中南建設的盈利能力分析

趙潔

【摘要】近10年來我國房價不斷攀升，達到了前所未有的高度，盡管政府從宏觀調控的角度頒布政策，對房價進行調控，但效果并不十分顯著。與此同時，房地產行業的蓬勃發展，給一些房地產商帶來了巨大的機遇和挑戰。房地產企業想要在行業中占有一席之地，就要充分了解企業自身的盈利能力，揚長避短，實現可持續發展。文章以中南建設房地產公司為研究對象，選取了2012—2017年的財務數據，以杜邦財務分析法為理論基礎，采用因素分解法和比較分析法，對中南建設的盈利能力進行分析，并且與行業先進企業平均指標進行對比，分析得到影響中南建設盈利能力的原因，并提出建議。

【關鍵詞】杜邦分析法；盈利能力；因素分解法；房地產行業

【中圖分類號】F403.8

近幾年來，房地產行業發展迅猛，持續攀升的房價沒有使房地產行業衰退，反而呈現越來越好的趨勢。國家雖然采取多輪宏觀調控政策抑制樓市過熱，如“國八條”“國十二條”等，但樓市卻如生生不息的野火般愈燒愈旺。如何獲取更大的利潤，是房地產企業從存在開始就要思考的問題。因此在企業成立之初就要計算分析自身盈利能力的高低，由于傳統分析盈利能力的指標過于局限，故本文采用了杜邦分析法，綜合分析了企業的盈利能力及其影響因素，并提出了合理有效的建議。

一、基于杜邦分析法分析中南建設盈利能力

（一）中南建設的概況

中南建設是一家以房地產開發和建筑施工為主營業務的上市企業，截至2017年，公司計劃房地產簽約銷售金額500億元，實際簽約銷售金額963億元，指標完成率192.6%；建筑工程業務計劃實現業務收入120億元，實際完成施工業務收入117億元。公司2017年共新增土地98宗，規劃建筑面積1499萬平方米，價值1907億元。中南建設在業務團隊和品牌上都有較強的優勢。

以下根據新浪財經披露的資產負債表和利潤表，收集整理了中南建設2012—2017年的各種數據，如表1和表2。

根據整理出來的表1和表2中的財務數據，結合杜邦分析法計算各項比率，如表3。

（二）中南建設的杜邦分析

1.計算數值分析

通過因素分解法分析權益凈利率的變動情況，分別改變銷售凈利率，總資產周轉率和權益乘數，得出權益凈利率的值，通過與上期比較，分析不同的變量對權益凈利率的影響程度。

2.銷售凈利率的分析

根據銷售凈利率的公式可知，可以影響比率的是營業收入和凈利潤，根據計算出來的數據，繪制了圖1。

通過圖1顯示銷售凈利潤率在不斷下降，根據表2中凈利潤和營業收入顯示，凈利潤每年都在下降，而營業收入雖然在上升，但是成本和費用也在上升導致銷售凈利率在不斷下降。

一個企業在凈利潤保持不變的情況下，營業收入與銷售凈利率成正比。而且，銷售凈利率是直接反映企業盈利能力的指標之一。銷售凈利率的指標越大，說明此企業的盈利能力越高。

通過因素分解法分析，使銷售凈利率改變，其他不變，分析權益凈利率的變動情況如表4。

通過與表3的比較，2013年，權益凈利率從12.96%降至7.88%，導致權益凈利率下降了5.08%；2014年，權益凈利率從14.56%降至12.53%，導致權益凈利率下降了2.04%；2015年，權益凈利率從7.32%降至3.68%，導致權益凈利率下降了3.64%；2016年，權益凈利率從3.30%降至1.59%，導致權益凈利率下降了1.71%； 2017年，權益凈利率從2.19%上升至3.71%，導致權益凈利率上升了1.52%。

另根據表3中銷售凈利率的變化情況可知，銷售凈利率和權益凈利率呈同向變動，在2012—2016年銷售凈利率不斷下降，導致每年權益凈利率也在不斷降低。根據表2中南建設利潤數據顯示，凈利潤逐年降低，而營業收入在不斷增高，相對來說成本和費用也在增高。但2017年，雖然營業收入下降，但是成本費用的減少使凈利潤增加。這證明了企業在生產建設的同時，在加大成本費用的使用情況，成本增加的速度比增加的收入還要快，以至于權益凈利率下降。由此可見，影響權益凈利率的因素，歸根到底還是成本費用的多少。

3.總資產周轉率的分析

根據總資產周轉率的計算公式可知，數值指標的影響因素有銷售收入和資產。根據計算的數值，繪制了圖2。

通過觀察總資產周轉率的變化，以及表1和表2列示的資產和營業收入可知，總資產周轉率反映了企業資產的使用情況，即資產創造的銷售收入的周轉次數。

通過因素分解法分析，使總資產周轉率改變，其他不變，分析權益凈利率的變動情況如表5。

通過與表3的比較，2013年，權益凈利率從12.96%下降至12.85%，導致權益凈利率下降了0.11%；2014年，權益凈利率從14.56%降至7.40%，導致權益凈利率下降了7.16%；2015年，權益凈利率從7.32%降至2.97%，導致權益凈利率下降了4.35%；2016年，權益凈利率從3.30%下降至2.20%，導致權益凈利率下降了1.10%；2017年，權益凈利率從2.19%下降至2.17%，導致權益凈利率下降了0.02%。

總資產周轉率在2013年達到一個小高峰，收入增高，因此凈利潤也增高。但是，此后2年中，隨著營業收入的增長幅度減緩，總資產周轉率也在下降，并且總資產的變動幅度不大，說明總資產周轉率對于營業收入有主要的影響。通過表1和表2中資產收入的數據來看，資產收入都在同步增長，但是總資產周轉率卻在下降，這證明了收入增長速度低于資產的漲幅，也就是資產的變現能力弱，資產的變現能力降低，影響著盈利能力。

4.權益乘數的分析

根據權益乘數的計算公式可知，權益乘數有許多計算公式：

權益乘數=1/（1-資產負債率）=1+產權比率=負債/股東權益。根據公式計算出了權益乘數的數據，在圖3中顯示。

表1中資產負債的數據顯示，在2012—2016年權益乘數并沒有太大的漲幅情況。而在2017年，負債有明顯的增幅情況，在這一年中營業收入也明顯下降，費用也增加，而股東等投入的資本卻沒有明顯的漲幅。

通過因素分解法分析，使銷售凈利率、總資產周轉率、權益乘數均改變，分析權益凈利率的變動情況如表6所示。

通過與表3的比較，2013年，權益凈利率從12，96%上升至14.56%，導致權益凈利率上升了1.60%；2014年，權益凈利率從14.56%降至7.32%，導致權益凈利率下降了7.24%；2015年，權益凈利率從7.32%下降至3.3%，導致權益凈利率下降了4.02%；2016年，權益凈利率從3.30%下降至2.19%，導致權益凈利率下降了1.11%；2017年，權益凈利率從2.19%上升至3.15%，導致權益凈利率上升了0.96%。

權益乘數折線圖雖然平緩，但是每年都在增長，這就表明企業的負債經營良好。但是，負債經營過大會造成企業的財務風險，不容易彌補虧損。權益乘數增加了，就會帶動權益凈利率的增加，從而使企業的盈利能力增加。

5.小結

通過對中南建設的杜邦分析，總結各指標對權益凈利率的影響幅度及大小，如表7所示。

根據對上述各影響因素的總結，可知對權益凈利率影響最大的是銷售凈利率，其次是總資產周轉率，最后是權益乘數。根據銷售凈利率的計算公式來看，凈利率和營業收入是影響銷售凈利率的直接因素。雖然營業收入在不斷攀升，但是銷售凈利率在不斷下降，可見利潤很少，成本費用很高。

（三）中南建設與同行業進行對比

以下根據新浪財經公布的房地產業優秀企業的財務報表，統計整理了8家企業的杜邦分析法的各種數據，具體行業如表8所示。

根據以上企業公開的財務報表整理計算了同行業優秀企業杜邦分析法的各項指標，如表9所示。

1.銷售凈利率的對比

將同行業與中南建設的銷售凈利率繪制在同一個折線圖中，如圖4。

以同行業平均數據做對比，首先從銷售凈利率來看，中南建設的銷售凈利率明顯低于同行業的指標，因此應該提高中南建設的銷售凈利潤，通過對此企業的分析，銷售凈利率主要是由于成本過高造成的，因此應該從減少成本方面入手。

2.總資產周轉率的對比

將同行業與中南建設的總資產周轉率繪制在同一個折線圖中，如圖5。

其次通過總資產周轉率指標，能夠反映出企業運營能力的高低，是企業通過資產獲取收益水平的體現。在中南建設的總資產周轉率在上升階段，證明中南建設對資產的利用率較高，中南建設的資產變現能力增高。中南建設的總資產周轉率一直低于同行業的水平，證明該企業還需要資產的利用率，來提升自身的盈利能力。

3.權益乘數的對比

將同行業與中南建設的權益乘數繪制在同一個折線圖中，如圖6。

最后通過對權益乘數的對比分析，中南建設與同行業的標準基本處于相同趨勢變化，并且沒有太大的差距。這說明中南建設在經營期間在不斷優化自己的產業結構。因此就權益乘數來看，中南建設處于行業中上部。

4.權益凈利率的對比

將同行業與中南建設的權益凈利率繪制在同一個折線圖中，如圖7。

因為權益凈利率是最綜合的指標，用于反映盈利能力，因此通過繪制折線圖對比可知：2012年至2013年中南建設的指標高于同行業，在這2年中企業的盈利還是可觀的，但在2013年以后逐漸下跌，低于了行業標準。通過上文杜邦分析法分析，原因主要是銷售凈利率的逐漸下跌造成的。

二、分析中南建設盈利能力存在的問題

（一）營業成本過高

根據中南建設各年的成本和收入的數據，計算出了成本占營業收入的比重，如表10所示。

根據表中數據，不難看出成本占營業收入的比重越來越大，這就導致凈利潤所占比重減少，對利潤的影響最大。

眾所周知，對于房地產企業而言，營業成本中最主要的使麥迪成本。中南建設是一個房地產行業，對于房地產商來說，購買土地，建造房屋的成本占主要地位，因此要多關注在土地購買上，用同樣的價格獲取更大的利潤，減小造價成本。需要通過減少成本等方法，來增加凈利潤，提高銷售凈利率，進而提高企業的盈利能力。

（二）費用過高

費用的增加也導致了凈利潤的減少，如表11所示。

表11中數據反映，2012年至2017年各年的費用都在增加，雖然不及成本的比重，但是這也進一步的導致了凈利潤的減少，導致銷售凈利率下降。

費用主要是期間費用，財務費用、管理費用和銷售費用等。表12整理了中南建設費用的具體數據。

中南建設在2012—2017年的費用越來越大，尤其是管理費用，逐年不斷增加并且在總費用中占比很重。巨大的管理費用使得費用增加，在營業收入中占比雖然暫時不大，但如果管理費用依舊逐年增長，以后免不了費用的占比也增大，使凈利潤減少，銷售凈利率減少，使得企業的盈利能力降低。

（三）資產的周轉

根據數據所計算的總資產周轉率，在2012—2017年，指標的幅度波動比較大。中南建設在成本不斷增加的過程中，不能更好地控制總資產的周轉率，使得周轉率忽高忽低不穩定，導致盈利能力降低。

（四）負債過高

根據2012—2017年負債的數據繪制了圖8。

中南建設2012年至2017年的負債逐步增多，雖然意味著中南建設對于負債經營有很好的管理，但是卻有虛增收入和利潤可能性。雖然使銷售凈利率增高了，但是由于負債過高，增加了企業的財務風險。雖然在數據上可能顯示權益凈利率上漲，盈利能力增加，但由于增加的財務風險，可能使企業處于經營較差的狀態。

三、提高盈利能力的措施

衡量一個企業的重要標準之一便是企業的盈利能力，我們應該善于找出企業存在的問題，提出解決問題的措施，來提高企業的盈利能力。

（一）控制企業的成本

首先，對于房地產商來說要形成自身的生產線，大批量，有規模的生產管理。當形成了同一規模的生產線時，可以提高自身的生產效率，節約以前不需要的生產成本。

其次，在產業生產進行中時，要時刻關注原材料的耗費情況，確保原材料的充分利用，保持原材料的低成本，高利用率。

再次，對于房地產商來說，需要找尋一些成本低廉的新型材料，既加固了房屋的穩定性，又可以使成本降低。

最后，加強生產線的運行，剔除一些沒有必要的人員，加強員工的工作效率，有能力的要加強工作人員的實際操作能力。

（二）優化公司的管理結構

要想提高企業的盈利能力，不能只局限于多增加收入凈利潤，這只是從表面上采取措施，要想一勞永逸，就要改變企業現在固有的管理結構，企業的領導者必須要勇于創新，開創一個新的管理模式。但是，企業不能為了更改管理結構而去盲目改動，應該有效分析企業在管理方面的優缺點，保留自身的優點；分析同行業的佼佼者，吸收他們在管理方面的優點，制定合理的方案同時領導者要加強管理，實施新方案，從而提高企業的盈利能力。

（三）提高現金的流動性

現金的流入是收益實現的最終體現，因此現金流量決定了公司的盈利狀況，以及公司的發展方向和生存前景。現金的流動性越強，企業的盈利能力表現就越好，反之越差。因此，在日常的工作經營中，需要員工對現金進行嚴格的掌控，確保現金可以順暢流動。

對于房地產商來說，要想使現金的流動性有所提高，就需要將建造的房產高效快速的出售。這就體現了房地產商的銷售技巧，因此，在銷售房屋的淡季，就需要采取優惠政策，吸引廣大消費者，刺激消費者消費。但是，不能夠盲目提高現金的流動性，還要根據自身的銷售模式制定銷售計劃，才能有效穩定的增長，從而使企業的盈利能力有所提高。

（四）積極應對政府的調控

很多房地產開發商借由政府政策的弊端改變供給量使得供不應求，來趁機提高房價等投機炒房行為。對于現在房價過高，政府在各方面進行了調控，出臺了許多政策，來抑制房價的攀升。一個企業若是想長久地經營下去，就要順應政府的要求，針對政府的調控改革企業的政策，順應國家的整體發展。只有積極應對政府的調控，在房地產行業的飛速發展下，才能長期有效經營下去。

四、總結

首先，通過此次對中南建設的杜邦分析來探究該企業的盈利能力，影響該企業權益凈利率最大的因素是銷售凈利率，其次是總資產周轉率。從上述計算的數據比較看來，成本費用逐漸加大。對于像房地產這樣特殊的行業來說，他的成本主要是用在了購買土地上。而對于我國來說，雖然土地資源多，但是可以開發利用的土地卻很少，因此隨著時間的推移，可使用土地減少，這就加大了企業的成本費用。正是主要由此原因，導致了營業收入雖然在不斷加大，但是銷售凈利率卻降低，企業盈利能力不可觀的現象。

其次，雖然使用杜邦分析法分析企業的盈利能力是目前來說比較綜合性的分析方法，但是它還有很大的局限性，主要表現在：

一是杜邦分析法只是對企業的財務信息進行計算分析，不包含非財務信息，難以對整個企業有全面正確的分析。

二是杜邦分析法是基于過去的財務數據進行計算分析，顯示的是過去某一時間內的盈利能力，雖然可以進行多年的分析，但是對于現在變幻莫測的市場經濟，很難把控好未來的經營情況。雖然盈利能力很高，但是很難對未來有很好的情況掌握。

三是杜邦分析法中資產的相關比率是使用了資產負債表的相關信息，而銷售利潤率則是使用了利潤表的相關信息，然而在整個分析體系中并沒有看到現金流的相關指標，也沒有現金流量表的相關信息。對于企業來說，盈利能力最直觀就是表現在現金流的指標中，但是根據杜邦分析的測算，很難計算出現金的流動性，而現金的流動對盈利能力產生影響，導致測算分析的盈利能力不準確。

最后，如果想要獲知企業盈利能力不僅僅只做杜邦分析，畢竟這種分析方法不夠完善，還要從非財務信息考慮。只有考慮全面，從各方面入手，才能將企業的盈利能力了解到位。

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