我國保障性住房社區物業管理存在問題與對策分析

【摘要】由于城市化進程和住房需求的快速增長，中低檔收入家庭的住房問題引起了廣泛關注。自上世紀末期我國開始實施保障性住房項目以來，大多數地區的住房保障系統已逐漸完善，但后期仍然存在不少問題。本文著眼于保障性住房小區的物業管理現狀，就如何提高服務水平，改善業主生活環境，進而實現社區和諧與社會保障提出相應的建設性意見。

【關鍵詞】保障性住房;物業管理;現狀;對策

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

16.016

1、我國保障性住房物業管理現狀分析

我國的保障性住房一般是指政府根據國家政策和法律法規向特定群體（中低收入群體）提供的具備基本使用功能，滿足其住有所居的房屋，分為國有直管公房、廉租房、公租房、經濟適用房和近段時間才出現承擔共有產權房和租賃用房。一般來說，保障性住房與商業房屋建成后，都是滿足房屋業主或房屋使用人的正常生活需求，也應由物業公司承擔其日后管的理任務。但是，保障性住房的物業管理與商品房不同，它們以中低收入群體為服務對象，其房屋使用人是無法向商品房業主那樣負擔高昂的物業管理費用。中低收入群體由于其收入的限制，加之其所住房屋的產權大多不屬房屋使用人（經濟適用房除外），致使物業公司與物業使用人或業主（經濟適用房的業主）之間的沖突增加，費用與成本之間的矛盾會導致物業管理服務水平下降，業主的滿意度降低以及與物業公司之間的沖突加劇[1]。

2、加強保障性住房社區物業管理的意義

2.1有利于營造和諧的人居環境

帶有福利色彩的保障性用房小區和其他居民小區一樣，也需要物業管理服務企業進行良好的維護管理工作。即維護保障性用房小區社區的總體規劃和布局，在管理范圍內保護自然環境，維護和改善綠化，維護公共設施以及定期維護業主的房屋物業共有部位和共有設施設備保修期滿后的維修和更新、改造是保障性用房小區物業管理的最基本功能。在保障性用房小區的每個角落展示環境保護和美感，有助于創造舒適宜人的生活環境，促進人與環境的和諧融合，實現人與自然之間的可持續發展。

2.2有利于營造和諧的社會環境

物業管理社區的公共秩序和交通等因素，可以確保本區域的安全和秩序。保障性住房小區物業管理可為保障性住房小區社會環境提供的最基礎的安全保障，其物業使用人可以親身感受到這種日常性的保障。保障性住房小區物業管理可促進就業結構調整和擴大就業需求，保障性住房物業管理承擔了更深層次的社會責任。一方面，低收入群體增加了政府在就業結構調整中的負擔，保障性住房小區的物業管理則減輕了政府在這方面的壓力。保障性住房小區的物業管理是勞動密集型行業，其清潔、綠化、安全和維護服務等崗位吸引了許多低收入群體就業，增加其個人和家庭收入，降低其生活困難成度。另一方面，保障性住房小區的物業管理在維持社會穩定方面也起著非常重要的作用，保障性住房小區的物業管理還可維護社會穩定，改善和減少公共安全風險。保障性住房小區的物業管理還可通過其管理的專業化和規范化，讓從業人員有更多的學習和培訓機會，這將相對提高弱勢群體的整體素質。

3、加強我國保障性住房社區物業管理的舉措

3.1發揮好政府的保障作用

所有行業的發展與政府的支持密不可分，政府支持的核心是建立符合市場規律和行業發展要求的科學、合理、系統的法律法規和政策體系。在建立社會主義市場經濟的初期，法律制度尚不健全，政府非常有必要干預和監督物業管理，特別是在與民生有關的保障性住房小區的物業管理方面。必須充分發揮政府的作用，以建立和完善獨立的特殊政策，以實現保障性住房小區的物業管理。在市場經濟條件下，保障性住房小區的物業管理尤為重要[2]。政府在開發和設計保障性住房時，應為后期物業管理部門設計和建造一定數量的經營房屋，以使物業管理部門能夠利用經營房屋的收入來彌補其物業收費的不足，確保保障性住房小區物業管理服務的資金來源[3]。與此同時，政府也應該積極轉變自己的職能作用，在保障性住房的建設、管理等一系列過程中發揮好保障性住房的保障性作用，嚴格規范各個環節的工作任務與方法，防微杜漸，切實做到助力民生。

3.2提高服務效率和質量

保障性住房小區的房物業理公司不僅應具有企業的本質，還應體現政府的社會福利性政策保障。所謂企業的本質是提供各種基本物業服務，并向保障性住房小區的業主——保障性住房管理單位或部門收取物業管理費。所謂政府的社會福利性政策保障就是為了達到確保中低收入群體的基本生活需求目的。它既確保了保障性住房小區的物業管理水平，同時又降低了作為低收入群體的保障性住房使用人（承租人）承擔的物業管理成本——其本應繳納的物業管理費。加大對保障性住房小區物業管理服務企業從業人員的培訓，是提高保障性住房小區物業管理服務水平的根本途徑。相關物業管理服務企業從業人員明確自己的定位，找準工作方向，是提高服務質量和服務效率的基礎條件。除此之外，物業管理服務企業從業人員進入行業后，還應接受各種形式的終生教育和培訓，不斷獲得專業知識，培養服務意識，樹立職業道德，提高職業素養，為業主提供更好的技術、更專業的服務;還應該增強責任心和責任感，對工作要認真、負責、細心，少出差錯，盡量做到不出差錯。只有將上述舉措落在實處，才能真正提高行業的服務水平與工作能力，提高服務的質量和效率，從而使得保障性住房使用人（承租人）滿意度也大幅提升。

3.3充分運用監督機制

各地區卻有必要對物業服務企業進行星級評定和滿意度評估，建立物業管理服務企業誠信檔案，培養一批優秀的物業管理服務企業，并建立優勝劣汰的競爭機制[3]。建立物業管理服務企業投訴和投標人黑白名單，限制誠信度差、居民滿意度差、各方評估不佳的物業管理服務企業進入當地物業管理市場。監督機制的形成和執行取決于兩個力量。一是政府部門對物業管理服務企業和業主的法律監督管理，二是業主對物業管理服務的監督。因此，要從這兩個方面共同出發，協同共進，致力于構建一個規范公正的物業管理服務行業體系。

小結：

綜上所述，物業管理是服務業中不可或缺的一個環節，應旨在最大程度地提高業主滿意度。基于保障性住房小區物業管理的現實情況，有必要根據我國的國情，通過制定和改進獨立的保障性住房社區物業管理的特殊政策，逐步建立起科學合理的物業費用標準。與此同時，物業管理服務企業也應該走市場化道路，規模經營，提高自己的服務水準與核心競爭力。同時，有必要加強監督機制，促進保障性住房使用人（或承租人）自律和物業管理服務企業行業自律。物業管理服務企業要提供全方位的物業管理服務，必須堅持為保障性住房使用人（或承租人）服務的理念，及時發現問題并認真研究解決，并作為中低收入群體的保障性住房使用人（或承租人）能夠享受貼心和滿意的物業管理服務，從而改善社會保障程度，實現社會的和諧與發展。

參考文獻：

[1]陳琳，譚建輝，吳開澤，等.大型保障性住房社區物業管理問題實證研究——以廣州市金沙洲社區為例[J].城市問題，2013，（5）：2-8.

[2]張華，胡超鳳.南京市保障性住房社區商業管理策略體系研究[J].江蘇商論，2018，（3）：8-11

[3]楊柳.論我國保障性住房制度的進一步改革[J].經濟研究導刊，2020，（9）：56-60.

作者簡介：

秦俊彥（1968-），男，漢族，重慶市忠縣人，忠縣住房保障中心副主任，建筑（房地產）高級經濟師，大學文化，法律專業，研究方向：房地產經濟及管理。