三維地理信息系統(tǒng)在統(tǒng)一不動產(chǎn)管理中的應(yīng)用

羅艷青，王文軍

1.長沙市規(guī)劃信息服務(wù)中心;2.北京佰信藍(lán)圖科技有限公司

隨著GIS技術(shù)的更新，三維不動產(chǎn)管理系統(tǒng)由之前的實驗?zāi)Ｊ睫D(zhuǎn)為當(dāng)下的實際應(yīng)用，有了實質(zhì)性突破。高新技術(shù)的崛起在以往人工建模的基礎(chǔ)之上增添了更多的三維模型制作手段，方便了城市三維數(shù)據(jù)的獲取。與此同時，3DGIS技術(shù)也發(fā)展為可以呈現(xiàn)不同時期地物、地貌以及建筑的4D時態(tài)GIS系統(tǒng)，給三維GIS在不動產(chǎn)管理中的運用打下了夯實的技術(shù)基礎(chǔ)。

一、知曉三維不動產(chǎn)管理系統(tǒng)的技術(shù)核心

三維不動產(chǎn)管理系統(tǒng)的技術(shù)核心可以分為以下三點：數(shù)據(jù)庫技術(shù)、虛擬現(xiàn)實技術(shù)以及三維建模技術(shù)。數(shù)據(jù)庫技術(shù)是指以龐大數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，通過自動化來管理被觀測地理空間現(xiàn)象的具體信息，運用互聯(lián)網(wǎng)手段輸送保存相關(guān)數(shù)據(jù)，創(chuàng)建具有訪問權(quán)限的數(shù)據(jù)庫，為后期信息查詢傳輸與共享提供便利。虛擬現(xiàn)實技術(shù)是以計算機為載體，運用三維圖形計算、眼部頭部跟蹤、語音錄入輸出以及立體顯示等基礎(chǔ)操作創(chuàng)設(shè)三維立體模擬場景，打破時間以及空間的壁壘，讓使用者有身臨其境的感覺，利用三維空間觀察模擬對象并進(jìn)行綜合性管理。三維建模設(shè)計是指創(chuàng)建三維地物與三維地形模型，將被觀測地理空間對象的特征、構(gòu)架以及本質(zhì)呈現(xiàn)出來，實現(xiàn)對信息的盤查與剖析。

二、明確三維不動產(chǎn)管理系統(tǒng)在不動產(chǎn)管理中相關(guān)要求及必要性

（一）三維不動產(chǎn)管理系統(tǒng)在不動產(chǎn)管理中的相關(guān)要求

三維不動產(chǎn)管理系統(tǒng)基于二維GIS系統(tǒng)研發(fā)而成，彌補了二維GIS系統(tǒng)的不足之處。二維GIS系統(tǒng)主要通過空間平面的形式進(jìn)行展示，三維不動產(chǎn)管理系統(tǒng)在其基礎(chǔ)之上增添了垂直關(guān)系，使空間對象更加立體飽滿，以此來提升GIS系統(tǒng)的工作質(zhì)量[1]。除此之外，三維不動產(chǎn)管理系統(tǒng)的“立體”這一特性也為使用者操作分析提供了更大的便利。各個三維不動產(chǎn)管理系統(tǒng)都具備完善處理自身管理范疇之內(nèi)空間對象、解決各種變化多端的地質(zhì)對象、高強度的傳送與保存數(shù)據(jù)的能力，這是眾多科研人員嘔心瀝血的成果。

（二）三維不動產(chǎn)管理系統(tǒng)在不動產(chǎn)管理中的必要性

現(xiàn)實世界的房屋建筑結(jié)構(gòu)、形狀及空間分布特性呈現(xiàn)出三維、多樣化的特征，傳統(tǒng)的二維技術(shù)滿足不了房屋建筑分層管理的需求，三維立體上不動產(chǎn)的邊界和具體位置不能通過二維GIS系統(tǒng)完美呈現(xiàn)出來。隨著不動產(chǎn)精細(xì)化、準(zhǔn)確化管理的推進(jìn)，傳統(tǒng)二維GIS系統(tǒng)中的不動產(chǎn)登記管理系統(tǒng)便失去了作用，無法真實還原三維不動產(chǎn)建筑形態(tài)，更別說對地上地下三維空間上的不動產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)計。基于此，若想實施建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立的原則就必須運用三維不動產(chǎn)管理系統(tǒng)。除此之外，房區(qū)建筑中的多層、高層以及超高層區(qū)分工作也需要運用三維不動產(chǎn)管理系統(tǒng)。在對多層建筑不動產(chǎn)進(jìn)行管理工作中，工作人員需要區(qū)分層、戶，為了避免出現(xiàn)定位困難、查找出錯的情況，就需要使用不動產(chǎn)登記中的三維不動產(chǎn)管理系統(tǒng)來確保邊界記錄的準(zhǔn)確性，避免后期出現(xiàn)不必要的糾紛[2]。

三、了解三維不動產(chǎn)管理系統(tǒng)在統(tǒng)一不動產(chǎn)管理中的應(yīng)用

（一）融合信息數(shù)據(jù)制作輸出專題圖

地上房屋建筑多如牛毛，房屋結(jié)構(gòu)、戶型等信息大相徑庭，只有精確識別不動產(chǎn)具體信息，實現(xiàn)圖形、屬性信息融合，才能更好地開展不動產(chǎn)信息的督管。融合二三維不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，可以真實再現(xiàn)不動產(chǎn)單元的地理位置，直觀展示不動產(chǎn)分布、結(jié)構(gòu)，有效解決不動產(chǎn)單元位置不直觀，信息關(guān)聯(lián)不準(zhǔn)確等問題。方便辦事人員直觀查看不動產(chǎn)真實面貌、快速定位到具體不動產(chǎn)單元，提高不動產(chǎn)管理準(zhǔn)確性，提高管理效率。建立二、三維數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)關(guān)系，實現(xiàn)二、三維不動產(chǎn)單元數(shù)據(jù)的互相查詢定位。可以實現(xiàn)不動產(chǎn)單元快速定位及信息查詢，有效解決登記樓棟具體位置難的問題。將宗地、房屋、樓幢等豐富的不動產(chǎn)登記信息直接關(guān)聯(lián)到實景三維模型，實現(xiàn)已有的土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn)資料與地圖數(shù)據(jù)的自動關(guān)聯(lián)，便于信息綜合查詢確認(rèn)[3]。支持根據(jù)權(quán)利人、坐落、不動產(chǎn)單元號等查詢條件檢索相應(yīng)的不動產(chǎn)單元，快速定位模型位置，并快速查找不動產(chǎn)單元對應(yīng)的各項資料，提高信息查詢管理效率。此項技術(shù)還能融合房屋設(shè)計圖紙信息，為房屋設(shè)計、建造者提供完整的房屋設(shè)計效果圖，設(shè)計者可以從宗地、登記、二維平面以及三維數(shù)據(jù)中提取有用信息進(jìn)行分析，統(tǒng)計客戶的消費心理以及具體喜好，依據(jù)所得信息設(shè)計出符合客戶審美的戶型。除此之外，還可以利用此項技術(shù)制作輸出專題圖，在制定方案時，設(shè)計人員可以以不動產(chǎn)登記制圖圖式的具體要求為基準(zhǔn)，繪制創(chuàng)建不動產(chǎn)登記圖件制作符號庫。設(shè)計人員可以在系統(tǒng)現(xiàn)有的圖形數(shù)據(jù)之上自動生成地籍、宗地或房產(chǎn)專題圖樣式，還可以通過手動的方式調(diào)整圖件要素，協(xié)助專題圖制作與輸出。

（二）分層分戶信息查詢

整合不動產(chǎn)信息、削減工作人員工作量、提高工作時效是三維不動產(chǎn)信息技術(shù)的主要功能。此項技術(shù)支持以圖查房、以權(quán)屬信息以及位置信息查圖等，為不動產(chǎn)信息查詢提供了便利。隨著國民經(jīng)濟(jì)的提升，小區(qū)面積也越來越大，小區(qū)住宅人口逐漸增多。小區(qū)樓層、戶型、人口信息迥然相異，利用分層分戶信息查詢的方式可以提升管理者的工作效率。除此之外，還可以掌握具體戶主房屋的信息，通過三維空間可以了解房屋的位置、構(gòu)架、戶型以及樓層，免去翻閱資料這一復(fù)雜工作。除此之外，還可以利用空間測量技術(shù)獲取具體戶型的精準(zhǔn)數(shù)據(jù)：可借助坐標(biāo)拾取獲得該處的三維坐標(biāo)信息；運用距離測量中的水平測量獲取投影到水平平面的間距，通過垂直測量查看兩點之間的垂直距離，使用空間測量了解兩點之間直線距離數(shù)值；通過角度測量掌握空間角度數(shù)據(jù)。

（三）不動產(chǎn)業(yè)務(wù)辦理

不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理是三維不動產(chǎn)管理系統(tǒng)的主要功能。開展不動產(chǎn)登記首先要找準(zhǔn)管理對象，三維GIS不動產(chǎn)登記系統(tǒng)支持以圖查房、以權(quán)屬信息查圖、以位置信息查圖等，可以基于空間位置、樓棟號、戶主信息等快速定位到具體位置[4]，并像二維不動產(chǎn)登記系統(tǒng)一樣提供不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理流程，在系統(tǒng)中設(shè)有專門的業(yè)務(wù)辦理板塊，為各類型不動產(chǎn)登記、監(jiān)管業(yè)務(wù)提供信息化技術(shù)支撐，涵蓋整個不動產(chǎn)登記發(fā)證業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)：受理、初審、復(fù)審、審批、繕證、發(fā)證以及歸檔全流程。

（四）不動產(chǎn)數(shù)據(jù)分析

三維不動產(chǎn)管理系統(tǒng)可以提供大數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析服務(wù)，以年、季度、月為統(tǒng)計周期對不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理數(shù)量、登記對象、業(yè)務(wù)類型、業(yè)務(wù)辦理情況等信息進(jìn)行動態(tài)統(tǒng)計，實現(xiàn)對全縣不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理情況的準(zhǔn)確把握，并以不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),獲取全縣用地面積、建筑面積、房屋用途等信息，對全縣房地產(chǎn)市場基本情況進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測，輔助領(lǐng)導(dǎo)決策。

（五）不動產(chǎn)數(shù)據(jù)管理與瀏覽

三維不動產(chǎn)管理系統(tǒng)的主要特色是成果管理系統(tǒng)，在管理不動產(chǎn)基礎(chǔ)信息的同時也可以對其展開實時維護(hù)工作。數(shù)據(jù)庫中囊括了不動產(chǎn)的基礎(chǔ)信息（地理空間圖像、屬性），方便隨時管理應(yīng)用[2]。數(shù)據(jù)管理又分為數(shù)據(jù)加載、二三維數(shù)據(jù)融合、屬性掛接三個部分。數(shù)據(jù)加載可以將二維不動產(chǎn)空間、三維傾斜攝影、三維不動產(chǎn)模型等數(shù)據(jù)加載出來，除此之外，還支持疊加展示二三維數(shù)據(jù)并更改圖層的疊加順序，達(dá)到自由瀏覽數(shù)據(jù)的目的。二三維數(shù)據(jù)融合是將現(xiàn)有的二維數(shù)據(jù)與三維模型相融合，以此完成同時加載二三維數(shù)據(jù)的目標(biāo)。屬性掛接是指通過系統(tǒng)接口關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)受理號，獲取權(quán)利人的個人以及房產(chǎn)土地信息。除此之外，還可以利用三維不動產(chǎn)管理系統(tǒng)瀏覽相應(yīng)數(shù)據(jù)，以三維不動產(chǎn)管理系統(tǒng)為依托將三維不動產(chǎn)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出來，將可以隨意操縱大小、方向且具有導(dǎo)航模式移動操作與飛行模式移動操作的三維場景再次展現(xiàn)出來。三維地理信息功能以及成果管理系統(tǒng)是數(shù)據(jù)庫的兩大板塊，兩個板塊相互合作共同管理著數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)信息。（見圖1）

圖1 數(shù)據(jù)瀏覽示意

四、結(jié)語

綜上所述，三維不動產(chǎn)管理系統(tǒng)在不動產(chǎn)管理工作中起到了決定性作用，在提升不動產(chǎn)管理水平以及質(zhì)量方面都有著出色的表現(xiàn)?；诖?，相關(guān)部門應(yīng)及時探究研制三維不動產(chǎn)管理系統(tǒng)應(yīng)用方式，為不動產(chǎn)管理工作提供更為先進(jìn)的技術(shù)支持，以此來推動不動產(chǎn)管理事業(yè)的前進(jìn)和發(fā)展。