問題導向下的老舊小區環境綜合整治規劃策略研究
——以黃梅縣東禪社區為例

湖北省城市規劃設計研究院有限責任公司 彭茜，黃遠鳴

一、引言

2020年7月，國家提出了對城鎮老舊小區改造的指導意見，要求全面推進城鎮老舊小區改造工作，滿足人民群眾美好生活需要，推動惠民生擴內需，推進城市更新和開發建設方式轉型，促進經濟高質量發展。在這一政策思路下，湖北省今年發布了疫后重振補短板強功能“十大工程”三年行動方案，這十大行動方案里面就明確要求應著力解決城市老舊小區臟亂差、基礎設施不完善、背街小巷衛生環境、農貿市場和批發市場設施不配套管理不規范等問題，謀劃推進城鎮老舊小區改造及配套基礎設施建設、背街小巷綜合整治、園林綠化等方面的重點項目。老舊小區改造是治理體系和治理能力現代化的內在要求，黃梅縣東禪社區綜合整治是為了打造黃梅人民美好幸福生活的重要民生項目。

二、黃梅縣東禪社區環境現狀特征與問題

（一）道路微循環有待提升

城市路網是社區的重要血管，小巷道是毛細血管，兩者相輔相成，形成道路微循環，是社區內通行能力的重要體現。由于城市的發展和人民生活標準的提升，老舊小區受到歷史條件的限制和制約，在交通方面的問題逐步凸顯。東禪社區城市干道結構較為完善，但巷道存在巷道狹窄、斷頭路多和私搭亂建占用道路空間等問題。由于居民任意修砌圍墻、圍合宅前院落空間導致巷道變窄，甚至被隔斷。另外，老舊小區內缺乏管理，雜草叢生，部分居民開辟菜園，導致巷道被綠化及菜園分割，不暢通，無法形成道路微循環。

（二）停車供需矛盾突出

停車存在總量不足、大量沿街停放的問題，這就導致三小上下學高峰時期周邊道路擁堵現象十分嚴重，居民停車和家長臨停會使這塊堵得水泄不通。

（三）現狀架空管線雜亂

現狀架空管線較多，呈蜘蛛網式交織，局部區域嚴重影響東禪景觀風貌。景觀風貌受架空管線影響嚴重的路段主要為東禪路、永安路等；景觀風貌受架空管線影響一般的路段主要為D6號路、鮑照路和垂柳路等。

（四）水生態環境問題突出

經實地踏勘，發現老縣河北部河道大多為人工式駁岸和半人工半自然式駁岸，自然駁岸較少，且缺乏合理維護。

硬質駁岸使水生植被無法生長，魚類等生物無法產卵，切斷了水—土—生物之間的生態過程，破壞水生態系統，對河道的自調節功能造成了不利影響。

（五）綠色開敞空間不足

（六）新舊建筑對比突出

地塊內新開發樓盤、醫院、機關單位、學校環境較好，配套優良，建筑整潔、有序，立面具有豐富的層次關系，風格、色彩和諧，造型豐富、細致。

地塊內老舊小區內大都是私房建設、少數為多層樓房，由屋主自行設計、自行施工，在房屋規格、式樣上缺乏合理標準，房屋外立面缺乏統一規劃，影響了城市景觀和城市形象。

（七）沿街店招風格不顯

東禪社區廣告牌匾整體色彩亮度較高，未考慮黃梅建筑風貌特色，局部店招過大或破舊，影響街道景觀品質。

廣告牌匾缺乏統一規劃，且廣告牌匾造型簡單，材質選用較為單一，制作檔次低，樣式和內容雷同，不能凸顯黃梅特色魅力。

三、黃梅縣東禪社區綜合整治規劃目標

東禪社區綜合整治規劃結合現實存在的問題，選擇重點區域示范作為整治的核心要素，以“微更新”來逐步推進東禪社區打造鄂東一流社區的目標，而拆除的區域則對接黃梅十四五規劃。應當在經濟發展的許可下，逐步滿足東禪社區居民對美好生活的需求。

基于這個理念，我們提出了“小姿態大變化側重分期的彈性設計，以示范型片區帶動社區更新”，從綠色東禪、活力東禪、文化東禪、魅力東禪四大目標，分類型整治從而達成“一流的鄂東示范社區，湖北省改造示范小區樣板”這一總目標。

四、黃梅縣東禪社區綜合整治規劃內容

（一）基礎設施優化

1.優化微循環

規劃巷道對城市道路系統進行補充，加強各地塊之間的聯系，形成微循環。不僅能緩解城市干道上的交通壓力，也能滿足社區內部的消防需求。D6號路以北規劃“一橫四縱”的路網，縱向形成“弓字形”微循環，橫向西進東出；D6號路以南兩個地塊分別形成“日字形”微循環。（如圖1）同時，為滿足消防通道的需求，規劃最窄的巷道寬約4.5米，拆除8、9組老舊小區內2處圍墻和26棟私搭簡陋的輔助用房。

1.1.2 節約養老成本，擴大受益面 居家養老是一種最經濟的公共消費和善用社會有限資源的辦法。在城鎮化背景下，帶來勞動人口大量遷移的同時，農村學齡兒童也大量減少。在這一背景下，鄉村學校被大量廢棄和閑置，據估算，到2010年有近70%的農村學校被撤并。這些廢棄閑置學校的有效利用，可以為農村居家養老的建設節省大量硬件設施的建設成本。農村居家養老機構大多是通過對當地農村婦女進行培訓，使其成為提供農村居家養老服務的閑時護工；還可利用當地村委會人員、退休干部等組建服務隊伍，節省了雇傭人力資源的成本。養老成本的降低，擴大了農村居家養老服務的受益面，從而更好地實現農村居家養老服務的社會福利最大化。

圖1 重點區域道路微循環示意圖

2.增設停車空間

利用閑置用地，建設4處生態停車空間。原有場地以清理為主，并進行少量輔助性用房的拆遷。改造或者新增應使用生態設計，盡量采用植草磚結合本地石材或沙石碎料鋪設，優化場地的海綿建設。

3.管線改造

考慮現狀沿街用戶接入的問題，電力及通信管線應結合實際情況設置出線手井。結合微循環系統打造，于有條件道路優先同步進行綜合管廊建設，提高城市綜合承載能力。

（二）住房安居修繕

基礎修繕建筑，加固修整。主要采取以下措施：重新粉刷墻面；統一更新門窗；進行建筑加固，降低房屋倒塌的風險；清除院內和宅前垃圾、雜物；修整院內綠化，美化圍墻。

重點整治建筑組以美化提升為主。沿街建筑的整治主要采取以下措施：防盜網更改為內置隱形防盜網；按一定韻律統一空調機位，使之與立面形式相融合；通過對建筑外墻材料、顏色變化的調整和處理，體現建筑機理及造型特點；統一更新窗戶；改善樓前綠化和道路。

重點整治建筑組以美化提升為主。主要巷道周邊建筑的整治主要采取以下措施：重新粉刷墻面；統一更新門窗；拆除封閉的院落圍墻，重新建設通透式圍墻；清除院內和宅前垃圾、雜物，增加宅前道路小綠化。

（三）活力空間打造

1.水體整治

可以結合黃梅在做的管線專項，先控制排污源頭，優化東禪社區的排水管網，采用雨污分流制。在控制源頭的基礎上，對水體清淤并采取生態修復措施，比如水中增加凈水植物，枝角類浮游動物，誘導水生態系統結構完善，提升水體自凈能力。

2.社區微空間打造

為了增強社區活力，用當下的一些荒地、廢棄地增加一些小廣場、小綠地，優化社區綠地的均衡性。改造提升類綠地主要增加功能性、場所感，治理水塘黑臭水體，且防止內澇，布局休閑活動設施、小型服務設施及活動場地等。拆舊見綠類綠地以拆除圍墻，整理場地，設置居民活動、休閑的設施，且宜采用生態環保的設計手法，形成微型廣場空間。

（四）風貌品質提升

1.新設廣告店招提升

根據黃梅東禪社區廣告牌匾現狀與分布特點，東禪社區廣告牌匾以現狀保留為主，主要對局部破舊廣告進行整治，以及對新建廣告牌匾進行整體管控。將東禪社區主要沿街廣告店招分為兩大主題，對特色主題類廣告設置和商住混合類廣告設置進行規劃控制。

2.圍墻改造提升

通透式圍墻用于醫院和近期重點整治區域的圍墻改造；半封閉式圍墻用于機關單位街對面地塊沿街圍墻改造；較封閉圍墻用于中遠期拆除重建區域圍墻建設。

3.社區家具提升

黃梅社區家具的設置重點體現本地地域歷史文化元素，于主次要道路、廣場，建議以高立標志，給予人明確方向及地域感。人行步道區，高度降于親和性的人性尺度。同時，于社區家具融入東禪LOGO。標識可提取自東禪社區中東禪寺、東禪公園、城南公園等文化元素，以打造綠色東禪、文化東禪、活力東禪和魅力東禪為主題，形成以“古寺居中，水城融合”的整體形態。

五、結語

“老舊小區改造”是一項復雜、系統的工程，本文從問題導向出發的角度分析城市生態環境、城市建設中存在的突出問題，識別亟待修復修補的重點區域；在此基礎上，提出基礎設施、公共空間、水體、建筑等方面的修補措施和方法。希望本文能夠為解決當前老舊小區臟亂差、基礎設施不完善等實際問題發揮重要的示范意義。