房地產開發項目的設計管理和成本控制

劉志平

摘 要：對于房地產開發項目來說，設計管理貫穿其全過程，設計管理從房地產開發項目拿地開始就要實施，規劃報批、設計施工圖、配合施工現場等所有環節都離不開設計管理。圖紙設計管理主要從時間、技術、現場三個方面開展管理工作，圖紙要根據房地產開發的不同階段進行調整和完善。設計管理還能對成本進行更好的控制和優化，把工程的整體成本拆分成每一個項目工程的具體費用，既能提高客戶體驗的檔次和品質，又能提高整體利潤。

關鍵詞：房地產開發項目;設計管理;成本控制

中圖分類號：F29;TM7 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1064（2021）04-073-02

DOI：10.12310/j.issn.1674-1064.2021.04.036

設計管理對于房地產開發項目來說具有重要的職能和作用，設計管理工作人員要從技術、經濟、管理等多方面進行綜合考量，促使設計管理及其操作程序更加規范化和制度化，以此進行有效的設計管理。要想做好房地產開發項目中的設計管理工作，要從項目整體目標出發，對營銷、施工、配套等進行綜合考量，提高成本控制的意識。

1 圖紙管理的技術難點

1.1 從時間管理方面進行分析

房地產開發項目需要多個職能部門對設計圖紙進行審批，只有設計圖紙審批合格才能進入施工流程，因此，做好銜接報建手續的工作可以壓縮房地產開發項目的時間成本。

制定設計節點計劃，根據每個報建環節實際所需圖紙對設計圖紙的時間進行合理的拆分。設計管理工作人員要重視報建手續的區域化特點，及時與報建人員進行溝通，明確所需報備圖紙的內容，進一步提高報建效率。在招標環節，設計管理需要進一步縮短計算工程量清單所花費的時間，并在基本確認施工圖后根據圖紙進行工程量計算[1]。

1.2 從技術管理方面進行分析

房地產開發項目圖紙涉及土建、景觀、裝修、二次深化等多個設計環節，因此，圖紙管理工作的一項重要內容是對接和交底分項圖紙，避免在設計過程中各自為政，導致在實際施工過程中出現漏項、變更量大的現象。

房地產開發企業要參照以往的項目經驗，結合工程成本，編制科學合理、突出標準化的設計任務書，并根據實際施工情況對任務書進行修編。設計任務書的作用是讓設計單位在短時間內清晰地了解企業要求，為企業內審提供便利，并評估設計院實際工作的質量。

對設計方案和各專業施工圖進行合理有效的管理。現階段，房地產開發項目的設計時間并不充足，尤其是在方案報批階段，造成圖紙設計變動的不確定因素有很多，例如沒有充足的出圖時間，出現營銷變化、規劃變動等，極易導致設計圖紙前后不統一的現象。因此，出圖時間應以天為單位，同時利用郵件標注修改內容，方便對圖檔進行查閱。設計施工圖之前，設計單位要明確指出可以優化以及不可以調整的部分，嚴格按照面積指標設計施工圖，并隨時與測繪單位進行溝通，依據客戶需求進行設計，并加大對地下室設計圖紙的審查力度[2]。

1.3 從現場管理方面進行分析

施工現場的圖紙管理主要是結合工程進度提供相應的圖紙，以此有效控制后續變更量，提升施工質量，減少返工問題。

為了達到縮短施工工期的目的，大多數房地產開發項目都是先進行基樁，然后開挖地下室，最后進行主體施工的流程，這就需要出圖時間能與工程進度相吻合，設計管理工作人員要準確預估審圖時間和內審時間，最大程度地實現中間環節無縫銜接。因此，設計管理工作人員要做好設計圖紙和工程節點的銜接工作。

房地產開發項目中一個不容易控制的環節是對售樓處的設計，因為售樓處在短時間就要開放，無法給圖紙設計預留足夠的時間，因此需要裝修、設備及景觀設計等各方面圖紙相互配合并進行交叉施工，還要對樣板房所使用的欄桿、門窗等進行圖紙設計，各分項的設計管理人員要注意跟進施工進度，避免施工過程中出現問題。

大多數情況下，房地產開發項目會出現決算成本比目標成本高的現象，這主要是由變更單數量多、費用高導致的。因此，對嚴格控制變更單設計是極為重要的。在房地產開發項目實際施工開始之前，各專業、各部門要對專業圖紙中可能存在的錯漏碰缺、設計優化、工程做法改進、成本調整、營銷策略改變等進行聯合會審，及時發現問題，并調整工程量清單。

2 設計階段的成本控制措施

2.1 從技術角度進行成本控制

設計單位在進行房地產開發項目招標的時，要在招標文件中明確設計限額標準，設計單位要根據設計限額標準執行設計任務，從而真正滿足房地產開發項目的需求[3]。

采用標準化的設計，即對房地產開發項目中大頻率出現的重復性部位、構造節點、使用的材料等采用標準化的設計。設計標準化對于房地產開發企業的要求相對較高，可以使用成熟的、國家或行業標準的圖集，結合房地產開發項目的實際定位，在安全的基礎上建立本企業的標準圖庫等。房地產開發項目在使用功能方面的很多項目都類似，因此可以采用標準化設計，縮短工程設計和項目建設的時間，最大程度地降低成本。

重視審查施工圖紙的工作，審查施工圖的工作主要是對占比重較大的或使用量較大的施工材料和設備進行審查。目前對圖紙審查大多采用第三方審圖機構、外聘監理、咨詢顧問等方式，對施工圖紙進行嚴格審查，能夠及時發現影響施工成本和質量的問題，針對這些問題進行合理的修改和優化，更好地控制支出，達到節約施工成本的目的。

重視對變更的管理，每一個房地產開發項目都會在一定程度上受到地質條件、市場價格、人們主觀認識等外部因素的影響，在變更方面的設計管理就顯得尤為重要。房地產開發項目在進行設計時不可能面面俱到，直接導致在施工過程中不可避免地出現對原設計的變更[4]。

2.2 從組織角度進行成本控制

建立包括企業設計管理人員、外聘設計單位、設計監理、成本管理人員等在內的具有完整性的設計管理團隊，科學合理地監督、管理、協調設計房地產開發項目，全面管理和控制設計質量、設計進度和成本。房地產開發企業采用設計招投標制擇優選擇設計單位，在設計環節引入競爭機制，能夠進一步提高房地產開發項目的設計質量，更好地實現成本降低、效益提高的目的。設計招投標體制可以對設計單位的競爭能力起到有效提升的積極作用，刺激設計人員更好、更用心地進行全面策劃和設計，從而為房地產開發項目提供最經濟合理、最優秀的設計方案。

房地產開發項目在設計階段涉及的成本控制具有綜合性，因此，對設計人員、成本管理人員的綜合素質有著較高的要求，要對設計人員、成本管理人員進行專業培訓和教育，不斷更新和完善其知識結構。

2.3 從技術角度進行成本控制

合同對于房地產開發項目具有重要的作用，所有參與方都要簽訂并嚴格按照合同規定進行建設。因此，房地產開發項目設計管理和成本控制的關鍵就是對合同進行有效管理。首先，房地產開發項目涉及多種合同類型，要結合房地產開發項目的規模、工期、實施情況、簽訂合同的前置條件等，選擇相適宜的合同形式，突出規范性。其次，要加強對合同履行情況的管理，簽訂合同后要派專人調查執行合同的實際情況并進行動態跟蹤，一旦發現問題要及時糾正和處理，保障房地產開發項目能夠順利進行。

2.4 從經濟角度進行成本控制

在設計階段，房地產開發項目進行成本控制的一項有效措施是以參與項目的各方的需求和動機為出發點，制定合理且有效的激勵機制，既迎合所有參與方的利益要求，又能促使設計方實現超過業主所預期的利益目標。合理且有效的激勵機制可以從以下三個方面實現：一是物質方面激勵，這是最直接、最有效的方式;二是為員工提供成長的平臺，促使員工更積極地投身工作;三是對優秀設計人員進行鼓勵、獎勵，使其得到精神上的滿足。

3 結語

對于房地產開發項目來說，需要精細化的設計管理，既要加強設計圖紙管理，還要結合前期、成本、項目、營銷部門綜合的考量對房地產項目的實際需求，并將其體現在設計中，從而進一步充分發揮設計管理的積極作用。

參考文獻

[1] 宋爽，劉洋.試論房地產開發項目的設計管理和成本控制[J].中國房地產業，2020（7）：251.

[2] 戈新光.淺談房地產項目投資控制與成本管理[J].房地產導刊，2019（8）：10-11.

[3] 季文強.試論房地產開發的項目管理和成本控制策略[J].房地產導刊，2019（26）：182.

[4] 李新城.試論房地產開發的項目管理和成本控制策略[J].磚瓦世界，2019（8）：159.