房地產企業項目融資的實踐研究

作者簡介：王偉（1979-），男，漢族，山東棗莊人。主要研究方向：房地產金融。

摘要：隨著我國經濟迅猛的發展，各個行業都進入了新的發展階段。房地產業作為我國經濟的重要產業之一，已經逐漸的成為了我國經濟的重要組成部分。眾所周知，房地產行業具備周期長，工程大等特點，因此，充足的資金是房地產企業的必備條件。房地產企業項目的融資就是解決資金問題的重要來源之一。

關鍵詞：房地產企業;項目融資;實踐研究

所謂的房地產項目，是指房地產開發商基于一定的法律法規，通過一定手段，獲取土地、規劃設計、報規立項、施工建設以及投融資等一系列的經營管理活動。各個環節的有效進行才能使房地產項目得以良好的運行。而在項目運行的過程之中，融資占據著保障運行的重要地位。本文將圍繞當前監管環境之下，談談房地產企業項目融資的實踐研究。

一、房地產企業項目融資理論基礎

房地產企業的發展離不開資金的支持與保障，而融資是房地產企業的核心問題，也是決定其能否健康穩定發展的關鍵因素。因此，在項目開發的前期階段，就需要對項目的融資方案進行規劃與設計，以確保項目的順利實施。房地產企業的項目融資主要有兩種方式，一種為股權投資，另一種為債權性資本。前者指的是將項目投入的錢通過各種形式的金融工具來實現其價值的獲取;后者指的是將籌集到的錢用于償還本金和利息的過程中。在實際操作中，由于我國的證券市場還不夠完善，所以投資者對股票的風險認識不足，導致了許多投機者利用股票價格虛高或低的泡沫來牟取暴利。

房地產企業項目融資的主要特征是：1.資金來源的多樣性 房地產企業的開發周期比較長，投資金額大，而且還需要大量的時間投入。所以，在項目建設過程中，必須有足夠的資金支持。 2.期限的不確定性。房地產企業的項目的開發工期一般都比較長，因此，就會面臨著很多的不定性風險，這也就增加了項目的難度。如果在項目進行的時候，沒有對市場的變化做出合理的判斷和預測，很容易造成不可估量的損失;同時，由于國家政策的不斷調整，可能會給一些投機者提供機會，從而給他們帶來巨大的利潤空間。3.融資渠道的多樣化與分散性。目前我國的房地產業的融資方式非常的單一和集中，這也是導致其發展受到限制的原因之一。隨著經濟的快速增長，越來越多的投資者開始關注到自己的資產能否及時的收回，并得到預期的收益情況，這樣一來，就使得許多的中小開發商為了獲得更多的利益而選擇了通過發行股票來籌集資金。

二、房地產企業項目融資現狀及問題分析

隨著我國經濟的快速發展，房地產市場也在不斷地完善，國家對房地產行業的政策也在逐步放開，這使得房地產企業的融資渠道更加的寬廣了。但是由于中國的金融環境還不夠樂觀，導致很多的中小型企業無法從銀行獲得足夠的資金支持。 首先，從宏觀方面來看，因為利率的變化和信貸的調整，都會對房地產的開發造成影響。其次是土地的價格上漲，使開發商的利潤減少，從而使其不得不進行融資。最后，房價的飆升，讓許多的購房者望而卻步。對于房地產企業的項目融資，它不僅僅是一個簡單的交易過程，而是一種復雜的風險投資。

三、房地產企業項目融資措施

近年來，我國經濟發展迅速，房地產市場也逐漸繁榮起來，房地產行業的投資規模和開發速度都在不斷的擴大中。但是由于國家宏觀調控政策的出臺和土地價格的上漲等因素，使得房地產企業的融資難度加大，資金鏈也會出現斷裂，這就給房地產企業的項目融資帶來了很大的困難與挑戰。

（一）構建多元化項目融資形式

作為房地產企業來說，其所開發的周期性較長，且投資金額是巨大的。因此，其必須具備完備的資金鏈，才能保證房地產項目的持續穩定運行。在房地產項目之中，除了股東出資之外，融資是保證項目資金最為有效的方式。融資的方式多種多樣，必須構建多元化的項目融資形式才能促進融資的運行。

例如，在國家只緊不松的房地產政策背景下房地產企業可以采取上市融資、海外基金、聯合開發、并購、項目融資、融資租賃、房地產證券化等多種項目融資方式。首先就上市融資來講，房地產企業通過上市可以在短期內獲得大量的資金，而且這些資金可以作為注冊資本長期使用，這樣就可以有效保證房地產企業的后續資金，所以對于一些大中型房地產企業可以采取借殼上市的方式進行融資。其次，隨著世界全球化趨勢的不斷增強，越來越多的國外資本開始進入中國房地產市場，這些國外資本會選擇一些實力與信譽較好的房地產企業進行合作，從而獲得較高的經濟收益，因此規模較大的房地產企業可以考慮海外基金融資渠道。第三，聯合開發作為當前房地產企業項目融資的重要方式，在聯合開發的背景下房地產開發商和經營商以合作的形式來共同開發一個項目，這樣可以有效緩解房地產開發商資金短缺的困境，但卻需要開發商與經營商保持計劃的一致性，避免出現信息差。第四，在國家房地產政策背景下出現了小型房地產企業有地沒錢，而大型房地產企業有錢沒地的情況，所以大型房地產企業可以采取并購的方式來進行項目融資，以此實現自身生產規模與生產效益的增加。最后，項目融資作為當前房地產企業發展中常常采用的一種融資方式，房地產公司以公司為抵押物來成立一家專門的項目公司，這家項目公司的主要工作就是進行貸款業務，而后在籌措相應項目資金后以項目的收益來進行貸款的償還，這種方式融資方式風險較小，所以當房地產企業在項目施工前可以采取項目融資的方式進行資金籌集。通過上述幾種融資措施可以保證項目實施資金的充足，提高項目開展效率。

（二）構建完善開發項目融資保障體系

對房地產企業項目融資質量影響最大的兩種因素是企業內部所選擇的融資方式以及政府機構所構建的保障體系，融資方式會影響企業的融資效率，而保障體系則影響融資質量，如果政府部門能夠根據房地產企業的發展構建完善的保障體系，那就可以顯著提高房地產企業項目融資質量。但就當前以房地產融資情況來看，部分房地產企業在選擇融資方式的過程中缺乏完善的法律保障，這樣就使得房地產企業項目融資質量較低，無法滿足房地產企業的發展。當前項目融資的方式是如今新興的融資方式，正在漸漸的取代其他方式，成為通用的融資方式之一，所以根據項目融資對房地產企業發展的重要性，政府部門應當構建完善的開發項目融資保障體系。

例如，房地產進行項目融資時，可以依靠相關行政部門共同的努力予以保障。首先，于政府而言，政府應當加強立法建設，建立完備的融資體系和融資管理制度。一方面，政府應當對現有的《房地產法》之中關于融資方面的規定加以完善。另一方面，項目融資是近些年新盛行的融資方式，其法律制度的規定還沒有那么完善，政府應當根據實際的情況，從實踐出發，找到問題所在，盡早的設立相應的法規予以保障，真正的做到有法可依，有法必依，保障開放商和出資人的利益。其次，政府機構也應當設立相應的政策監管機構，派遣專業的人員擔當監管機構負責人員，并且規定監管機構的主要職責就是保證項目融資保障體系的有效落實，如果監管機構在運行中發現市場存在違反國家融資規定的情況，那就要追究相關人員的責任，以此保證房地產項目融資質量。最后，開發商也應當履行好自己的職責，將困難盡早的與政府溝通，使政府成為房地產項目順利進行的重要后備支撐。

（三）加強項目融資的組織體系建設

項目融資的組織體系是指房地產企業項目融資的實施過程中的各種機構，包括融資的主體、資金來源和渠道、籌資的方式和期限等。在房地產企業的項目開發中，要根據項目的實際情況，選擇合適的融資模式，并建立一個完善的房地產企業的融資體系。

例如，政府及有關部門要加強對項目的前期規劃。在整個的投資決策階段，必須充分考慮到市場的供求關系，并結合國家的宏觀調控政策，對項目的可行性進行分析，從而制定出合理的籌資方案。還要做好風險控制。在項目建設的各個環節都存在著一定的不確定性，因此，需要提前預測可能發生的意外事件，以避免造成不必要的損失。還要加強對內部的管理制度。對于每一項目工程的設計都會涉及相關的人員配備，所以就要求有專業的團隊來完成，同時也應該有一套完整的監督機制，這樣才能保證每一筆的款項能及時到位。加強對房地產開發商的監管力度，避免投機行為，同時也要對購房者的信用情況作出評估，以便更好地為消費者提供服務。完善信息披露制度，使投資者能及時了解到真實的項目收益，以減少投資風險，并做出相應的對策來規避風險。

（四）房地產企業項目融資管理風險防范

我國的房地產企業項目融資風險防范主要是針對項目的各個環節進行的風險防范，首先要對項目的整個過程有一個全面的了解;其次要對項目實施的每個階段的風險因素有一定的分析和評估，然后再根據這些信息來制定相應的對策和建議。在房地產企業的開發建設中，可以從以下幾個方面來控制：

1.加強合同的管理 在簽訂合同時，應該明確雙方的責任與義務，不能為了一時的利益而忽視了后期的合作問題。同時也需要注意的是，對于一些不確定的條款也應及時的提出并做出調整。例如：如果開發商沒有按照要求去施工，就會出現無法按期交房的情況發生。因此必須嚴格的把控好合同的管理制度。此外還要做好相關的記錄工作，如實的反映出每一筆款項的具體去向，防止資金的流失和挪用。還要提高管理人員的素質水平，定期培訓，不斷學習新的知識與技能，從而使自己的專業能力得到提升。只有這樣才能更好地為企業服務。

（五）項目投資

銀行貸款房地產企業的項目融資主要是通過商業銀行來完成的資金籌集，所以在這個過程中，房地產企業需要根據自身的情況來進行合理的調整和規劃。而發行股票房地產企業的債券融資一般都是以股權的形式出現的一種特殊的籌資方式，這種籌資方式的特點就是，它具有長期性，但是也不是絕對的安全可靠的保障條件，因此它的成本較高，對于投資者的要求比較嚴格。項目的開發過程中，房地產企業需要對項目的可行性進行分析，然后對項目投資做出決策。在這個階段，房地產企業的項目投資主要有以下幾方面： 1、土地的征用和拆遷 2、前期的市場調查和評估 3、資金籌措及成本控制。4、施工方案的設計和選擇。

在項目實施的時候，要根據不同的情況采取相應的措施來降低風險。例如：對于一些大型的建筑工地，要考慮到當地的地質條件，水文等因素，還要結合工程的實際進度，制定出合理的設計方案;而對于小型的建筑物則要注意到其建設的質量是否符合要求，以及后期的維護等。總而言之，房地產企業的項目融資是一個復雜的系統工程，它不僅涉及到政府的相關部門，而且還包括了銀行，開發商等等。因此房地產企業的融資方式也應該是多元化的一種融資模式。但是目前我國的金融體系還不完善，所以，很多的金融機構都會把自己的利益放在首位，這就使得房地產行業的發展受到了限制。房地產企業的項目融資包括以下幾個方面： 1）土地獲取的資本金。在項目前期，開發商要對項目的地理位置、周邊環境等因素做出合理的規劃設計，并根據當地的經濟發展狀況，對項目的位置、規模等作出科學的預算; 2）預收的資本金。由于市場的變化會導致價格的波動性，所以在項目施工的時候就要考慮到成本的問題; 3）預售的資本金。預售的資本是指房地產公司將自己的房產售出后，再向消費者收取的款項;而對于購房者而言，可以選擇先支付部分的首付，然后再按揭的形式來獲得所需的現金流。企業首先要考慮到公司的信用狀況，如果有良好的合作關系，那么就可以很好的降低風險，并且還能獲得一定的收益;其次，要選擇合適的融資方式，比如說采用抵押擔保的方式或者直接向金融機構借款的方法等，這樣不僅能夠有效地提高房地產項目的開發質量，而且還能減少-些不必要的麻煩。在項目建設的時候也會對開發商的信譽產生影響，一旦有了不良的記錄時，就會對項目的投資帶來很大的損失和不確定性。

（六）加強房地產企業市場監管

建立健全的項目融資信用體系是保障房地產企業項目融資順利進行的基礎和前提。在我國，房地產企業的信用等級主要是以銀行貸款為主，這種情況下，房地產開發商的資金來源很單--，一旦出現拖欠的現象就會很難從根本上解決問題。而由于我國房地產企業項目融資的特殊性，其在開發建設過程中，資金需求量很大，而這一特點也決定了國家必須加強對房地產企業的市場監管，以保證房地產企業的良性發展。

企業應該完善相關法律法規，使開發商與銀行之間的利益關系得到明確，從而使房地產企業的融資行為有法可依，同時，也要加大執法力度，對違規違法的房企進行嚴厲的處罰。政府應該加強對于房企的監督和管理，建立健全的信息披露制度，為房企提供真實可靠的財務數據，以便投資者做出合理的投資決策;最后，還應提高人民的維權意識，讓其認識到自己的權益受到侵犯時的責任和義務，讓廣大消費者敢于拿起法律的武器來保護自身的合法權利，這就要求我們的地方政府部門能夠做到以下幾點：第一，制定出一套統一的《關于維護建筑市場秩序的條例》，并通過立法來保障各方的權力不被侵害，第二、規范行業的準入門檻，嚴格執行，確保每一個資質優良的中小型施工單位都能進入，第三、加強對開發商的監督，對于不合法、有違法違規行為者進行懲罰，從而使其能夠真正履行好自己應盡的義務。

結語：經濟的發展促進產業的提升。房地產行業與我們的日常生活息息相關，小到關乎著每一名群眾的生活質量，大到關乎著國家經濟的發展目標。融資是房地產開發中的重要環節，要更好的推進項目融資的方式，促進房地產行業的革新發展。

參考文獻：

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