基于政府控管下房地產(chǎn)經(jīng)濟安全探析

李玉亮

[摘 要]一直以來，在我國國民經(jīng)濟中，房地產(chǎn)企業(yè)都是非常重要的支柱企業(yè)，而且是影響市場經(jīng)濟體系的主要因素。但是在發(fā)展中由于受到一些影響因素的約束，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展存在很多問題。為了促進房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，在具體實踐中必須要重視政府的管控。基于此，文章詳細分析了房地產(chǎn)經(jīng)濟安全和政府控管，以供大家參考。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);經(jīng)濟安全;政府控管

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.07.066

近年來，在現(xiàn)代化社會主義經(jīng)濟迅速發(fā)展的背景下，我國房地產(chǎn)在發(fā)展中不僅可以滿足社會主義市場經(jīng)濟的需求，而且可以使當(dāng)代人的生活水平不斷提升，所以在這些發(fā)展情況以及輔助作用的促進下，在目前和將來房地產(chǎn)市場規(guī)模日益擴大的同時，更好地推動房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，是目前房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要建設(shè)趨勢。因此，就該發(fā)展方向來講，面對現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場價格偏高的情況，必須要充分發(fā)揮政府控管的重要作用，加強兩者之間的合作，才可以實現(xiàn)我國社會主義市場經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，進而確保房地產(chǎn)市場有效發(fā)展。

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟安全和政府控管概述

1.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟安全

房地產(chǎn)經(jīng)濟安全，簡單來說，是指在房地產(chǎn)行業(yè)以及市場發(fā)展中整體呈現(xiàn)的良性的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，此發(fā)展?fàn)顟B(tài)可以為房地產(chǎn)市場抵擋市場經(jīng)濟的一些不可預(yù)測因素產(chǎn)生的隱藏助推作用，而且良性的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)是目前我國房地產(chǎn)市場的主要發(fā)展趨勢。因為房地產(chǎn)市場的發(fā)展是市場經(jīng)濟發(fā)展中不可或缺的重要構(gòu)成部分，有關(guān)的管理者對房地產(chǎn)經(jīng)濟安全的認識不能僅僅停留在不安全以及安全，也要結(jié)合對房地產(chǎn)市場隱性安全以及潛在安全的可預(yù)估與不可預(yù)估風(fēng)險因素作出科學(xué)的分析，進而更加準(zhǔn)確地意識到當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展主要受到哪些因素影響，這樣可以讓房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的每個參與主體——企業(yè)管理者都能夠在推動房地產(chǎn)經(jīng)濟安全中，在很多因素的共同起作用下，結(jié)合整體全面的分析，進而為保證房地產(chǎn)經(jīng)濟安全打下良好的基礎(chǔ)。

1.2 政府控管

政府控管是當(dāng)前市場經(jīng)濟發(fā)展中政府宏觀調(diào)控的關(guān)鍵實現(xiàn)方式之一，在推行中是以房地產(chǎn)市場發(fā)展情況為基礎(chǔ)，從長遠的發(fā)展角度來分析，政府利用宏觀調(diào)控，如采用行政手段以及法律手段等，對房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展資源進行調(diào)控，進而更好地推動我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。在調(diào)控中政府管控主要從兩個方面進行，一是微觀方面，二是宏觀方面，利用整體上的調(diào)控以及細節(jié)方面的管理，進而更好地促進我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展。

2 影響房地產(chǎn)經(jīng)濟安全的主要因素

2.1 房地產(chǎn)供需市場

當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟安全在實際發(fā)展中最關(guān)鍵的影響安全的因素是我國房地產(chǎn)供需市場的實際發(fā)展情況。簡單來說，主要體現(xiàn)在我國房地產(chǎn)市場在市場規(guī)模日益擴大的發(fā)展背景下，土地供給面越來越大，這樣就很有可能導(dǎo)致一些房地產(chǎn)商壟斷土地，進而圈地，這種情況如果不能及時緩解，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供需極度失衡，進而不利于促進房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，甚至導(dǎo)致企業(yè)存在諸多風(fēng)險。并且當(dāng)前我國房地產(chǎn)供需市場的安全也容易受到一些影響，特別是房地產(chǎn)市場的空置量，空置量的日益加大，也充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟的高投資，而且還是房地產(chǎn)市場供給失衡導(dǎo)致資源浪費的關(guān)鍵體現(xiàn)。除此之外，目前我國在房地產(chǎn)市場中存在有些地區(qū)房地產(chǎn)過熱的情況，此情況最為顯著的現(xiàn)象是房地產(chǎn)市場供給失衡。

2.2 房地產(chǎn)投資投機

當(dāng)前在房地產(chǎn)經(jīng)濟安全建設(shè)發(fā)展中，最主要的影響因素是房地產(chǎn)投資投機情況的存在，該情況主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資規(guī)模影響房地產(chǎn)市場安全，科學(xué)的投資，規(guī)模控制，遵守房地產(chǎn)市場的常規(guī)發(fā)展規(guī)律是有必要的。若房地產(chǎn)投資規(guī)模偏大，就會造成與房地產(chǎn)投資相關(guān)的物資需求不斷加大，進而出現(xiàn)供需不平衡的情況，造成投資物價迅速上漲。除此之外，如果房地產(chǎn)市場投資規(guī)模偏大，也很有可能造成土地一級市場不能有效控制土地管理量的情況。

2.3 房地產(chǎn)融資安全構(gòu)建體系

當(dāng)前我國房地產(chǎn)融資安全體系的構(gòu)建，是為了促進我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)融資安全體系往往是采用多種方式來開展，如直接融資以及間接融資等方法的實現(xiàn)途徑，特別是依賴股票進行房地產(chǎn)融資有很大的風(fēng)險，直接影響房地產(chǎn)市場經(jīng)濟安全[1]。因此，必須要結(jié)合房地產(chǎn)市場的實際情況，合理構(gòu)建完善的房地產(chǎn)融資安全體系。

3 房地產(chǎn)市場失靈直接決定政府控管的必要性

3.1 房地產(chǎn)市場是競爭不充分的市場

通常，為了形成全部自由競爭的市場，必須要具備多個條件，主要包括商品同質(zhì)、交易雙方人數(shù)多以及信息充分等，在房地產(chǎn)市場中，對于所有物業(yè)而言，不只是位置不同。因為房地產(chǎn)位置具有一定的固定性，導(dǎo)致物業(yè)出租以及出售都有一定的壟斷性或者地域性。作為消費者，在信息獲取方面，就存在顯著的信息不對稱性，因為房地產(chǎn)投資相當(dāng)大，回收期很長，所以只有很少的人才可以進入房地產(chǎn)市場。并且由于土地供應(yīng)的有限性，以及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營在規(guī)模方面的要求等。競爭激烈的房地產(chǎn)市場難以形成地域性壟斷，政府必須要進行科學(xué)的調(diào)控以及管理。為了使該類市場失靈情況得到改正，政府最關(guān)鍵的職能是合理制定反壟斷政策，然而因為住房市場規(guī)模經(jīng)濟是非常有必要的，而適當(dāng)?shù)膲艛鄬崿F(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟是相當(dāng)有利的。

3.2 房地產(chǎn)利用過程中存在外部性

房地產(chǎn)利用過程中普遍存在負與正的外部性，如城市開發(fā)過程中分配土地增值效益以及居住區(qū)的環(huán)境污染等，房地產(chǎn)的不可移動性導(dǎo)致其外部性非常明顯，外部性造成當(dāng)事人的私人收益和社會收益不統(tǒng)一。政府能夠利用重新界定征稅以及產(chǎn)權(quán)等方式，讓其成本內(nèi)部化，進而將外部性降低或者完全消除，增加市場效率。

3.3 住房交易過程中的信息不對稱

房地產(chǎn)商品的一致性以及價格的隱蔽性，都會直接造成買賣雙方信息出現(xiàn)不對稱的情況，其造成的最終后果是加大交易成本，而且降低市場效率，也容易造成道德風(fēng)險存在[2]。就市場經(jīng)濟學(xué)的觀點來講，由于住房市場具有信息不對稱的特征，這樣就可以促進房地產(chǎn)中介機構(gòu)穩(wěn)定發(fā)展，其具有的信息服務(wù)，可以降低交易成本，以確保市場達成全新的均衡。換言之，市場不對稱的很多問題，都能夠利用市場有效解決，政府是最為重要的市場監(jiān)督人員，應(yīng)該合理制定與中介機制相關(guān)的市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，而且有效管理。

3.4 政府要提供房地產(chǎn)經(jīng)濟的公共物品

就房地產(chǎn)經(jīng)濟來說，其有很多公共物品，如公共設(shè)施以及城市基礎(chǔ)設(shè)施等，因為這些項目投資額較大，投資回收期很長，而且難以排除一些使用不付費的現(xiàn)象，通過市場提供而造成供給不夠，只可以由政府提供，然而政府提供的并不是政府直接進行生產(chǎn)，而是委托一些企業(yè)進行生產(chǎn)，政府僅僅完成資金籌集以及管理而已。

4 政府加強房地產(chǎn)經(jīng)濟安全控管的有效措施

4.1 重視宏觀調(diào)控

要想確保房地產(chǎn)經(jīng)濟安全，政府必須提高控制效率，制定適合的管理方式，重視宏觀調(diào)控。隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，需要制定有效的行政手段以及法律手段來科學(xué)干預(yù)企業(yè)經(jīng)濟安全，在法律規(guī)范過程中應(yīng)該認真規(guī)定企業(yè)的發(fā)展體系以及發(fā)展目標(biāo)，確保企業(yè)所有經(jīng)濟活動都是合法的[3]。在實際管控中應(yīng)該結(jié)合目前企業(yè)的實際發(fā)展情況，清楚明確控管目標(biāo)，防止出現(xiàn)房屋閑置的情況，精細化總體結(jié)構(gòu)，確保不同程序之間可以形成不可分割的聯(lián)系，防止危機事件發(fā)生，真正實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。并且在具體過程中應(yīng)該對企業(yè)進行總體調(diào)度，對企業(yè)今后的發(fā)展方向進行約束，確保企業(yè)可以穩(wěn)定發(fā)展，也加強企業(yè)對房地產(chǎn)經(jīng)濟安全的合理管控。

4.2 適當(dāng)調(diào)整規(guī)定政策

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟安全容易受到很多因素影響，在具體實踐中不可避免會受到一些其他因素的影響，所以為了使企業(yè)發(fā)展水平得到顯著的提升，必須要不斷優(yōu)化和調(diào)整現(xiàn)有的規(guī)定政策，結(jié)合具體要求，加強土地批量以及利率等的控制[4]。因為房地產(chǎn)企業(yè)自身有相對復(fù)雜的體系，在發(fā)展中容易受到一些不可預(yù)見性因素的影響，使得發(fā)展體系面臨眾多挑戰(zhàn)。想要確保這個體系可以正常開展，必須要建立和健全風(fēng)險預(yù)警機制，在實踐中真正落實風(fēng)險預(yù)警政策，嚴(yán)格監(jiān)督每個程序，一旦其中一個程序在實踐過程中存在誤差，必須要迅速完善規(guī)定的政策，政策調(diào)整要合法，防止出現(xiàn)違法的程序，進而確保修改程序可以穩(wěn)定開展，實現(xiàn)科學(xué)調(diào)節(jié)。

4.3 與市場形勢始終保持一致

受到其他因素的影響，造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟安全有很大的變化，所以政府在實際控管中必須要始終與市場形勢保持一致，對現(xiàn)階段市場經(jīng)濟體制進行科學(xué)的分析，清楚掌握目前房地產(chǎn)經(jīng)濟的實際發(fā)展情況，結(jié)合變化的幅度以及頻率，清楚明確科學(xué)的管控政策。要想確保政府控管體系的科學(xué)性和合理性，必須要將房地產(chǎn)經(jīng)濟與目前國民經(jīng)濟相結(jié)合，從理論方面來講，兩者在發(fā)展過程中是相一致的，而在發(fā)展過程中兩者存在很大的偏差，必須要結(jié)合國民經(jīng)濟的實際發(fā)展情況，對房地產(chǎn)運行機制做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，盡可能使兩者都呈現(xiàn)出水平發(fā)展方向。除此之外，若房地產(chǎn)經(jīng)濟存在工序方面的矛盾，政府必須要迅速解決，結(jié)合具體情況，加大供給，最大限度確保兩者處于平衡的狀態(tài)。

5 結(jié)語

總而言之，在現(xiàn)代化社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展中我國房地產(chǎn)經(jīng)濟安全是最關(guān)鍵的實現(xiàn)因素，在進行中應(yīng)該以房地產(chǎn)經(jīng)濟安全以及政府控管分析為前提，而且可以在分析房地產(chǎn)經(jīng)濟安全影響因素的前提下，清楚意識到房地產(chǎn)經(jīng)濟安全和政府管控之間的聯(lián)系，這樣才可以在目標(biāo)以及機構(gòu)等體系的建立下，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

[1]侯云龍.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟安全與政府控管研究[J].中國市場，2017（14）：160，162.

[2]趙敏.基于房地產(chǎn)經(jīng)濟安全與政府控管的研究[J].時代金融，2013（30）：304.

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[4]楊靜.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟安全實行政府控管的必要性分析[J].科技視界，2012（12）：263-264.