房地產開發中前期策劃與規劃設計的配合初探

【摘要】房地產開發中前期策劃與規劃設計之間的有效配合，會在前期策劃時，對后期需求以及性能等要求充分考量，以便對整個項目進行系統性規劃，強化項目品質。因此，本文針對房地產開發中前期策劃與規劃設計的配合給出了詳細分析。

【關鍵詞】房地產開發;前期策劃;規劃設計

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

21.

房地產開發需要很多企業參與其中，在開發設計時最需要關注的問題便是前期開發環節涉及到的每一項工作內容，通常來說基于已經拿到的項目用地許可證前提下，便可以站在整體層面上，針對開發領域中的前期工作進行劃分，使其成為市場策劃、整體規劃設計等兩項工作內容。結合運行機制層面，對具體的工作內容進行展開，如果是前期策劃工作能夠融合于整體性規劃設計，可以在此前提下有效控制好成本，提升開發工作的效率水平和開發經濟效益。

1、房地產開發項目前期策劃領域中存在的問題

1.1房地產行業市場領域中存在的問題分析

在目前的發展階段，房地產行業中開發主體的主要構成存在不合理性，進而使前期策劃工作沒有具體的思想基礎當作依據。當前，很多從事房地產開發的企業，存在的普遍問題便是小、零且散，在此前提下構成的建設規模和程度便會有些偏低，率領提升速度非常快。此外，我國有非常多的企業數量，但中小規模的企業非常多，所以很容易產生惡性競爭和哄抬地價的問題。因為這些問題產生的影響，前期策劃工作應該屬于前期工作的重點項目，但從現在的情況來說，前期策劃工作已經成為了一種流程形式[1]。

1.2開發商本身存在的問題

有些房地產開發商針對項目的開展，并沒有做好具體且深入的市場調查，這樣前期策劃工作并不會獲取精準的數據，在此前提下實施的策劃工作會融入更多的主觀意識，或者將較高的零散化程度市場信息當作依據。因此，時常發生決策失誤，或者出現盲目投資的問題，使得開發項目涉及的區位、種類、層次等相關內容都與市場實際需求不符，產品的構成結構合理性非常低[2]。

在該項情況出現之后，有些開發商甚至不會進行整體性規劃，以至于在前期工作開展時，埋下了很多問題，不能有效控制前期策劃工作。此外，為了在具體工作中追求更多的經濟效益，在工作內容開展時，開發商會盡量運用自身存在的社會關系，提升項目規劃領域的容積率，建筑密度和建筑高度等，進而使完成的房地產項目失去原有的平衡，對周邊生態產生嚴重影響。

2、房地產開發前期策劃與規劃設計配合的關鍵性內容

2.1可行性分析

針對房地產開發前期內容的開展，可行性分析是必不可少的內容，可以直觀評判項目能否順利實施，屬于前期策劃當中的關鍵性內容。前期策劃工作，通過對大的經濟環境以及自然環境進行考量，可以明確項目的可行性，并明確其中能夠獲取的經濟效益。針對可行性進行分析探究時，需要對規劃和設計可行性綜合考慮，如果策劃時利用詳細的設計以及規劃，也不能有效實施，便說明該項目存在問題，不可取。因此，通過可行性研究、判斷，能夠對房地產項目開發是否能夠順利開展給予評判[3]。

2.2項目研究

如果房地產項目通過可行性分析之后，便需要針對可研報告對項目各類指標進行明確。在對項目可行性確定之后，還需要對項目的研究進一步深入，以便對項目的具體情況有更深層次的了解。在對項目進行探究時，需要對后期規劃以及設計內容充分兼顧，盡量借助后期設計使項目充滿特色，迎合市場的需求。

2.3發展定位

在對房地產項目具備的經濟性以及不同情況有相應的了解之后，要與目前的市場環境充分結合，進而定位好項目的品質，明確基調，以便獲取有需求的客戶群體，既可以隨大流也可以標新立異。通過有效的發展定位，還能借助后期規劃以及設計工作進行精準展示，使項目特色有良好的體現，不會使項目品質定位出現高、大、空的情況[4]。

2.4規劃設計

在完成前期策劃工作之后，便已經形成基本理論框架，之后便需要通過合理的規劃設計，使抽象概念得到具體化。所以，在前期策劃過程中，便會對規劃與設計的可靠性、操作性充分考慮，不會使規劃以及設計內容無法開展。針對設計階段開展的規劃內容，設計師在分析前期策劃方案之后，會了解到開發商提出的要求以及項目定位，進而結合具體情況和四周環境，做出相應的設計分析。因為，規劃設計工作與項目前期策劃進行了有效融合，并對項目實際情況和客戶提出的要求給予了充分考量，所以會具有非常強的科學性，可以對房地產項目的順利開展給予保障[5]。

3、房地產開發中前期策劃與規劃設計的配合分析

房地產開發前期策劃配合規劃設計的重要性非常突出。針對房地產項目進行開發過程中，前期策劃有效配合規劃設計工作產生的意義不可忽視，策劃與規劃設計得到協調統一之后，可以整合各類資源以及存在的需求，基于前期策劃的條件下，利用后期的規劃設計工作，能夠使項目得到完善。因為在前期策劃時，會對后期需求以及性能等要求充分考量，所以在具體規劃以及設計過程中便會更加詳細和具體，能夠對整個項目進行系統性規劃，使項目具備更高的品質，從而滿足開發商和客戶提出的需求，贏取好的口碑。

3.1項目策劃需要統一規劃設計思想

針對房地產項目進行開發時，一定要先樹立統一的指導思想，這與項目決策以及實施階段會產生直接性影響。簡單來說，前期規劃工作要充分迎合開發商提出的思想，在明確大的建設基調之后，便會進一步明確項目的整體定位以及未來發展趨勢，然后便可在規劃設計過程中，通過詳細的規劃設計方案將項目落實，實現統籌協調的有效結合，可對項目反復更改發生的項目定位不準或發展方向不對的情況進行規避，從而使項目開發工作能夠科學合理性，高質量完成[6]。

3.2項目策劃與規劃設計可確保建筑的功能性

建筑結構當中的安全性體系以及齊全的功能性，是規劃設計建筑當中非常關鍵的部分，所以房地產在策劃過程中，需要完善開發商提出的規劃方案。針對開發商提出的需求以及土地的具體情況，合理布局建筑平面，挑選合適的建筑結構，可以定性好建筑功能。在完成策劃工作之后，還要與實際情況相結合、完善規劃設計細節。通過建筑的合理布局，能夠使功能實現合理化，同時對建筑外觀的設計要高度重視，通過科學的色彩搭配使其能夠融合四周環境，對項目總體定位與規劃理念進行滿足，使其具有更高的項目質量，能夠充分滿足業主提出的需求。

3.3項目策劃與規劃需要展現出人文性特征

目前，房地產市場產生的競爭十分激烈，競爭內容包括：服務方面的競爭以及品質層面的競爭，因此在策劃和規劃房地產項目時，一定要應用以人為本的思想理念，使項目的人文性充分提升。站在項目規劃層面來說，無論是公共設施配套設施、綠化、還是配套服務，都需要對當前的市場需求給予滿足，在規劃設計時需要對設計方案的人性化充分考慮，且選用的水電材料也需要注重品質的把控，規避過于頻繁的水電檢查，對客戶的正常居住產生影響。同時，供暖設施要有良好的品質，這樣才能為客戶提供最理想的服務。在這種理念引導下，會吸引更多的客戶，使項目具備良好的品質和口碑[7]。

3.4綠化與景觀系統規劃工作

針對房地產開展的前期策劃工作，要使建筑與四周生態環境得到有機融合，如圖1所示。完成策劃工作之后，要進一步細化好編制的策劃方案，將其在施工圖紙上詳細反映出來。在開發前期，通過策劃充分結合規劃設計工作，可以使小區環境景觀更加生態化，為居住者帶來非常舒適的居住體驗。

結語：

總之，將房地產開發前期策劃工作充分融合項目規劃設計工作，可對項目決策以及實施過程中的有序性、科學性充分保障，進而使工程項目的開展更加順利，盡量實現最大化的項目收益目標。此外，基于前期策劃的條件下，利用后期的規劃設計工作，能夠使項目得到完善。在前期策劃時，會對后期需求以及性能等要求充分考量，所以在具體規劃以及設計過程中便會更加詳細和具體，能夠對整個項目進行系統性規劃，使項目具備更高的品質。所以，對于兩者的有效融合，要高度重視，以便強化自身的核心競爭力，有更強的競爭能力。

參考文獻：

[1]黃義敏.關于房地產開發項目前期策劃的思考[J].居業，2020（12）：49-50.

[2]徐超敏.房地產開發前期策劃與規劃設計[J].地產，2019（21）：23.

[3]劉穎婕.房地產開發前期策劃與規劃設計的結合探究[J].住宅與房地產，2019（27）：55.

[4]陸偉，邵慶.房地產開發項目前期定位策劃及成本控制研究[J].居舍，2017（21）：9.

[5]郭曉羽.簡要分析房地產開發工作前期策劃和整體性規劃設計的有機融合[J].城市建設理論研究（電子版），2017（11）：294.

[6]阮小華.關于房地產開發項目前期定位策劃的探討[J].知識經濟，2017（08）：81+83.

[7]楊瑛.論房地產開發前期策劃定位的作用——以中星美華村項目為例[J].住宅科技，2016，36（06）：14-19.

作者簡介：

楊文軍（1982.02-），男，漢族，湖南邵陽人，碩士，工程師，研究方向：城市規劃與設計工作。