房地產項目開發全成本管控的相關探討

作者簡介：師宏魁（1974— ），男，漢族，河南長葛人，碩士。主要研究方向：房地產經營管理。

摘 要：房地產項目開發中涉及成本管控相關問題，它是企業項目生產經營過程中的一大關鍵，可為房地產企業自身贏得最大化效益，在不影響施工過程質量的情況下做好成本管控。房地產開發生命周期希望追求其完整性，從拿地、立項、施工、竣工再到后期營銷等等各個環節來看其投資成本巨大，因此為了保證其完整性需要融入全成本管控思維。有效豐富房地產在整個開發生命周期的成本管控思路，確保房地產企業能夠在市場競爭中立于不敗之地。當然，考慮到房地產開發成本投資巨大，且同時具有差異性與動態性，還必須最大限度提高房地產開發生命周期的資金利用效率，追求各方資源的合理優化。文章首先概述了房地產項目開發成本管控現狀及其問題，例如房地產企業缺少專業化成本管控部門、房地產企業不注重事前預防、房地產企業不注重事前預防等諸多問題，然后對房地產項目開發全成本管控的相關對策進行了全方位探討闡述。

關鍵詞：全成本管控;房地產項目;現狀問題;管控對策;造價控制

房地產項目開發全成本管控過程是存在差異性與動態性的，其在對成本內容進行嚴密管控過程中也希望最大限度提高項目成本資金利用效率，爭取實現對各方面資源的有效優化。房地產企業在項目開發全成本過程中需要實現對成本管控關鍵點的有效規劃，其中主要考慮到多個管控元素，第一是企業的拿地價格，第二是開發設計方案的合理性要求，結合造價影響對設計方案進行分析，第三是對房企招標過程中所產生的成本費用進行控制管理，比如說勘察、施工以及監理等各個環節的控制管理。當然，項目施工與竣工階段都有成本管控點存在，因此房地產項目開發還需要結合全過程成本管控展開工作，提高成本管控整體效率，有效推動我國房地產開發企業向前發展，進一步推動全國總經濟有效提高[1]。

一、房地產項目開發全成本管控出現的問題

（一）房地產企業缺少專業化成本管控部門

房地產開發企業在成本管控過程中缺乏對成本管控工作的重視，未能建立專業化的成本管控部門，如此導致房地產開發企業專業成本管控無法到位，最終也導致企業效益嚴重受損。具體來講，某些房地產開發企業在施工過程中缺乏對于施工成本的有效評估與管控，其在企業施工過程中面臨最終收益可能低于成本的尷尬狀況。如此一來，企業在整個施工過程中就容易出現無利可圖的情況，企業經濟因此而受到嚴重損失，長此以往導致也在行業市場中競爭處于劣勢，以失利甚至被淘汰告終。

（二）房地產企業不注重事前預防

傳統房地產企業僅僅注重開發項目事后處理，但對事前預防卻并不注重，其在整體運營過程中就存在對各類事件處理上的不夠認真與細心，也導致企業在成本管控預防喪失活力。實際上，事前預防能夠確保企業規避大量成本管控風險內容，在優化企業施工成本的過程中，需要更好思考房地產開發企業受益，強化其成本管控，做好事前預防。

（三）房地產企業成本管控人員專業性差

房地產企業在成本管控方面缺乏專業人員管理，甚至未能設置專門化的成本管控部門。如此一來所造成的結果就是成本管控不到位，導致企業項目資源被嚴重浪費，同時耽誤項目施工進展。比如說某房地產企業在成本管控過程中就出現了未能嚴格遵照招聘標準選擇技術人員，導致企業成本管控出現各種問題。究其原因，是因為工作人員未能執行科學合理的成本管控策略，在技術應用方面也缺乏實踐經驗，這些都導致企業施工成本難以有效提高，無法更好保證房地產開發企業良好收益。所以說企業成本管控人員專業性較差這一問題必須得到合理解決。

二、房地產項目開發全成本管控相關對策

（一）把握好決策階段造價和立項之后的設計階段控制

1.把握好決策階段造價的控制問題

房地產項目開發全成本管控要做到重心前移，即在規劃設計階段將成本管控重心前移，把握好決策階段造價的控制問題。實際上，規劃設計所占工程項目整體比例不高，大概只有總體成本的2%左右。但是這一階段對于總成本的影響程度卻能達到至少70%以上。這就說明了對于規劃設計階段來講，如果能把握好決策階段造價控制就能成功找到“撬動地球”的支點，控制階段成本問題。

（1）擬建項目設計方案的確定

擬建項目設計方案確定過程中即需要做好階段成本控制，針對目標地塊進行詳細調研與可行性研究，保證所擬建項目設計到位，提出具體的項目開發設計方案。具體來講，它還需要結合銷售、工程、成本、財務部門工作人員參與展開討論，確保所實行方案最優化，最終確定落實擬建項目設計方案。

（2）投資估算和資金籌措

在房地產開發項目中要做好投資估算與資金籌措工作，比如說在公共配套設施建設費用投資估算與資金籌措方面必須結合具體服務配套建設設備提出有效管理對策，保證各方面規劃指標與實際工程量估算到位。在可行性研究階段過程中，需要結合房屋開發費中的各項費用進行估算，例如可采用單元估算法，結合工程量近似匡算過程分析概算指標，提出概算定額方法。在結合類似工程經驗進行估算過程中，需要確保資料可獲得性與費用支出情況合理規劃，運用注入單位指標估算法、工程量近似計算法等等展開工程費用評估。在這一過程中，必須要建立流動性投資估算與資金籌措方案，同時針對低流動性的資金使用效率影響進行進一步分析，做好資源配置優化。

2.把握好立項之后的設計階段控制

（1）根據市場需要及發展前景，全面充分地調查可行性研究

在立項后，需要對設計階段成本進行控制。首先就要結合市場需要與發展前景，對成本調查可行性進行研究分析。就這一點來講，還需要對所要拿地目標土地進行系統調查，對地塊進行全面調研分析，正確估算土地價格，避免拿地價格過高打亂成本控制策略。要結合當前市場需要與發展現實狀況對拿地價格調查可行性進行分析。如果存在土地開發不合理問題，需要基于第三方設計院設計土地規劃拿地方案，分析其中成本風險問題，避免設計方案成本過高。