貝殼過冬

李惠琳

二手房交易轉(zhuǎn)涼，資本寵兒貝殼迎來(lái)拐點(diǎn)。

“從5月起，我們看到多個(gè)城市的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)降溫，市場(chǎng)進(jìn)入又一個(gè)量?jī)r(jià)調(diào)整時(shí)期。”貝殼董事長(zhǎng)兼CEO彭永東表示。

貝殼預(yù)警，第三季度，收入將同比下降約24.6%至29.4%。

貝殼在紐交所風(fēng)光上市時(shí)，市值一路沖至 6000 億元，超過TOP 2房企市值之和。

寒冬不期而至。地產(chǎn)調(diào)控敲打下，貝殼大跌，至9月30日，市值僅為1400億人民幣左右，市值距離峰值，縮水過七成。

交易轉(zhuǎn)涼

2018年，左暉在鏈家基礎(chǔ)上，上線貝殼找房，表態(tài)要不惜一切代價(jià)做成平臺(tái)，“希望未來(lái)在這個(gè)平臺(tái)上達(dá)到100個(gè)品牌，有一個(gè)鏈家，還有其他99個(gè)”。

一位前貝殼員工陳晨告訴《21CBR》記者，相比其他中介品牌，貝殼的優(yōu)勢(shì)在于兩個(gè)：一是真房源，交易價(jià)格透明。二是經(jīng)紀(jì)人合作ACN網(wǎng)絡(luò)，其將整個(gè)服務(wù)鏈條拆分為不同環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)參與的經(jīng)紀(jì)人都可獲得相應(yīng)的收入。

新模式下，房源共享、聯(lián)合銷售、利益分成，分散的中介和服務(wù)商涌入貝殼。

截至2021年6月30日，包括鏈家在內(nèi)，貝殼連接門店達(dá)5.29萬(wàn)家，連接經(jīng)紀(jì)人達(dá)5.49萬(wàn)人，新經(jīng)紀(jì)品牌超265個(gè)。僅第二季度，便新增4152家門店、2.3萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人。

加盟及合作門店增多帶動(dòng)GTV（交易額）的增長(zhǎng)。2021年上半年，貝殼總GTV達(dá)2.29萬(wàn)億元，營(yíng)收達(dá)449億元，凈利潤(rùn)為31.4億元，三大指標(biāo)漲幅均為64%以上的高位數(shù)增長(zhǎng)。

上升勢(shì)頭，在年中戛然而止。二手房指導(dǎo)價(jià)等調(diào)控政策密集發(fā)布，熱點(diǎn)城市交易迅速轉(zhuǎn)涼。根據(jù)貝殼研究院報(bào)告，6月份貝殼50城二手房成交量環(huán)比下降約20%。

部分門店已經(jīng)支撐不下去。“最近幾個(gè)月，門店都沒有簽到單。”一位深圳貝殼中介小譚告訴《21CBR》記者，從5月開始，當(dāng)?shù)夭粩嘤械掠印⑴醇业燃用碎T店關(guān)閉。

反映在業(yè)績(jī)上，第二季度，貝殼二手房營(yíng)收為96億元，同比僅增4%，相比一季度環(huán)比下降約6%。記者注意到，推行二手房指導(dǎo)價(jià)后，貝殼上對(duì)于限價(jià)區(qū)域房源多數(shù)采取下架，未下架房源也不再顯示真實(shí)成交價(jià)格。

在陳晨看來(lái)，貝殼對(duì)于外網(wǎng)的價(jià)值大大削弱，在線上沒有了任何優(yōu)勢(shì)，后續(xù)只能靠線下服務(wù)來(lái)爭(zhēng)奪客源。

面對(duì)嚴(yán)峻市場(chǎng)環(huán)境，貝殼內(nèi)部將業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)移到新房業(yè)務(wù)。

二手房是鏈家的起家業(yè)務(wù)，GTV一度占比超過70%，近年房企兩道紅線壓頂，去庫(kù)存需求急迫，貝殼新房業(yè)務(wù)迅速起量，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)加大。

2020年一季度，貝殼新房業(yè)務(wù)營(yíng)收首度超越二手房，此后營(yíng)收持續(xù)領(lǐng)跑，2021年二季度新房的營(yíng)收已增至139億元，占比約60%。

小譚告訴《21CBR》記者，現(xiàn)在他所在門店目前全部重心都在新房上，“二手房交易降低至冰點(diǎn)，很多門店業(yè)績(jī)幾乎90%來(lái)自新房”。

新房業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)也有一定的路障。2021年第二季度，貝殼新房GTV為4983 億元，這主要由關(guān)聯(lián)代理和其他銷售渠道拉動(dòng)，為此，貝殼需要大量分傭。

該季度，貝殼支付給關(guān)聯(lián)代理和其他銷售渠道的傭金分成達(dá)到94億元，同比大增51.4%，占總營(yíng)收成本的一半。外部渠道傭金分配增多，壓縮盈利空間，期內(nèi)貝殼凈利潤(rùn)為11億元，同比降低61%，毛利率為22.1%，同比減少10.4%。

除了成本壓力，不想被抽傭的開發(fā)商也紛紛自建平臺(tái)，貝殼的對(duì)手在變多。

市場(chǎng)悲觀

政策威力還在延續(xù)，以最早推出二手房指導(dǎo)價(jià)的深圳為例，8月二手房成交量連續(xù)5個(gè)月下跌，成交2043套，環(huán)比下跌20.1%，同比下跌81.96%，成交量創(chuàng)近10年來(lái)同期最低。

“限價(jià)區(qū)域成交量會(huì)非常慘，有腰斬的可能，其他區(qū)域能分流一點(diǎn)客戶，但是也不會(huì)太多，現(xiàn)在是觀望情緒濃厚。”陳晨認(rèn)為。

除了擔(dān)心預(yù)期的行業(yè)下行影響業(yè)績(jī)，市場(chǎng)對(duì)貝殼的悲觀情緒，也源于“靴子”落地的不確定性。

8月初，網(wǎng)傳“房屋交易中介費(fèi)不得超過當(dāng)?shù)厣缙焦べY3倍”，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)收入將大降的猜想;緊接著8月18日，杭州官方上線“房東直售”功能，二手房“消滅中介”的思路引爆網(wǎng)絡(luò)，第二天貝殼股價(jià)應(yīng)聲大跌14.86%。9月7日，深圳官方也通知，將推出房屋交易“全程網(wǎng)辦”，二手房可自助交易。

在業(yè)績(jī)電話會(huì)議上，貝殼CFO徐濤特意回應(yīng)，沒有收到限制住房交易傭金費(fèi)率的信息。

在陳晨看來(lái)，無(wú)論是傭金降低，還是繞過中介交易，都不太現(xiàn)實(shí)，“中介的核心價(jià)值其實(shí)并不在于找客戶資源，而在于保證雙方交易的安全，以及各種各樣的服務(wù)”。

他解釋，從業(yè)主角度而言，很難甄別客戶的真實(shí)意愿，也沒有精力隨時(shí)帶人看房，沒法快速賣掉房子;從客戶的角度而言，購(gòu)房流程繁瑣，很多人不清楚如何買房，借助經(jīng)紀(jì)人能提高效率，解決買房事后保障問題。“杭州推出的官方平臺(tái)，也只是一個(gè)房源展示的平臺(tái)，沒人去服務(wù)。”陳晨說(shuō)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表達(dá)了類似觀點(diǎn)。他稱，房源做廣告僅是二手房買賣最基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)，一個(gè)普通購(gòu)房者想買房，涉及看房、選房、談價(jià)格、簽約、過戶、貸款、交付等一系列復(fù)雜過程，這都需要中介發(fā)揮作用。

中介業(yè)務(wù)之外，貝殼正在開拓金融服務(wù)、裝修等新業(yè)務(wù)，比如在家裝領(lǐng)域，貝殼就展現(xiàn)了野心，先是上線自營(yíng)被窩家裝、入股數(shù)個(gè)家裝公司，今年7月，又斥資80億元收購(gòu)圣都家裝。

新業(yè)務(wù)還未有太大起色，第二季度，包括家裝在內(nèi)的新興服務(wù)和其他服務(wù)營(yíng)收入為6.6億元，占總營(yíng)收的比重不足3%。

后左暉時(shí)代，內(nèi)外環(huán)境暗潮洶涌，貝殼要翻越的山頭還有很多。

（文中陳晨、小譚為化名）