我國存量房交易資金風險及閉環監管策略分析

陳靜 華佳 朱春 袁向東

摘要：存量房交易周期長、環節多，可能會因房產中介違規操作、交易雙方違約以及政策變化等因素引起交易資金風險。目前對存量房交易資金進行強制監管缺乏充分的法律法規依據，基于自身利益和現實條件考慮，房產中介、買賣雙方及銀行方面均對執行資金監管缺乏動力。現行的政府機構監管、銀行監管、第三方監管等模式各有優缺，實際監管效果并不理想。研究提出對存量房交易各主體進行全面管理的設想，將中介企業、存量房交易雙方以及房源和資金全部納入閉環管理網絡，結合《民法典》的實施修正存量房交易規則，掃清資金監管障礙，提高各方參與資金監管的積極性和存量房交易的安全性。

關鍵詞：存量房;資金風險;資金監管;閉環管理

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）01-0055-60 收稿日期：2020-12-10

據統計，2016年全國存量房交易規模占住房交易總額的41%，在北京和上海這一數值分別為74%和72%。2019年我國存量房交易額增長2.8%，累計交易金額超過36萬億元。目前全國存量房交易量占比超過50%，房地產交易即將全面進入存量房時代。隨著存量房交易量的快速增長，交易資金安全問題日益突出，對房地產行業健康發展產生了一定影響，成為影響社會穩定的潛在不利因素。2010-2018年我國房產交易糾紛案件總量達到1288491件，僅2018年就有30萬件，這些糾紛案件的核心就是交易資金問題。鑒于存量房交易資金被不法經紀機構占壓、挪用、侵吞、卷逃的案件時有發生，我國從2006年開始逐步建立存量房交易資金監管制度。但是和新建商品房不同，存量房交易資金的強制監管缺乏法律法規依據，各地監管尺度寬松不一，實際監管效果并不理想。

1 存量房交易流程及資金風險分析

1.1 存量房交易流程

房地產交易不象其他商品買賣那樣可以實現一手交錢一手交貨，正常的交易活動也可能要持續一兩個月甚至更長時間才能完成，不確定性因素較多。特別是存量房交易，交易流程復雜、交易周期長、單標的額高、干擾因素多，中介機構存量房交易服務流程包含31個環節（見圖1），交易過程不確定性強，潛在風險點多，再加上消費者經驗不足，防范意識不強，容易引發以交易資金問題為代表的房產買賣合同糾紛。

1.2 資金風險原因分析

1.2.1 資金被中介非法侵占或挪用

在沒有實施資金監管前，房產交易雙方因付款與拿證之間存在時間差等原因而產生不信任，為解決信息不對稱問題，一般將交易資金打到中介賬戶進行托管。但托管賬戶中的資金很有可能被中介用于周轉、外借甚至非法侵占，導致交易雙方的權益受損;在實施資金監管后，仍有中介機構違規操作，代替銀行為買方做資金監管，實際是通過隱瞞客戶將買方的購房款納入自己公司的資金池中，并利用這部分資金違規高息貸出，作為其他消費者的“首付貸”，這種違規行為嚴重威脅消費者的資金安全。此外，有時還會出現中介倒閉跑路，將買房人支付給中介監管的房款卷走，給消費者帶來直接的經濟損失。

1.2.2 賣方或買方違約

買房人在支付首付款或全部房款后，賣方出現下列違約行為導致買方資金風險：一房多賣，賣房人收到首付款后失聯，導致一個或多個買房人蒙受經濟損失;買房人支付了首付款，在過戶前發現交易房產被法院查封導致無法過戶;賣房人收到首付款挪做他用，未用于結清原有貸款導致房產無法過戶;房價上漲，賣房人反悔或中途加價，拒絕履行交易合同;賣方或中介隱瞞房屋產權有瑕疵，導致買房人無法過戶，陷入資金糾紛。

有時也會因買方的原因給賣方帶來資金風險，比如買方自身原因導致銀行貸款審批額度不足而無法完成交易，或買方資金無法到位導致賣方在交易過戶時未收到全額房款便喪失了房屋所有權。

1.2.3 政策因素影響

國家政策變化，導致買賣雙方無法履行原約定合同導致糾紛。此外，與新建商品房相比，存量房沒有價格備案制度和購房套數限制，首付款比例和貸款利率等規定也與一手房不同，這些政策都會給存量房交易帶來直接或間接的資金風險。

2 資金監管推行阻力

鑒于存量房交易資金風險較大，我國在2006年開始陸續推進存量房交易資金監管制度，但各地資金監管政策不同、尺度不一，缺乏相應的制約機制，使資金監管工作面臨各方阻力，主要體現在以下幾個方面。

2.1 中介機構的阻力

在沒有實施資金監管時，中介機構可以通過簽訂“陰陽合同”的形式進行“兩頭瞞”賺差價，或靠托管部分房款形成資金池賺取融資收益。推行資金監管服務后，中介機構徒增服務內容而不能額外收取服務費，使自己變成了“自行成交”業務后面的隱形人。從這個角度講，中介機構對執行資金監管缺乏內在推動力。

2.2 賣方阻力

按照目前存量房交易流程，出賣人收款時間較長，對于一些急需收回資金或想利用首付款還清貸款，以及想用“小房”換“大房”的賣房人而言，希望盡早落袋為安，而大都不愿意接受資金監管。另外，房產交易屬于低頻次交易，部分業主因缺乏經驗不知道資金監管是免費服務，因而主動放棄資金監管。再者，由于存量房市場基本是賣方市場，買房人為了順利達成交易往往遵從業主意愿，而不選擇資金監管。基于這些原因，存量房交易推行資金監管的覆蓋面并不廣，如2018年上海存量房交易實行資金監管的數量不到實際成交量的1%。存量房交易沒有全面推行資金監管，也就無法起到實質性的風險防范作用。

2.3 買方阻力

存量房交易無法全面推進資金監管還和賣房人征信條件不達標有關。根據央行統計，截至2020年上半年，中國住戶部門總債務余額人民幣58.9萬億元，居民負債率（即債務占GDP比率，亦稱杠桿率）近59%。債務上升同時近年來信用狀況變差，我國央行發布的《2020年第三季度支付體系運行總體情況》中顯示，截止到2020年三季度末，信用卡逾期半年以上的壞賬達到了906.63億元左右，環比上漲了6%左右。2020年12月25日，中國執行信息公開網中公布中失信被執行人數為6324709人（比2020年3月1日的5719958人增加了10.57%），即我國大約每221個人中就有一個失信人（按14億人口）。這說明我國消費群體資金誠信度不高，而且今年失信人數不斷增長。雖然主管部門要求存量房交易按揭貸款必須進行資金監管，但征信條件不滿足的買主無法通過信貸審批，因而只能通過中介進行資金托管再籌余款，埋下資金安全隱患的種子。。

2.4 銀行阻力

銀行承辦業務要首先考慮客戶需求，在存量房交易雙方都不愿意進行資金監管時，即使主管部門有資金監管規定，銀行也會為客戶打開方便之門，或每單只做一點象征性監管（比如1萬元），以應付主管部門的檢查，使得資金監管流于形式。即使真正執行資金監管的銀行，政策要求和執行力度也差別很大，沒有統一規定。

3 資金監管模式

3.1 政府機構監管

政府機構監管模式的優勢是利用其強大公信力來有效彌補市場各方信用體系的不足，在一定程度上可以降低銀行的信用風險。政府房地產交易中心與不動產登記中心能夠直接掌握交易環節的相關信息，熟悉房地產行業相關的法律法規及運行程序，有條件為房屋交易資金的監管提供網絡一體化監管手段。政府機構不以追求利益最大化為目標，在監管時行政約束力較強，使監管得以真正、全面地實施。政府監管必然要采取多元化的手段，如搭建網絡化技術平臺，迅速推進監管覆蓋面，雖然這會增加人力成本和財政支出，讓納稅人的稅收負擔加重，但這種舉措提高了政府公共服務水平和能力，同其社會收益相比是值得的。

福建省龍巖市實行的就是政府監管的模式。該市住建局是存量房交易資金監管主管部門，該局委托龍巖市住房置業擔保有限責任公司具體實施存量房交易資金監管工作，并在市行政服務中心設立存量房資金監管窗口。通過存量房交易資金監管系統與不動產登記系統、市行政服務中心收件系統及開展存量房交易資金監管業務的商業銀行系統聯網，實施存量房交易資金網上監管。

3.2 銀行監管

即以商業銀行為監管主體監管交易資金。這種模式可以避免政府過度監管，減少公職人員可能以權謀私的機會。再次，商業銀行作為監管主體，若因監管不當造成風險時，自行承擔經濟賠償責任。政府機構在不用擔責的情況下能降低其運行成本，同時銀行在對房地產中介企業進行監管的過程中能與其形成穩定的合作關系，不需要多花人力、物力和財力就能達到監管的目的。

海口市在2020年9月出臺《海口市存量房屋交易資金監管暫行辦法》，規定海口轄區內的存量房交易時，買賣雙方可各自設立個人結算賬戶，由監管銀行直接劃撥總房款至出賣人賬戶，中介機構不得代收代付交易資金。

3.3 第三方監管

第三方資金監管一般都帶有政府背景，目前在我國實施的很少。上海市房地產交易資金管理有限公司是目前上海具體操作存量房交易資金監管的唯一第三方平臺。它是一家經政府部門批準成立的房地產交易資金監管第三方機構，主要職能是為市民的存量房交易提供資金監管專業服務。但這種模式資金監管業務量少、市場化接受度低。單純的第三方中介機構監管不符合《房地產經紀管理辦法》的規定，不能避免中介機構挪用和侵占房款的風險。

目前第三方房產中介機構監管實質是“第三方中介+銀行”的監管模式，如貝殼找房自2019年起開始推出的“平臺+銀行”模式。貝殼與工行、中信、光大等多家銀行合作，在此前銀企直聯模式的基礎上推出“貝殼-銀行資金存管”平臺。這套資金存管方案在貝殼平臺所覆蓋的國內92個城市落地，很多城市存量交易資金存管達到90%以上，大連、煙臺存管規模更是高達96%。當然，這種監管模式中第三方機構自身抵御各種風險的實力較弱，能夠承擔的民事責任也相對有限，出現監管失誤后能提供的賠償保障少，需要行業協會組織行業各家企業，配套出臺執業賠償金制度。

4 資金監管推進現狀

2019年全國出臺針對存量房、新房預售資金管理政策的地級市超過50個，2020年上半年出臺相關政策的城市已超過20多個。實際上，在沒有立法權的城市強制推動存量房交易資金監管是存在法律瑕疵的，也是與推動“放管服”及改善營商環境等要求不相一致的。但可以將資金監管與網簽備案、信用評價、風險提示等行業內管理手段結合起來，提高監管率。

無錫市的存量房交易資金監管是以無錫市房屋交易管理中心為監管機構組織實施的，資金監管是自愿的，沒有強制性要求。2018年1月開始實施以來共有15家銀行簽約，分布全市143個網點，至2020年9月共監管71787筆業務、588億元交易資金。根據統計，2020年4月-9月無錫存量房交易量約6000套/月，其中貝殼無錫交易量均1100套/月，在貝殼無錫大力推進資金監管背景下，存量房交易貸款占70%，其中資金監管占65%，非資金監管占35%;存量房交易全款占30%，其中資金監管占20%，非資金監管占80%，總交易中資金監管平均占51.5%。由于沒有強制性推進存量房交易資金監管，這些數據遠低于貝殼找房在杭州、蘇州、北京、大連以及煙臺等地的統計結果。

5 資金監管閉環管理初步設想

5.1 建立全方位資金監管大閉環

第三方監管為全面進行行業管理提供了一個契機，可能成為企業、人、房源與資金全部入網管理的突破口。中介機構要獲得代收代付客戶交易資金業務，必須在住建局完成備案。備案除要求經紀人數量外，還要求所有符合條件的從業人員實名、真人認證。中介公司憑備案證明在監管銀行設立“存量房客戶交易結算資金專戶”，并在經營場所公示“監管賬戶”信息，且要與住建局網站和房地產交易中心公示的信息相一致。中介服務合同要求使用《某某市房地產經紀居間服務合同》示范文本，合同要專設條款明確約定監管模式，是客戶自行委托銀行監管，還是將代收代付的客戶交易資金存入中介公司在銀行開立的“監管賬戶”，如合同不規范或中介未按約定將代收代付客戶交易資金存入“監管賬戶”等行為，消費者可向行業主管部門投訴舉報，主管部門隨即啟動核查程序，實現交易資金監管的閉環管理。

隨著房價上漲，各地房地產中介傭金也在提高，若將中介服務費納入資金監管范圍，將會對中介產生強大的約束力，使逼訂、吃差價等違規行為得以減少或杜絕，一定程度上可以提升中介的服務質量。另外，如將房屋租賃過程中預先交到租賃企業的租金也可納入資金監管業務范圍內，將會大大減少目前房屋租賃市場亂像，并形成涵蓋房產交易、經紀、租賃等各層面、全方位的資金監管大閉環。

5.2 修正交易規則主動執行監管

要消費者全面主動接受資金監管的前提是改變存量房交易規則，資金監管復雜化是資金監管市場接受度低的重要原因。目前，存量房資金監管申請除需買賣雙方都認可外，還需具備一項條件，即出售的房屋內沒有任何抵押登記存在。事實上，在實際操作中，往往賣房方需要使用買房方的首付款去償還銀行或私人的抵押借款，這樣買方的首付款就無法納入資金監管范圍內。如果在交易市場上居主導地位的賣方不愿意執行資金監管，則整個存量房交易市場的資金監管就難以大面積推廣。即將實施《民法典》規定，抵押期間抵押人可以轉讓抵押財產，抵押權不受影響，即房產過戶不以償清貸款為前提，這可能為推進存量房交易資金監管掃除一個重要障礙，存量房交易規則也應加以修正。

此外，在確保達到資金監管目的的前提下，主管部門應給資金監管做“減法”，讓買賣雙方和中介機構從心里認可和接受資金監管服務。通過完善交易流程，精簡手續，盡可能實現“一窗受理”和“一網通辦”，讓消費者少跑路，實現手續簡、到賬快，使得交易主體各方能夠自愿、主動地選擇資金監管。

6 結束語

我國房地產交易即將全面進入存量房時代，存量房交易過程中的資金安全問題日益突出。中介違規操作、交易雙方違約以及政策變化等因素都可能引起交易資金風險。但強制推動資金監管存在法律瑕疵，也與推動“放管服”及改善營商環境等要求不相一致。基于自身利益和現實條件考慮，房產中介、買賣雙方及銀行方面均對推行資金監管熱情不足。現行的三種資金監管模式各有優缺，實際監管效果并不理想。本研究提出對存量房交易各主體進行全面管理的設想，將中介企業、從業人員、交易雙方以及房源和資金全部納入閉環管理網絡，同時結合《民法典》的實施修正存量房交易規則，掃清資金監管障礙，提高交易各主體主動參與資金監管的積極性，提升存量房交易的效率和安全性。

作者簡介：陳靜，無錫城市職業技術學院教授、博士。

華佳，無錫城市職業技術學院教授副教授、博士。

朱春，無錫市住房建設綜合行政執法支隊副支隊長。

袁向東，無錫市住房建設綜合行政執法支隊監察二科科長。

基金項目：江蘇省住房城鄉建設2019-2020年度行政執法課題（房產中介企業違法行為查處研究）;無錫城市職業技術學院科研創新團隊項目（KYCXTD201901）;無錫城市職業技術學院“青藍工程”優秀教學團隊項目（裝配式建筑施工教學團隊）。