租每3年調整一次，在50年承租期內需要調整16次，每個調租周期內的平均年地租額度(單位：元)及變化趨勢如圖3所示。

圖3 調租周期為3年時年地租變化趨勢

4.3.2.2 當調租周期為5年時 該宗地的首付地價款為298907元，此后年地租每5年調整一次，在50年承租期內需要調整9次，每個調租周期內的平均年地租額度(單位：元)及變化趨勢如圖4所示。

圖4 調租周期為5年時年地租變化趨勢

4.3.2.3 當調租周期為10年時 該宗地的首付地價款為533109元，此后年地租每10年調整一次，在50年承租期內需要調整4次，每個調租周期內的平均年地租額度(單位：元)及變化趨勢如圖5所示。

圖5 調租周期為10年時年地租變化趨勢

從以上3種情況可以看出調租周期的確定對于土地年租金的影響明顯，調租周期不同，年租金額度及變化頻率也不同。如果免租期與調租期一致，則調租周期越短，在承租期內的調租次數就越多，首付地價款就越低，年租金的變化也越頻繁，也越能精確反應地價變動及市場變化情況，但土地流轉計租程序更復雜。反之，如果調租周期較長，則在承租期內的調租次數就越少，首付地價較高，年租金的額度也較高，但不必頻繁調動，土地流轉計租程序相對簡單。

5 分析小結

5.1 合理確定土地還原利率是決定上述估價方法準確性的重要前提，但要合理確定土地還原率確有相當難度

土地還原利率是收益還原法測算土地價格的重要參數之一，直接影響相關地類評估價格的準確性，雖然其確定方法并非本文討論的重點，但本文相關估價推演都是以土地還原率已合理確定為假設前提的。土地還原利率求取方法主要有：市場比較或同期銀行利率比較法、安全利率價風險調整法、投資收益率排序插入法等，其合理性依賴充分的市場信息和估價者專業經驗，受干擾因素多，存在一定難度，需要在今后估價實踐中予以充分重視。

5.2 在年租制模式下,土地使用人在承租期的前期階段支付地租的壓力較小，但若承租期過長，后期階段的地租負擔會趨于沉重，促使承租者合理確定承租期

與批租制模式下一次性支付巨額土地出讓金相比，在年租制模式下，土地使用人在承租期的前一階段支付地租的壓力較小。這使土地使用人更易于獲得集體經營性建設用地的使用權，有助于促進相關土地使用權的流轉，并使其價格保持持在合理區間。但隨著土地承租期的進一步延長，年地租也會不斷上漲，依據上述公式推算，當土地承租期超過30年以上，年地租的遞增趨勢會更加顯著，導致承租期后期階段的地租負擔趨于沉重。因此，理性的土地承租人，會根據年地租的增值趨勢和自己的經濟承受能力來合理確定承租期。

5.3 調租周期的確定對于土地年租金影響明顯，調租周期不同，年租金也不同

在年租制模式下，土地使用者支付一定數額的地價首付款后，就可以獲得n年(免租期)的土地使用權，從第n年年末開始土地使用人每年向集體建設用地所有方交納一定數額的年地租，租金標準可按調租周期每x年調整一次，整個承租期可以分為多個調租周期。如果調租周期越短，在承租期內的調租次數就越多，首付地價就越低，年租金的變化也越頻繁，適于滿足短期靈活的用地需求；反之，如果調租周期較長，則在承租期內的調租次數就越少，首付地價就較高，年租金也相對較高，但適于滿足較長期穩定的用地需求。土地使用者可根據實際用地需求和承租期的長短來確定調租周期，以平衡用地時間和承租成本間的關系。一般來說，承租期如果較短，調租周期可以選擇3到4年這樣的短周期調租模式。承租期如果較長調租周期也可以設置的長一些，如5～6年等。

6 結論與討論

以年租制模式推進集體經營性建設用地上市流轉，能確保集體經營性建設用地的使用彈性和增益空間，有助于土地使用人降低相關土地使用權取得成本和市場交易風險；有助于集體建設用地所有方獲得長期穩定的地租收益，防止集體土地資源的價值流失；定期調整的年地租本身也能很好的反映出地價的增值趨勢，有助于集體土地資產的保值增值。靈活的租賃期限和調租期設定，能促進集體土地資源的合理流轉和高效利用。

基于收益還原法的集體經營性建設用地的流轉估價模型是合理可行的，在市場信息充分且合理確定土地還原利率的情況下，能夠準確反應相關地類的地價增值額度，為解決國家、集體、農戶在相關地類增值收益平衡分配難題，提供可靠的價格參量。年地租及地價首付款計算模型能很好的為集體建設用地所有方開展相關流轉活動提供合理的價格依據。同時利用這些計算模型還能很好的分析不同租賃期限及調租周期組合模式下的綜合經濟效益，從而優化年租方案。

集體經營性建設用地入市的制度性突破，使得城鄉統一的建設用地市場的形成又近了一步，探討其流轉估價方法對于促進完善相關地類基于市場導向的價格形成機制有積極現實意義。但由于其涉及面廣、波及范圍大、所涉時間長，相關不穩定因素多，相關配套制度在落地、完善過程中，可能還會存在的很多問題，在進一步健全入市相關制度，完善入市同等運行機制和增值收益分配機制統籌推進入市相關配套規則，豐富入市過程中的技術內涵方面還有許多工作需要做。但可以預見的是，隨著相關問題的逐一解決及配套制度的日益完善，具備科學評估體系和精準價格參量支撐的城鄉統一的建設用地市場必將更有利于推動鄉村振興的實施和城鄉土地資源合理有序流動。