城鎮化發展與利率調整對房地產需求的影響研究

賈麗娜

（湛江科技學院，廣東 湛江 524086）

引言

伴隨著改革開放帶來的各種紅利，我國的城鎮化發展也迎來了新的動力，數據顯示，截至2018 年3 月底，我國的城鎮化率已經達到58.8%，城鎮化的飛速發展也帶來各種問題，尤其對于東部地區和中西部地區的影響各不相同，陳瑤和陳湘滿（2021）[1]通過建立空間模型研究房價、房價收入比和城鎮化之間的關系，并發現三者之間存在空間溢出效應；周婉玲等（2020）[2]通過實證研究城鎮化對房價具有明顯的促進作用；王旭等（2019）[3]以鄭州市為例，實證研究城鎮化和經濟發展質量兩者對房價的影響效果，結果也表明城鎮化的確會影響到房價。同時，利率的變化對于大眾勢必會影響其購房決策，進而影響整個房地產需求，朱姍姍（2020）[4]通過研究銀行貸款利率對房價的影響發現，個人住房貸款利率和房地產開發商貸款利率對房價的影響截然不同；張惠茹（2019）[5]利用70 個大中城市的數據研究利率與房價的關系，研究顯示各地房價對利率的變化各不相同；吳智華（2017）[6]建立動態隨機一般均衡模型研究了貨幣政策通過銀行住房信貸決策來對宏觀經濟產生影響。本文在理論研究基礎上，綜合城鎮化和利率兩者來對房地產需求進行研究，具有一定創新性。

1 城鎮化發展與利率調整對房地產需求的影響機制

1.1 城鎮化發展對房地產需求的影響機制

城鎮化發展對房地產需求的影響機制主要通過人口城鎮化和產業結構升級對住房需求產生影響。

第一，人口城鎮化使得農村人口向城市進行轉移，轉移后的農村人口因各種原因會在城市購房，影響住房需求，再者隨著留在農村的人口的邊際報酬增加，進而提高其進城買房的動機，住房需求也會增加。

第二，隨著城鎮化的加劇，城市中第三產業的需求也在不斷增加，進而改善了勞動力的就業收入問題，生活質量得到提升，住房需求自然也會提高。

1.2 利率調整對房地產需求的影響機制

利率調整通過影響房地產市場規模和房地產需求預期進而影響房地產需求。一方面，高利率相較低利率會影響投資者的投資成本，成本的提高迫使投資者放棄對房地產市場的投資，因此對房地產需求產生影響；另一方面，三大貨幣政策工具的使用歸根結底是通過利率來調節市場的，因此，對于大眾只能靠利率的變化來進行投資的決策，一旦利率提高，投資者便延期或者放棄購房，進而也能影響到房地產需求。

2 實證分析

2.1 模型設定與變量說明

在基于以往學者的研究基礎上，綜合考慮數據的可得性，本文的實證模型如下：

其中，nd 為被解釋變量，代表房地產需求，pop 為城鎮化率，sec為三大產業中第二產業占比，thi 為三大產業中第三產業占比，rr 為實際貸款利率，it 為城鎮化率與實際貸款利率的交互項，用以檢測兩者的交互作用對房地產需求是否產生影響，rgdp 為經濟發展水平，hp 為房價，C 為地區固定效應，μ 為隨機誤差項，?1、?2、?3、?4、?5、?6、?7為各項系數。

2.2 全國層面分析

本文采用逐步回歸的方式將重要變量一一引入模型中，每次均進行F 檢驗，從表1 的1.1 可知，在沒有加入產業占比和實際貸款利率時，城鎮化率對房地產需求的影響呈顯著的正向影響，1.2中，在加入產業占比后，發現城鎮化率對房地產需求的影響依然為顯著正向影響，但影響效果小于1.1，從1.3 中我們發現，在將實際貸款利率加入到模型中時，城鎮化率對房地產需求的影響進一步下降，并且，實際貸款利率對房地產需求的影響顯著為負，符合預期。

表1 逐步回歸結果

2.3 區域層面分析

本文通過將30 個省市按照經濟發展的程度不同分成東中西部三大區域進行研究，混合效應模型和隨機效應模型均沒有通過檢驗，在這里僅列示固定效應回歸結果，回歸結果如表2 所示。整體來看，東中西部地區的城鎮化率對房地產需求均會產生顯著的正向影響，中部地區影響效果作為顯著，實際貸款利率對房地產需求的影響均為負向。以東部地區的回歸結果為例，顯示城鎮化率較高，利率的交互作用減弱了人口城鎮化對房地產需求的正向影響，在實際貸款利率一定的情況下，人口城鎮化水平的提高增強了實際貸款利率對房地產需求的抑制作用，比單獨的實際貸款利率提升帶來的抑制作用更強。因此，在不同地區城鎮化率對房地產需求的影響效果各不相同。

表2 區域回歸結果

3 結論與政策建議

本文通過理論和實證分析，得出如下結論：

在全國層面上，城鎮化率對房地產需求有顯著的正向影響，實際貸款利率對房地產需求有一定負向影響，城鎮化率與實際利率的交互作用減弱了人口城鎮化對房地產需求的正向影響，增強了實際貸款利率對房地產需求的抑制作用，經濟發展水平對房地產需求有正向影響。在區域層面上，各種因素對房地產需求的影響方向和力度具有區域差異性。

基于理論分析和實證結果提出如下建議：

第一，注重利率微調與利率市場化相結合。央行通過三大貨幣政策工具對市場利率進行調整時，勢必會對經濟發展不同區域的居民產生不同的影響，因此，為保證房地產市場的健康平衡發展，在利率調整上要結合區域異質性進行相應調節。

第二，注重單個城市內部的調控精細化，保持總量調控與結構調控并重。處于東部地區的城市經濟發展水平和住房需求也不一樣，因此要考慮城市之間的差異進行因城施策，保持供給數量和結構的匹配。

第三，提高中部城市帶動力和競爭力，加快產業結構升級。中部地區具有天然的交通便利性，而且中部地區的產業結構對房地產需求具有促進作用，因此其產業機構還具有很大的發展空間，依托區位優勢，加快進行產業升級，提高房地產需求。