淺析房地產項目開發各階段稅務籌劃方案設計

王有軍

摘要：房地產行業作為一個高投入高風險行業如何通過合理稅收籌劃降低稅收成本是其財務管理的一項重要內容，本文分別從房地產項目的決策、建設、銷售和清算四個階段就其稅收籌劃方案設計進行簡單分析，以期通過科學合理的稅收籌劃促進房地產企業在競爭日益激烈的市場環境下穩健持續發展。

關鍵詞：房地產;開發階段;稅務籌劃;方案設計

在國家日益緊縮的宏觀調控和競爭激烈的市場環境下如何在法律法規范圍內通過合理籌劃達到稅收利益最大化對房地產行業顯得尤為重要。在房地產行業中涉及到立項、設計、建造、預售和竣工等各個不同階段不僅繳納稅款金額巨大而且涉及稅種較多，因此通過對各階段科學進行稅收籌劃設計以合法降低稅收成本對于房地產開發企業是非常有必要的。

一、決策階段，長遠考慮納稅籌劃

在房地產項目開發決策階段面臨著公司組織形式、開發方式、土地使用權籌劃等眾多決策項目，只有從長遠角度合理規劃、控制和管理稅務籌劃設計才能幫助企業實現降低稅負的目的。比如以公司組織形式為例，針對房地產開發項目而言往往存在異地分支機構來配合開發的情況，那么就涉及到子公司和分公司，需要注意的是二者區別在于分公司無獨立法人資格而子公司有，而且對于企業整體而言是否能夠彌補以前年度虧損上的差異也是重點所在，如果采用子公司的形式承接項目其獨立核算和申報清繳決定了涉稅相關風險與母公司沒有必然聯系，而分公司的形式不具備獨立法人資格可以由總公司進行匯總清繳，如此在調節盈虧方面可以在一定程度上幫助房地產企業減輕所得稅的負擔。因此在決策階段對于公司組織形式而言需要以長遠的眼光綜合考慮涉稅風險、虧損時間和虧損額選擇正確的公司形式。再比如開發方式的決策方面如果采用自建自銷方式會涉及到契稅、土地增值稅等較重稅負，而合作開發就能有效規避這個問題使得房地產企業只需要按照銷售額納增值稅，這在很大程度上可以起到降稅目的。

二、建設階段，綜合考慮合理降稅

房地產項目建設階段涵蓋了合同、成本、借款費用、配套設施費等稅務籌劃設計，比如說從籌資方式而言存在股權、債券和混合籌資等不同方式是房地產項目開發的重要資金來源，只有確保籌資資本結構合理才能有效降低負稅。債券籌資雖然風險較高但是可以再企業稅前扣除產生的利息費用，相反股權籌資雖然風險有所降低但是不能扣除資金占用成本，混合投資可以權衡兩者關系，因此需要根據房地產企業需求具體選擇籌資方式。另外房地產建造階段很多納稅籌劃方案也可以從利息費用作為切入點展開。在我們現行的相關實施細則中涉及到兩種分攤利息支出方式，如果在開發利息費用較高可以依據規定獲得一定的抵扣金額，反之利息費用較低或者不能提供金融機構證明則可以按照成本合計百分之十予以扣除，就房地產開發建設階段而言可以依據相關規定對兩種分攤利息支出方式進行對比分析，選擇合適的方式取得更好的降稅效果。再比如項目開發的成本籌劃階段，企業可以通過最大限度擴大開發項目時產生的各項間接費用計入當期費用，如此可在所得稅稅前進行扣除進而少繳納一部分企業所得稅。還有房地產建造期間的配套設施費籌劃問題，建成后在允許扣除的公共事業配套設施面積范圍內對成本費用進行分攤，納稅時如果配套設施作為非盈利社會公共事業服務可以作為成本和費用進行扣除，這些都在一定程度上有助于房地產企業合理降稅。

三、銷售階段，定價促銷規劃意識

銷售方式、銷售定價、代收費用等是房地產開發項目銷售階段的主要納稅籌劃方式。比如就我國現在使用稅率等級劃分規定而言可以以定價策略為切入點進行納稅籌劃，首先就臨界點計算方面要注意成本不能高于收益，盡量避免因為價格提高導致使用稅率越級提高得不償失的現象發生，其次在不影響稅率的基礎上可以通過盡量提高售價的方式來增加房地產企業收益。再比如就現在各城市房地產銷售過程中不斷呈現了限購、限代等各種政策，為了爭奪剛需搶占市場份額各大房地產企業采用了多種多樣的促銷手段難免涉及到到稅務問題，因此從促銷方式切入也是較好的納稅籌劃設計思路之一，如果納稅籌劃方案科學合理促銷便會帶來額外收益進而實現房地產價值增值的良好效果。特別是在營改增政策之后逐漸實現了增值稅全覆蓋，以“購房贈禮”為例子來說其中的禮品可以視同銷售與房屋一起作價出售，但是這種方式不僅存在涉稅風險而且對做賬也有更高標準要求，因此在銷售階段以促銷方式進行稅務籌劃設計時要有規劃意識綜合對比分析，最終選擇最適合且整體效果最好的納稅籌劃設計方案。

四、清算階段，合理預計稅負無憂

在房地產項目完成后涉及到交付清算的稅收籌劃設計，清算作為房地產項目開發的首位環節納稅籌劃工作不容忽視。比如以項目驗收后的稅務和管理成本而言，剩余資產在出售定價時要以整體土地增值稅稅率水平為依據進行統一出售，這是稅務籌劃設計的關鍵所在。其次對于利潤分配也應當在本著彌補前年度虧損的基礎上進行納稅調整。隨著近幾年“三分法”清算的出臺和推行，房地產企業可以此原則進行稅務籌劃設計，首先通過開發周期、剩余業態等準確掌握土地增值稅的清算時點和時間，其次結合三分法和定價策略通過做土地增值稅與其給你算來保證各業態合理增值率，另外對當年清算實際情況、清算后銷售情況、所得稅匯算金額、其他財稅安排等提前做出準確預計，如此可在一定程度上促進房地產企業整體稅負最優。

五、總結

總而言之，房地產企業可謂是促進我國經濟快速穩定發展的加速劑，對社會和經濟發展有重要的支撐作用。因此通過完善和優化房地產項目開發各階段的納稅籌劃是減輕高額稅務成本負擔的有效措施之一，不僅能使房地產企業利益最大化促其平穩發展，也在一定程度上推動我國經濟發展前行。

參考文獻：

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