房地產企業內部控制存在的問題及對策

宋明強

摘要：房地產開發項目具有投資金額大、建設周期長、風險高等特點，如果房地產開發企業經營管理不規范、財務管理制度不健全不完善、內部控制環節薄弱，將給企業帶來無法估量的經濟損失。為規避房地產企業在經營過程中的各種風險，發現房地產企業內部控制制度存在的漏洞，房地產企業必須科學管理，提升風險防控意識，完善內部控制監督管理機制，使企業能夠有效預防風險，提高企業經營管理水平。文章闡述了房地產企業內部控制制度建設的重要性，以及由于內控無效而產生的經營風險，在探索房地產企業內部控制存在問題的根本原因后，提出了相應的應對措施和改進建議，以供參考。

關鍵詞：房地產企業;內部控制;問題;對策

一、引言

近年來，房地產經濟炙手可熱，房價問題成為人民生活的焦點，國家為緩解供需矛盾，多地城市先后出臺了 “限價令”、“限購令”、“限貸令”政策，抑制房價高溫過熱。在政策刺激和市場競爭的雙重作用下，房地產市場快速降溫，面對政策調控和市場激烈競爭的嚴峻形勢，規范企業有序運行，尋求企業新的利潤增長點，成為房地產企業的首要任務。房地產企業完善內部控制，有利于企業降低運營成本，提升企業綜合競爭力。因此，討論我國房地產企業內部控制的發展現狀及其存在的不足之處，并探討研究應對之策，對推進我國房地產行業健康發展具有重要的意義。

二、房地產企業因內控失效產生的風險

因房地產企業規模大小不一，大多企業不具有內控或者內控不完善，且開發項目建設周期長、投資金額大、資金回流慢等特征，在經營過程中，極易受到內外部因素的影響，從而產生財務風險，加大了發生損失的可能性。

（一）融資風險

房地產企業一般通過自有資金和債務資金解決開發項目的資金需求，如果通過債務籌資，企業需承擔到期還本付息義務，屆時會對企業造成不小的資金壓力。若企業不能按期還本付息，債務危機將會變成財務危機，所欠債務越多，風險越大，資金鏈一旦斷開，企業將面臨爛尾樓的危險，甚至破產。

（二）投資風險

房地產開發企業項目建設期一般是1～3年，過程中要不斷注入大量資金，在獲取高額利潤的同時也伴隨著較大的投資風險。因此，房地產開發企業在拿地前，要做好可行性研究，對整個項目的目標利潤、目標成本等進行全面的預算，盡可能地把投資風險降到最低。所以投資活動的每個環節都離不開內部控制，有效的內控制度，將規避企業“一言堂”現象，使投資決策更理性、投資方向更具準確性。

（三）成本失控風險

開發項目周期長且任務重，由于前期土地、規費、工程成本等投入大量資金，形成巨額資金占用，企業往往會搶攆工期以求迅速售房，回籠資金。為追求施工進度，有的企業一邊施工一邊修改圖紙，造成設計成本增加、重復施工、質量不過關、材料浪費、人工成本增加等問題，此時建設成本持續增加，資金壓力更大。因此，對成本投入過程加強內控，嚴格按照預算執行，控量控價，降低建設成本，減少成本失控風險發生的可能性。

（四）資金管理風險

樓盤預售情況的好壞，直接影響企業的資金回籠，關系前期大量占用資金的緩解，也使債務資金成本降低。在樓盤銷售中，購房者的結算方式與按揭政策都可能導致資金回流產生風險，所以在項目初始就要做好周密的資金支付計劃，在合理的時間節點上充分利用每一筆資金，若運用不當，將會造成貸款資金閑置，而急需使用的資金時卻不夠，因此，在資金管理鏈條全面實施內控制度，巧用資金的時間價值，降低資金占用成本。

三、房地產企業內部控制存在問題的根本原因

（一）房地產企業內部控制具有復雜性的特征

房地產行業涉及面廣、投資金額巨大，業務主要有融通資金、競拍土地、招投標、工程施工、驗收決算、樓盤預售等，多項復雜業務使得企業內控流程的環節繁雜，控制活動專業性高。面對上述復雜的業務，稍有疏忽就容易造成重大的經濟損失，因此進一步加大了房地產企業內控風險及其內控活動的復雜性。

（二）房地產企業內部控制意識淡薄

隨著經濟體制改革的深入，大多數的房地產企業都收獲頗豐，一些企業仍然保持著傳統的經營思維，追求眼前經濟利益，缺乏科學的內控意識和精細化的管理模式。由于內控流程復雜、牽扯面廣、需要消耗大量的人力物力，且不能直接產生經濟價值，間接效益也需要較長的時間才能顯現出來，導致管理層對內控的重要性認識不足，即使有內控制度，也得不到有效執行。

（三）房地產企業不具備控制實施條件

房地產企業過分注重經濟利益，缺乏對內控正確的認識，相關管理制度大多是形式主義，缺乏實用性;另一方面，民營經濟是我國主體經濟中重要的組成部分，家族式的管理模式下存在諸多問題，比如企業發展時間不長、管理模式欠缺完善、人員素質參差不齊、業務水平有限、對人才的缺乏、對人才的培養和引進，都嚴重制約著中小企業的發展。

（四）房地產企業內部控制體系和業務流程不健全

我國的房地產行業，其普遍存在以項目獲利起家的現象，且短時間內迅速發展。企業在內部控制等問題上的意識不夠深入，企業無內控體系或內控體系不完整，并且相關體系和流程在管理方面的執行力度不夠，忽略了企業經營過程中的潛在風險。另外大部分企業的內控設計與企業實際不符，套用了不適合企業自身管理模式，偏離了監控的重點，讓所謂的內控形同虛設。

四、房地產企業內部控制的改進建議

（一）建立健全的內控機制

房地產企業應根據企業性質和業務特征，建立健全科學系統的內控體系，重點把握運營過程中可能產生內控風險的環節，并根據不同的項目情況構建個性化的內控制度，并保證內控制度得到有效執行。涉及的環節有資金流控制、項目控制、銷售控制、成本費用控制等，各環節內控制度的設計要環環相扣、相互牽制、使內控手段完全覆蓋開發項目整個環節。