王健林瘦身

李惠琳

王健林的朋友又擴圈了。

9月16日，萬達商管獲得了碧桂園投資，宇宙房企一投，就是15億美元。

上市前，已籌資近60億美元資金，投資者中有中信資本、騰訊以及螞蟻集團，加上三四年前入股的蘇寧、京東和融創，中國數得著的頂級富豪，都用真金白銀力挺老王。

錢到賬，王健林離敲鐘不遠了。

珠海萬達輕資產商管，已于8月20日提交境外IPO申請材料，上市前籌資的估值為280億美元。

現在的萬達商管，核心業務在于萬達廣場的運營管理，由原萬達商業地產“瘦身”而來。

時移世易，王健林一度從首富王座跌落，哪怕在地產圈，風頭也被好幾個猛人搶了，幾乎淪為二流角色。

現在，地產老板們可能都羨慕老王，羨慕他穩穩的租金，一身輕松，更羨慕他看得準、行動早、下手狠。

由重入輕

在資本市場兜兜轉轉的王健林，這回，講的是輕資產故事。

2014年，萬達商業地產在港上市，創下當年港交所最大IPO，不到兩年，主動宣告退市，官方原因是“價值嚴重低估”。

2017年，王健林突然債務壓頂，4天時間，就和融創孫宏斌達成交易，將13個文旅項目股權、77個酒店甩賣了，總投資4840億元的核心業務，以600多億元就出清了。

后來，孫宏斌點評賈躍亭，說他處理事情不堅決，專門夸了王健林的果斷：“（賈）缺壯士斷腕的精神，你看人家老王！ 這就是一個成功的企業家！”

地產調控持續收緊，躺著賺錢的時代遠去，王健林果斷調轉船頭，加快輕資產轉型，第二年，萬達商業地產更名為萬達商業管理，干脆主動摘帽“地產”。

按照王健林的計劃，2019年開始，新開業萬達廣場至少70%以上是輕資產。

輕資產策略下，萬達廣場的業務模式從拿地自持向輸出品牌和管理、獲得租金收入分成轉變。

運營模式成熟后，便于以低成本快速擴張，更關鍵的是，不再大量占用資本，杠桿降下來，經營更安全，也易獲得高估值。

2021年開始，萬達商管不再發展重資產以及投資持有萬達廣場物業。

據《21CBR》記者統計，自2015年提出輕資產戰略以來，萬達商管每年有19-29個輕資產模式的萬達廣場開業。

截至2021年3月底，368座萬達廣場中，輕資產及合作的為98家，在建的142家萬達廣場，80%為輕資產。

2020年，投資物業租賃及管理成為萬達商管最大收入來源，達359.03億元，占總收入超九成，比5年前占比提高了近八成，其在中國的出租率高達99.4%。

最逆天的，是萬達商管的毛利率水平。

受益于輕資產業務帶動，即便受疫情影響的2020年，萬達商管毛利率仍達74.38%，這已經接近五糧液80%的毛利率。有些萬億房企的毛利率，只有可憐的12.9%。

高端白酒的原料，無非就是水和糧食，賣到天價賣的是一種文化;萬達商管的資源是品牌、商戶，王健林就賣管理服務，將傻大笨粗的地產也玩出了境界。

縮表減債

輕資產的模式不限于萬達廣場，王健林還在酒店業復制，很早就明確，新開業酒店原則上全是輕資產。

截至2021年6月底，萬達酒店發展（00169.HK）旗下98家酒店，沒有一家自有物業，92家為管理酒店。

根據管理酒店模式，王健林只要將相關品牌許可授予酒店業主，通過其任命的現場酒店管理團隊來管理此類酒店，就能向酒店業主收取管理費用。

2021年上半年，酒店業市況慘淡的情況下，萬達酒店發展盈利將近1億元人民幣。

這幾乎旱澇保收，業主還不能隨便退出。

就在9月16日，融創為提前終止21家酒店管理協議，宣布支付給萬達酒店1.33億元，作為終止的補償。

數據顯示，萬達酒店及度假村旗下籌建及待開業酒店180余家，輕資產化的發展模式，仍是未來的品牌拓展方向。最新的消息是，萬達酒店及度假村旗下首家海外輕資產輸出管理項目——伊斯坦布爾萬達文華酒店，將在10月亮相。

當然，因地產業務萎縮，王健林承受了幾年的業績下降之痛。

2018年至2020年，核心業務萬達商管的總營收，由1065.49億元滑至391.34億元，凈利潤由317.95億元跌至138.3億元。

好處是，縮表后，不再需要高杠桿撬動土地和規模，就擺脫了高負債。

截至2021年6月末，萬達商管有息借款總額，只有1552.85億元，較上年末減少10.56%，短期有息負債222.88億元，一年內到期的非流動負債190.22億元，較上年末減少290.14億元。

中國豪宅研究院院長、城市運營專家朱曉紅告訴《21CBR》記者，在房地產行業，萬達商管的負債不算高。

密集調控，管控負債的板子，主要打到房產開發類企業，許多重資產房企，當下陷入到高杠桿經營的困境。

物業管理類企業壓力小不少，王健林輕松得多。

再進港股

2021年3月，萬達商管撤回A股IPO申請。

從港交所退市時，王健林本意全力備戰A股，原本預計1年完成的A股發行，變得遙遙無期。

地產分析師嚴躍進告訴《21CBR》記者，萬達商管在A股的等待期，和資本市場的大環境以及資金監管有關，“地產公司上市的審查還是比較嚴的”。

2018年萬達商管引入騰訊、蘇寧、融創、京東四大“豪門”，收購其港股退市時引入的投資人持有的14%股份。

協議約定，萬達商管需在2023年10月31日前上市。

眼看“賭約”只剩兩年，王健林決定不等了。

撤回A股IPO申請僅幾天后，他迅速引入珠海國資委30億元戰略投資，將重組的萬達輕資產商管公司落戶珠海。這正是萬達商管本次港股上市的主體公司。

據公告，萬達輕資產商管不持有物業，僅負責已開業的368個、正在建設中的155個以及未來開發的萬達廣場全面管理。

相比6年前，地產業已經大變，高杠桿、重負債的地產公司，大家避之唯恐不及，就喜歡“收租”的公司。

2020年，地產業共有19家物企提交招股書，恒大、融創、碧桂園等均將物業管理資產分拆在港上市，估值要高很多。

以融創服務為例，市盈率37倍，總市值437億港元（9月17日收盤），已占到融創中國市值的2/3。

相對物業公司，萬達商管的規模和稀缺性，要強得多。

IPG中國首席經濟學家柏文喜向《21CBR》記者表示，物業服務及商業管理等“輕資產”概念是港股重要風口，高估值、高市盈率，對萬達商管而言，或許這是登陸港交所最大的魅力。

在他看來，以萬達的影響力、公司體量與成長性，應該會獲得一個較高的估值，至少不低于近年上市的物業管理公司。

“萬達商管是萬達的核心企業，我什么企業都能丟，這個不能丟。”王健林直言，萬達的多個業務板塊中，他對萬達商管最為看重。

過去幾年，王健林在文旅、酒店、體育、影視等賽道頻頻失利，手中的可打的好牌不多了。2021年1-6月，中國地產企業銷售排行榜上，萬達集團只列第91位（全口徑金額），純論開發規模，大體就是三四流角色。

然而，在動蕩的房地產市場，他守住了最重要的根基，還成功做大了，這可比有的地產大佬不知高到哪里去了。