試析房地產開發項目的土地價格評估

李繼萬 張鑫 孫華國

摘要：土地的價格會對房地產價格產生直接的影響，如何正確界定土地價值，成為房地產企業在項目投資過程中最重要的問題。土地作為重要的投資產品，由于位置的固定性、價值的連續性等特點，具有一定的升值空間。站在投資人的角度來看，房地產項目在開發的前期需要做好拿地的工作。對于房地產開發企業來說，土地的儲備具有重要性與特殊性的特點，企業需要對土地的價值進行合理的評估，并且以入股、投資與抵押作為基礎的決策依據。從土地權利人的角度來看，隨著房地產市場的持續進步與調整，許多項目會因為開發建設工作，確認土地投資價值，是合理開發國土資源的基礎條件，能推動房地產行業的持續進步與發展。

關鍵詞：房地產開發;土地價格;評估

引言

國企改革是我國當前經濟生活中的一件大事，在我國的國有企業中土地資產占企業總資產比重相當大，地價評估是一項關系到國有企業改制能否收到實效，具有較強的政策性、社會性的工作，土地評估的合理與否，關系到國有企業能否順利轉制，改變過去的經營模式，使之成為適應經濟高速發展的現代企業。如果土地資產值過高，必然造成國有資產的份額增大，投資回報率下降，增加企業負擔，影響投資者的積極性。相反如果評估值偏低，則會造成國有資產流失，弱化國家土地所有權在經濟上的體現。企業改制土地評估是一項復雜而責任重大的工作，涉及到法律、經濟和市場等多方面的相關知識，要求土地估價師有較高的業務水平、較寬的知識面和解決復雜問題的能力，需要土地估價師在工作實踐中不斷學習，總結經驗，解決實際問題，提高業務水平和服務質量。本文結合實際工作經驗，主要就國有企業改制過程中評估方法進行討論。

1土地價格變化對房地產價格地區差異的影響

通過數據分析可以看出，大城市的房價會比小城市的房價高出很多，東部城市以及一些較為發達的中部城市的房價比西部城市的房價也會高出很多。這種房價產生差異的主要原因可能是由于城市基礎設施的完善度、城市交通運輸的便捷度、城市人均可支配的收入、產業發展及就業機會，人口集聚程度等因素造成的。城市房地產開發的程度及房價的高低變化在一定程度上會導致城市居住人口的增多或減少，從而導致城市的規模不斷地發生變化，例如，像北上廣這種大都市，其經濟發展實力遠超全國其他城市，生產總值基本位居前幾位，其城市建設日新月異，經濟產業發展突飛猛進，就業機會遍地可尋，從而吸引著廣大的青年才俊來此創業和規劃人生，而人才的大量流入，給城市注入新鮮的血液，城市發展更加迅速，從而帶動著各行各業迅速發展。與此同時，因大城市和中小城市的城市建設規模的不同，直接影響到了城市土地資源的可利用量的緊張或寬松，進而引起供需關系的變化，從而導致不同地區的土地價格存在差異，并伴隨著上下波動，相較于城市居民的可支配收入及城市基本設施和交通運輸情況對房地產價格的影響程度，土地價格變化起著決定性作用，而正是這些變量的相互影響才導致了土地價格的變動，最終導致整個地域范圍內房地產價格的變動，形成不同地區房地產價格存在差異，因此土地價格變化對于房地產行業地區差異的影響是最為重要的，也是起決定性作用的。

2房地產開發項目的土地價格評估

2.1合理應用預期收益

部分土地投資商，會在投資前對土地進行綜合評價，并合理的進行土地價格評估，以此來確定投資預期收益。由此看來，城市土地價格評估對土地投資的預期收益有很大的幫助。在市場經濟的大背景下，土地市場不斷的發展，使得土地價格的高低決定了土地投資收益的大小，所以為了提高土地投資預期收益的準確性，保證投資人的利益，在土地價格評估過程中要將土地投資預期收益與土地原來的收益情況進行比較、分析，并結合土地市場發展潛力、趨勢以及國家政策等進行綜合分析。

2.2商業用地估價

L房地產公司想要取得總面積23982.8m2土地開發商業地產，年限40年。開發要求：建筑所占的總面積不能超過八萬五千平方米，綠化區域不能低于四千八平方米，建筑物高度限高在16層以下，密度不能超過35%。對這宗土地進行估價。同以上案例，首先需要分別根據不同估算方法各得出對應的估算值，經計算采用剩余法得到的P1為7513萬，通過成本逼近法得到的P2為8695萬。因為這一土地是以商業用地進行開發，采用出讓的運作模式，這種運作模式比較適合采用剩余法，因此剩余法的權重應為最高。采用剩余法雖然近期當地有類似的案例，但和這一項目的具體細則存在一定差異，因此也權重也會相對較低。最后成本逼近法更適合銷售模式，因此主要是進行輔助計算，權重應當調低。綜合這些因素，最終確定權重，剩余法的W1為0.30，成本逼近法的W2為0.70，帶入到公式P=P1×W1+P2×W2，得出土地估價為8340.4萬。根據以上的估價例子，不難看出根據開發用途、運營方式的差異，不同估算方法的權重是不同的。和案例更為契合的估價方法所占權重更高，綜合確定每種估算方法的權重，得出更加精準的土地估價。

2.3保證土地有效使用

土地的用途具有多樣性，不同的行業中土地扮演著不同的地位，同時也會帶來不同的利益。這導致土地在不同的行業中利用價值有所不同，所以在土地市場交易中不僅要注重經濟利益，還要保證土地利用率最大化，使土地資源得到充分的利用。在對城市土地價格進行評估時，要確保土地使用率最大化，保證土地資源科學合理分配，進一步推動土地市場的發展。

2.4要注意改制企業土地規劃條件的改變

隨著城市經濟建設的飛速發展，規劃部門會對城市的整體規劃進行調整，尤其是舊城區。而改制企業往往都位于正在改造或即將改造的城區內，存在著規劃與現狀不一致的現象，如果在評估中忽視了這一因素，其評估結果往往不能客觀地反映宗地真實的市場價值，違背了評估中需遵循的最有效利用原則和預期收益原則，因此，在改制企業的土地評估中，評估人員一定要了解改制企業所在城市的規劃以及所待估宗地的規劃條件。

2.5住宅用地估價

位于L房地產公司要開發一處房建住宅小區，開發的土地總面積是27198.7m2，年限為70年。園區建設要求包括：建筑物的總面積不能超過四萬平方米，高度不能超過22米，綠化的面積不能小于九千五百萬平方米，建筑物密度不能超過40%。對這樣一宗土地進行估價。先分別采用以上的兩種方法進行計算，剩余法得到的P1為3225萬，通過成本逼近法得到的P2為2877萬。根據當時地價水平來分析兩種評估方法的權重。

結語

經過上文對土地價格和房地產價格之間的影響所進行的多方面和多角度的分析和探討之后，我們可以得出，房地產行業可以參考土地價格對房地產行業的住宅價格進行調整，市場可以通過對不同地區存在的房地產價格差異的現狀對該行業進行市場調節，以促進其市場競爭力的發展，同時政府也應該在制定城市土地供應規劃時，著重考慮土地價格與房地產行業的住宅價格之間的影響關系。

參考文獻

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