七普數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)含義

趙奉軍

2021年5月11日，國家統(tǒng)計局公布了第七次人口普查數(shù)據(jù)（以下簡稱“七普數(shù)據(jù)”）。人口的數(shù)量和結(jié)構(gòu)變化是影響房地產(chǎn)市場的重要變量。七普數(shù)據(jù)的出臺，給了我們一個分析人口變量影響房地產(chǎn)市場的好機會。

首先，從總量上來看，七普數(shù)據(jù)表明我國2020年總?cè)丝谶_到14.1178億，比上年人口增長了1173萬人。但這個增長數(shù)據(jù)其實有誤。因為2019年人口的數(shù)據(jù)是抽查獲得，統(tǒng)計方法并不一樣，無法直接比較。我們可以用2020年出生人口減去死亡人口來獲得人口增長數(shù)據(jù)并判斷人口總量形勢。這個形勢是相當嚴峻的，2020年我國出生人口已經(jīng)下降到1200萬人，而死亡人口已經(jīng)上升到1000萬左右。2020年我們只增長了200萬人口。出生人口下降和死亡人口的上升都是有趨勢的，按照抽查數(shù)據(jù)2019年我國出生人口為1465萬（根據(jù)七普數(shù)據(jù)該出生人口估計會上調(diào)100萬左右），這意味著如果沒有強力措施扭轉(zhuǎn)，2020年可能就是我國人口的峰值。即使有強力措施，比如2021年5月31日發(fā)布的全面三孩政策，人口峰值可能也只是推遲兩年左右。

新生人口越來越少，人口總量開始減少，對房地產(chǎn)市場而言看上去并不是一個好消息。暫不考慮它對長期經(jīng)濟增長的影響，直觀上來看，這意味著住房的供給可能超過住房需求，空置率也會上升，房價和房租都會下跌。這一點對那些正在經(jīng)歷人口減少的收縮性城市來說，證據(jù)更是明顯。但正如筆者在先前專欄中所提到的（見《中國房地產(chǎn)》2020年6月上旬刊），人口總量減少時，作為單個城市會收縮，城市外圍或郊區(qū)的房價會顯著下跌;但作為一個國家總體上來看，表現(xiàn)為人口更傾向于向中心城市或城市圈（群）集中，那些中心城市生育率雖然更低，但吸引了更多外來年輕人口，使人口規(guī)模擴張，房價和房租也因此而上漲。這一點日本的東京、韓國的首爾、俄羅斯的莫斯科和我國臺北地區(qū)這些人口減少的地區(qū)都是如此（比如日本，2008年就達到總?cè)丝诜逯?.28億，但東京都市圈總?cè)丝谌匀辉诔掷m(xù)擴張，已占據(jù)總?cè)丝诘?0%）。同時，一旦人口總量減少，意味著城市競爭開始進入存量博弈，那些有雄心壯志力圖變成特大城市的地區(qū)更要花樣百出搶人，搶人大戰(zhàn)不會偃旗息鼓。

其次，從家庭規(guī)模來看，七普數(shù)據(jù)表明我國2020年家庭人口平均規(guī)模已經(jīng)下降到2.62人/戶。而2000年五普是3.44人/戶，2010年六普是3.09人/戶。在這10年間，總?cè)丝谥辉鲩L了5.38%，但家戶數(shù)卻增長了22.94%。家庭規(guī)模的小型化趨勢是現(xiàn)代社會的一個標志。像韓國的家庭規(guī)模已經(jīng)降低到2.24人/戶，韓國“一人戶”即單人家庭在全體家庭中所占比重達到了39.2%，成為主導(dǎo)形式。這意味著即使我國總?cè)丝谠谶@兩年可能達到峰值，但家戶數(shù)還會繼續(xù)增長。這提醒我們，不僅要考慮人口向中心城市集中，還要考慮家庭規(guī)模小型化帶來的戶數(shù)增加對人口總量減少的對沖效應(yīng)。畢竟，現(xiàn)實中我們買房更多的是以戶為單位。有鑒于此，開發(fā)商的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比如戶型、單套面積也應(yīng)相應(yīng)調(diào)整以適應(yīng)這種變化。

再次，從流動人口規(guī)模和流向上看，七普數(shù)據(jù)表明我國流動人口達到3.76億之多，其中跨省流動人口1.25億，遠超往年按照抽樣獲得的人口流動數(shù)據(jù)（以往的估計在2.7億左右）。同時，流動人口的流向更傾向于東部地區(qū)，結(jié)果東部地區(qū)占總?cè)丝诘谋壤鄬τ?0年前提高了2.15個百分點，而東部人口流入地主要集中在廣東、浙江和江蘇三省。比如，相比2019年度人口變動情況抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，七普數(shù)據(jù)中廣東多了1080萬人，浙江和江蘇兩省合計多了1012萬，這意味著我們以往大幅低估了廣東、浙江和江蘇的人口。具體到城市，比如杭州這次七普數(shù)據(jù)人口總量達到1193萬人，而2019年抽樣統(tǒng)計只有1036萬人，杭州人口一年之內(nèi)是無論如何增長不了157萬人的，這也意味著杭州的真實人口在2019年其實遠超過1036萬人。深圳更是如此，深圳七普數(shù)據(jù)表明有1756萬人口，而2019年抽查只有1343萬，多出來400多萬。其他城市比如成都、廣州等也是大同小異。

由于大量流動人口相對更年輕，使得這些人口流入地區(qū)的撫養(yǎng)比更低，能夠繼續(xù)享受人口紅利經(jīng)濟更有活力。還是以杭州和深圳為例，七普數(shù)據(jù)表明，杭州15-59歲的人口占總?cè)丝诘谋壤秊?0.12%，像深圳這樣的移民城市，比例高達79.53%。相比之下，全國的比例只有63.35% （日本東京都市圈勞動年齡人口占比為64%，也是顯著高于全國平均值）。大量相對年輕的人口涌入這些城市，對住房和各種公共服務(wù)的需求形成了很大的壓力，同時也表明以往城市規(guī)劃部門按照人口抽樣統(tǒng)計數(shù)量的住房和公共服務(wù)規(guī)劃是不足并偏保守的，造成的后果已經(jīng)非常明顯。從宏觀上講，這也要求土地和住房的供應(yīng)必須與人口流動方向一致，人地掛鉤和居住用地供應(yīng)應(yīng)該向人口流入地傾斜。

最后，從性別結(jié)構(gòu)上看，七普數(shù)據(jù)表明我國的性別結(jié)構(gòu)在優(yōu)化，2020年我國新生兒性別比為111.3 （以女性為100），較2010年下降了6.8，這是個顯著的改善。這會影響房地產(chǎn)市場嗎？按照哥倫比亞大學(xué)魏尚進教授提出的中國性別失衡導(dǎo)致競爭性儲蓄和買房理論，性別優(yōu)化將會降低未來男性買房壓力和住房需求，這估計讓很多人長舒了一口氣。