基于產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)資源代謝的內(nèi)蒙古房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展研究＊

■ 王振華 趙娜 王黎明 董文秀 丁超

內(nèi)蒙古科技大學(xué)土木工程學(xué)院 包頭 014010

0 引言

城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。2019年底，中國城鎮(zhèn)化水平超過60%，根據(jù)諾瑟姆曲線規(guī)律，預(yù)計到2030年，中國的城鎮(zhèn)化水平可達(dá)到70%[1]。由于房地產(chǎn)業(yè)具有基礎(chǔ)性、支柱性和導(dǎo)向性等特性，房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展帶來了城鄉(xiāng)面貌巨大改變和居民住房條件的極大改善，為城鎮(zhèn)化發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)，也極大地推動了城鎮(zhèn)化的發(fā)展[2]。因此，高水平的城鎮(zhèn)化進(jìn)程必然需要房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展給予支持[3]。但是，在房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展過程中也帶來一些問題，比如房價飛漲、投機(jī)炒房、全國范圍內(nèi)投資過熱等經(jīng)濟(jì)性問題以及住房過高的去化周期和空置率所造成的資源浪費[4]（包括土地資源、建筑原材料等資源投入），進(jìn)一步加大了“攤大餅”式的城市發(fā)展模式所造成的不良后果，實質(zhì)上造成了自然資源的過量投入，又帶來了一系列的環(huán)境問題，這在人口流出地區(qū)表現(xiàn)更甚。在“綠水青山”理念深入人心的今天，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不僅代表的是一種經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，也是一種資源投入模式，因此未來房地產(chǎn)業(yè)如何持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展是城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展所必須面對的問題。由此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不再僅僅是一個純經(jīng)濟(jì)問題，更是一個“環(huán)境-資源-經(jīng)濟(jì)”問題[5]。房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展包括自然資源的有效利用以及環(huán)境的和諧共生，從資源代謝角度來看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場中包括土地有效供給及市場有效產(chǎn)出等問題的解決，確保房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，能夠提供一個不一樣的決策視角。

從產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)角度研究房地產(chǎn)市場已經(jīng)有一定的研究基礎(chǔ)。如李德智[6]在2008年將生態(tài)足跡理論與分析方法引入房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究中并構(gòu)建區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)足跡和生態(tài)承載力簡化計算模型，此后還進(jìn)一步提出了生態(tài)效率模型和生態(tài)補償機(jī)制框架[7-8]；李鳳等[9-10]提出了住房消費生態(tài)足跡概念；陳康等[11]對房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)足跡模型進(jìn)行了改進(jìn)；丁超等[5,12]構(gòu)建了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)圖并基于種間競爭模型對呼包鄂地區(qū)房地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)協(xié)調(diào)性進(jìn)行了實證研究；王文萱[13]等提出城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)協(xié)調(diào)測度具體方法；利用生態(tài)足跡理論研究房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展問題是一種可行之路并取得了良好研究成果[14]。但是，現(xiàn)有研究主要還存在對產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)構(gòu)建不系統(tǒng)、可持續(xù)發(fā)展評價體系不完善等問題，因此本研究從資源代謝角度出發(fā)，分析房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部資源的流動和轉(zhuǎn)換，能夠進(jìn)一步構(gòu)建完善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)和可持續(xù)發(fā)展評價體系指標(biāo)。

內(nèi)蒙古地區(qū)是我國中西部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，其城鎮(zhèn)化水平及經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式在中西部地區(qū)具有一定代表性。內(nèi)蒙古地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)所面臨的粗放發(fā)展、產(chǎn)能過剩等突出困境在我國中西部地區(qū)極具典型性。尤其2015～2019年以來房地產(chǎn)庫存高企，由此“鬼城”、“爛尾”、產(chǎn)能過剩問題逐漸顯露，人們愈發(fā)關(guān)注房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展問題。因此，從產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)資源代謝角度研究內(nèi)蒙古地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展問題，不僅有利于化解其發(fā)展困境，更為我國中西部各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供借鑒。在房地產(chǎn)去庫存、建立房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展機(jī)制的政策背景下，及先期科研啟動基金的支持下，對于內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展對策研究取得一定進(jìn)展，進(jìn)一步擴(kuò)展又獲得內(nèi)蒙古自然科學(xué)基金立項支持，本文是該課題的部分研究成果。

1 研究方法

1.1 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)構(gòu)建

1.1.1 產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)及資源代謝理論

產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)是由企業(yè)群、資源及環(huán)境組成的“社會-經(jīng)濟(jì)-環(huán)境”復(fù)合生態(tài)系統(tǒng)，資源代謝是其功能運行的重要保障。在產(chǎn)業(yè)生態(tài)學(xué)領(lǐng)域，資源代謝是仿照生物個體和自然生態(tài)系統(tǒng)物質(zhì)、能量等新舊替換的一種分析方法，資源代謝研究主要有物質(zhì)代謝和廢棄污染物品的路徑追尋兩方面[15]。在產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的生產(chǎn)、生活過程中，吸收資源、融入產(chǎn)業(yè)、保障機(jī)能、排出廢棄以實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)持續(xù)發(fā)展的過程就是產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的代謝過程[16]。

1.1.2 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)

在產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)模型的構(gòu)建中，把與房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的企業(yè)種類（房地產(chǎn)開發(fā)單位、咨詢單位、設(shè)計單位、施工單位等）建立為系統(tǒng)核心，研究房地產(chǎn)業(yè)從項目構(gòu)想到施工建設(shè)、產(chǎn)品銷售、居住使用、拆除回收整個生命周期過程中物質(zhì)在整個系統(tǒng)中的流動以及生產(chǎn)中浪費的、排出的物質(zhì)[12]，根據(jù)質(zhì)量守恒定律，不斷追蹤分析。通過以上方法構(gòu)建起房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)圖中，房地產(chǎn)業(yè)為核心，其他直接由房地產(chǎn)業(yè)帶動的行業(yè)形成一個包圍房地產(chǎn)業(yè)的輔助圈，這些行業(yè)以房地產(chǎn)業(yè)的主要產(chǎn)品（住宅、辦公樓、商業(yè)以及其它）形態(tài)為依托，從自然生態(tài)系統(tǒng)中開采原材料和吸收能量等，到生產(chǎn)加工后輸入到房地產(chǎn)直接相關(guān)企業(yè)中生產(chǎn)并創(chuàng)造產(chǎn)品。為了保證系統(tǒng)內(nèi)的穩(wěn)定性，構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)需要盡可能的多[13]。根據(jù)已有研究結(jié)果，房地產(chǎn)業(yè)會對上下游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)帶動作用，“對礦物采選、制造業(yè)、郵電運輸業(yè)等基礎(chǔ)的原材料消耗型產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生后向拉動作；對輕紡工業(yè)、技術(shù)服務(wù)以及電子通信業(yè)等生活消費型、服務(wù)型產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生前向推動作用；對金融保險業(yè)、建筑業(yè)、社會服務(wù)業(yè)、商業(yè)等與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系最為密切的環(huán)向完全關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生需求拉動和供給推動雙向作用。”[17]但是，考慮到研究數(shù)據(jù)的可分離及可獲得性，研究范圍不宜無限擴(kuò)大，因此本研究構(gòu)建了由房地產(chǎn)業(yè)直接拉動行業(yè)所構(gòu)成的產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，如圖1所示。

圖1 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)

1.1.3 產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中的資源代謝流動

根據(jù)圖1構(gòu)建的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，分析自然資源投入在系統(tǒng)中的代謝流動。房地產(chǎn)開發(fā)主要是在所取得土地上依法進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施及房屋建設(shè)，最終獲得可使用建筑物或構(gòu)筑物的行為。由圖1可知，這個過程涉及的行業(yè)很多、各種資源投入也很多，但是開發(fā)過程對環(huán)境資源消耗最主要的投入可以概括為四大類：一是土地投入；二是建筑材料的消耗；三是人員的物質(zhì)消耗；四是建筑垃圾的消納。因此，本文構(gòu)建了房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的資源流圖，見圖2。

圖2 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)資源流圖

房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)過程涉及的資源投入很多，考慮到已有的研究基礎(chǔ)、數(shù)據(jù)的可獲得性以及我國建材工業(yè)的主要產(chǎn)品，在這里對于建筑材料的消耗主要考慮：商品混凝土（含水泥）、鋼材、玻璃（平板玻璃、鋼化玻璃、夾層玻璃、中空玻璃）、板材（大理石板材、花崗石板材、石膏板）等。

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及諸多行業(yè)，雖然有些行業(yè)不太涉及主要的自然物質(zhì)資源投入，其最主要的投入為人員投入。而人員是自然資源的間接消耗者，因此需要考慮其過程中消耗。在人員消耗的過程中，已有研究表明食物消耗是其最主要能量來源。

建筑垃圾是房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的代謝物之一，其間包括噪音、污水等環(huán)境污染物。根據(jù)目前的環(huán)保要求，污水等需要治理后排放。但是，建筑過程垃圾及廢棄物拆除垃圾等，除部分回收再生使用外，其余均靠堆放或掩埋處理，屬純粹的新增代謝物，因此在這里主要考慮房地產(chǎn)開發(fā)所產(chǎn)生的建筑垃圾的消納。

1.2 基于資源代謝的生態(tài)可持續(xù)評價模型構(gòu)建

1.2.1 生態(tài)承載力（Ecological carrying capacity，ECC）

ECC為生態(tài)承載力，表示該區(qū)域系統(tǒng)內(nèi)所能提供的最多的資源數(shù)量。根據(jù)生態(tài)足跡理論（Ecological Foot‐print），其是指在不損害房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)生產(chǎn)力和功能完整性的前提下，該系統(tǒng)所能夠擁有的生態(tài)生產(chǎn)性土地的總面積，因此其為理論數(shù)值。考慮到房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的特殊性，其所用的土地多數(shù)為“熟地”，即建成地，因此為簡化計算，本文中內(nèi)蒙古房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的ECC套用內(nèi)蒙古地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)用地面積進(jìn)行系數(shù)調(diào)整后表示。

因此，生態(tài)承載力的公式為[17]：

其中，N為人口總數(shù)；eFj為第j類生態(tài)生產(chǎn)性土地的等價因子；aj為人均生態(tài)生產(chǎn)面積；yj為第j類生態(tài)生產(chǎn)性土地的產(chǎn)量調(diào)整因子，在這里均取建成地數(shù)值；β為折算系數(shù)，為城市房地產(chǎn)建設(shè)用地面積和城市建成區(qū)面積之比。注意，根據(jù)世界環(huán)境與發(fā)展委員會（World Commis‐sion on Environment and Development，WCED）建議，ECC公式需扣除12%的生態(tài)多樣性保護(hù)面積。

根據(jù)國家統(tǒng)計局等統(tǒng)計數(shù)據(jù)，獲取2018年全國各類生態(tài)生產(chǎn)性土地面積及其產(chǎn)量進(jìn)而計算等價因子建成地eF為1.74[14,19-20]；產(chǎn)量調(diào)整因子y為0.83[18]。

1.2.3 生態(tài)足跡（Ecological footprint，EF）

生態(tài)足跡是由加拿大經(jīng)濟(jì)學(xué)家Willian E.Rees 于20世紀(jì)90年代提出的一種基于生物物理量的度量評價可持續(xù)發(fā)展程度的概念和方法。生態(tài)足跡是任何（個人、城市、國家、社區(qū)）生產(chǎn)相應(yīng)人口所消費的所有資源和消納所產(chǎn)生的廢物所需要的生態(tài)生產(chǎn)性土地面積。生態(tài)生產(chǎn)性土地是生態(tài)足跡分析法為各類自然資源提供的統(tǒng)一度量基本。生態(tài)生產(chǎn)力越大，說明某種自然資源的生命支持能力越強(qiáng)。用此指標(biāo)可以很好的評估房地產(chǎn)業(yè)的資源代謝系統(tǒng)生命力是否強(qiáng)，是否健康發(fā)展。

因此，EF為房地產(chǎn)業(yè)的生態(tài)足跡，指該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)所消費的產(chǎn)品被容納面積與所產(chǎn)生的廢棄物所需要被消納的土地面積，因此其表示的實質(zhì)是該區(qū)域系統(tǒng)內(nèi)所實際耗費的最多的資源數(shù)量，是資源消耗的實際量。為了使EF與ECC兩者能夠相除比較，需將結(jié)果轉(zhuǎn)化為無量綱數(shù)值，因此兩者都轉(zhuǎn)換為面積來計算。

根據(jù)資源代謝過程分析，房地產(chǎn)業(yè)的生態(tài)足跡模型由4部分構(gòu)成：

（1）EF土地即為房地產(chǎn)建設(shè)用地數(shù)量。

（2）EF建材即為構(gòu)成工程項目建筑實體的各種材料消耗。

主要有商品混凝土（含水泥、砂子、石子、水）、鋼材、玻璃（平板玻璃、鋼化玻璃、夾層玻璃、中空玻璃）、板材（大理石板材、花崗石板材、石膏板、磚）等，本文將主要以商品混凝土、鋼材、玻璃、板材為系統(tǒng)影響因子，由此在本系統(tǒng)中房地產(chǎn)業(yè)的生態(tài)足跡直接用本系統(tǒng)所消耗產(chǎn)品的被容納的面積來表示。公式如下：式中，TS為施工總建筑面積；MCPUA為單位建筑面積原材料消耗量；APRM為原材料的平均生產(chǎn)力。

其中，MCPUA根據(jù)內(nèi)蒙古地區(qū)造價信息管理中心公布的建筑工程估算指標(biāo)以及相關(guān)工程信息網(wǎng)站和歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)估算得出。由于房地產(chǎn)開發(fā)類型不同，對原材料的MCPUA也不同，本文將不同數(shù)據(jù)折中估算，按用鋼量80kg/㎡、混凝土用量0.1m3/㎡、玻璃0.3㎡/㎡、木材0.02m3/㎡，板材0.8㎡/㎡的標(biāo)準(zhǔn)計算。

另外，原材料的平均生產(chǎn)力公式如下：

式中，RMP為原材料生產(chǎn)量；BUA為城市建成區(qū)面積。因此，EF計算公式合并簡化為：

（3）EF人員是指整個房地產(chǎn)業(yè)投入人員所消耗食物的生態(tài)足跡。根據(jù)中國居民膳食指南（2016）人均基本食物需求，內(nèi)蒙古統(tǒng)計年鑒房地產(chǎn)業(yè)（房地產(chǎn)、建筑業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員之和）人數(shù)、主要糧食作物種植面積及產(chǎn)量，計算出房地產(chǎn)業(yè)人均食物消耗生態(tài)足跡5395ha/人。

（4）在這里需要對建筑垃圾進(jìn)行處理。據(jù)過往資料估計，每公頃房地產(chǎn)建筑施工面積產(chǎn)生大約600t建筑垃圾，這些垃圾大多都沒有處理就直接被施工單位運出工地進(jìn)行露天堆積或填埋（國內(nèi)外建筑垃圾處理主要現(xiàn)狀），每噸建筑垃圾處理耗費6.7×10-6ha土地。因為系統(tǒng)內(nèi)垃圾直接占用土地資源（主要為荒廢農(nóng)地），為了將垃圾占用土地可以直接去和其他原材料生態(tài)足跡匯總比較，所以將垃圾占用的土地乘以生態(tài)生產(chǎn)性土地其中的建筑用地的均衡因子。計算方法為：

式中：Cw指單位建筑面積產(chǎn)生的垃圾量；Sm指單位垃圾占用的土地面積。

1.2.1 生態(tài)可持續(xù)指數(shù)（Ecological sustainability index，ESI）

本文借鑒價值工程的基本理念，以生態(tài)承載力與生態(tài)足跡的比值來表達(dá)生態(tài)可持續(xù)指數(shù)ESI，其實際表達(dá)的是理論資源消耗和實際資源消耗的比值，因此ESI大于1 則表明區(qū)域生態(tài)承載力比生態(tài)足跡大，系統(tǒng)運轉(zhuǎn)良好，系統(tǒng)內(nèi)物質(zhì)流動健康對環(huán)境不造成壓力；小于1表明生態(tài)系統(tǒng)發(fā)展?fàn)顩r不好，負(fù)重支持運轉(zhuǎn)，是不健康、不可持續(xù)的。公式如下：

2 結(jié)果與分析

2.1 計算結(jié)果

內(nèi)蒙古地區(qū)相關(guān)數(shù)據(jù)來源于2014～2019年《內(nèi)蒙古統(tǒng)計年鑒》，其中內(nèi)蒙古地區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)用地按城市建設(shè)用地的46%進(jìn)行估算，內(nèi)蒙古地區(qū)ECC估算結(jié)果見表1。基礎(chǔ)數(shù)據(jù)詳見表1。內(nèi)蒙古地區(qū)原材料的生態(tài)生產(chǎn)力計算結(jié)果見表2。內(nèi)蒙古地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的生態(tài)足跡EF計算結(jié)果見表3。內(nèi)蒙古地區(qū)ESI計算結(jié)果見表4。

表2 內(nèi)蒙古地區(qū)原材料生態(tài)生產(chǎn)力

表3 內(nèi)蒙古地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)EF估算結(jié)果

2.2 結(jié)果分析

根據(jù)表4可知，2013 至2018年內(nèi)蒙古地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的生態(tài)可持續(xù)指數(shù)ESI平均保持在0.2的水平，通過這些數(shù)值分析，揭示了一些問題：

表4 內(nèi)蒙古地區(qū)生態(tài)可持續(xù)指數(shù)表

（1）就數(shù)值而言，由于相關(guān)數(shù)據(jù)的獲取性問題，生態(tài)足跡因子僅選用了混凝土、水泥、鋼材、木材、平板玻璃等主要建材，因此可能造成ESI數(shù)值偏低，但是總體上ESI遠(yuǎn)小于1，處于不可持續(xù)的狀態(tài)基本能夠確定，只是小于1的程度上仍需要后續(xù)研究進(jìn)一步深入。

（2）近年來，內(nèi)蒙古地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實際上已處于比較嚴(yán)重的不可持續(xù)狀態(tài)，單位建筑面積原材料消耗量過大、用地浪費以及產(chǎn)業(yè)垃圾多是最直接的原因。簡單統(tǒng)計2013 至2018年住宅竣工面積共約8262.65 萬㎡，按照2018年城鎮(zhèn)常住人口1589.1萬人計算，人均住宅居住面積就能增長約5.2㎡，這還不包含2013年以前已建成面積和居民已經(jīng)擁有的住房，產(chǎn)能嚴(yán)重過剩。同時房地產(chǎn)業(yè)每年竣工面積和施工面積不在一個數(shù)量級，城市內(nèi)大量的爛尾樓就是不可持續(xù)的表象。

（3）通過觀察ESI指數(shù)，我們發(fā)現(xiàn)其不但一直處于不可持續(xù)狀態(tài)，同時變化波動呈現(xiàn)先升后降態(tài)勢。這說明了一個深層次問題，就是內(nèi)蒙古地區(qū)“攤大餅”式的城市發(fā)展模式，土地開發(fā)強(qiáng)度低，用地擴(kuò)張嚴(yán)重，浪費嚴(yán)重，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到推波助瀾的作用，遠(yuǎn)遠(yuǎn)抵消了節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地、節(jié)能所帶來的進(jìn)步。

綜合結(jié)果分析，說明內(nèi)蒙古地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直持續(xù)的處于嚴(yán)重負(fù)重狀態(tài)，系統(tǒng)內(nèi)物質(zhì)流動轉(zhuǎn)化過慢，資源過度投入并被浪費性消耗，房地產(chǎn)業(yè)實質(zhì)上造成了很大的環(huán)境壓力，生態(tài)承載力不堪重負(fù)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并不是健康穩(wěn)定的。因此，建立房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，改善產(chǎn)業(yè)狀態(tài)和環(huán)境具有迫切的需求，也是一個具有新意的想法。

3 結(jié)論與建議

3.1 結(jié)論

本文基于產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中的資源代謝理論構(gòu)建了房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的生態(tài)可持續(xù)指數(shù)評價模型，并利用歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行了計算，得到以下結(jié)論：

（1）內(nèi)蒙古房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有不可持續(xù)性，既表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)方面，也體現(xiàn)在生態(tài)環(huán)境方面。ESI結(jié)果表明，內(nèi)蒙古生態(tài)可持續(xù)指數(shù)處于不可持續(xù)狀態(tài)。通過分析公式構(gòu)成可以發(fā)現(xiàn)，在一定的房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)用地數(shù)量的條件下，其消耗的原材料生態(tài)生產(chǎn)性土地卻極其龐大，這說明幾個問題：一是房地產(chǎn)建設(shè)量間接傳導(dǎo)到下游，對原材料生產(chǎn)供應(yīng)起到了杠桿作用。自然資源的投入被放大了。過量投入使自然資源都以鋼筋水泥的形式固定下來，造成了資源浪費。二是高房價壓制了居民實際需求，投機(jī)性需求并不體現(xiàn)對自然資源的有效利用。房子以空置的形式閑置下來形成高庫存、高去化周期的狀態(tài)。但是，其對下游的傳導(dǎo)作用仍在，并沒有減少自然資源的繼續(xù)投入，因此造成了浪費狀態(tài)；三是表明內(nèi)蒙古的資源生產(chǎn)力不高，造成單位資源的過量投入，尤其是水泥生產(chǎn)的單位生產(chǎn)力，2017年大幅壓縮了產(chǎn)能但是總需求沒有降低，新舊產(chǎn)能轉(zhuǎn)換并沒有很好銜接。四是建筑垃圾減量化處理以及資源化利用不足，從2013年至2018年的數(shù)據(jù)來看，進(jìn)步幅度較為有限。

（2）研究表明，以產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)物質(zhì)流代謝角度分析房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展是有效的。產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)是模仿自然生態(tài)系統(tǒng)建立的，所以自然生態(tài)系統(tǒng)的健康穩(wěn)定發(fā)展形態(tài)會是產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康穩(wěn)定發(fā)展研究的重要參考方向[21-23]。自然生態(tài)系統(tǒng)中的健康穩(wěn)定發(fā)展是一種可以自我調(diào)節(jié)、自我修復(fù)保護(hù)、自我組織反饋、自我演化升級的機(jī)制[24]。基于此，房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的理想形態(tài)應(yīng)該是在產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)保持一種平衡，系統(tǒng)內(nèi)各要素勢均力敵，各自承擔(dān)相應(yīng)的職能達(dá)到一種相對挾制的穩(wěn)定狀態(tài)[25]，在這種狀態(tài)下，物質(zhì)繼續(xù)不斷流動，系統(tǒng)不斷升級演化，往更高層走，形成一種各要素維穩(wěn)，系統(tǒng)內(nèi)不斷創(chuàng)新的健康穩(wěn)定狀態(tài)。

（3）在未來研究中，房地產(chǎn)業(yè)物質(zhì)流動的范圍和鏈條在未來的研究中還需要進(jìn)一步梳理，生態(tài)足跡因子的范圍也需要進(jìn)一步擴(kuò)大，以使生態(tài)可持續(xù)指數(shù)更精確。

3.2 政策建議

2013～2018 年內(nèi)蒙古地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)資源代謝實證分析結(jié)果表明，內(nèi)蒙古地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)并非健康發(fā)展，既有經(jīng)濟(jì)問題，又有環(huán)境問題，且互相影響。因此，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)改善行業(yè)發(fā)展很有必要，根據(jù)以上分析對構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)和目前的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r擬提出以下建議：

3.2.1 生產(chǎn)供應(yīng)方面的政策建議

（1）整體上應(yīng)適度縮減房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模。根據(jù)各盟市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，嚴(yán)格落實“一城一策”，采取暫停、縮減房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)用地上市等措施來化解庫存。

（2）加強(qiáng)土地節(jié)約化、集約化利用，加強(qiáng)舊城改造，改變“攤大餅”式的城市發(fā)展模式，尤其控制“新區(qū)”、“高新區(qū)”、“開發(fā)區(qū)”等的居住、商業(yè)、服務(wù)等配套產(chǎn)業(yè)用地規(guī)模。

（3）加快歷史遺留問題解決，整治盤活“爛尾工程”，盡早發(fā)揮原有效益。

（4）抑制房價的過快上漲，抑制投機(jī)性需求。

3.2.2 生產(chǎn)力方面的政策建議

（1）在規(guī)劃設(shè)計階段強(qiáng)力落實“限額設(shè)計”原則，在確保建筑安全的前提下，盡可能降低單位建筑面積耗材量。

（2）大力推進(jìn)綠色建筑、裝配式建筑的發(fā)展，從土地供應(yīng)、項目審批和驗收、財政補貼或費用減免等方面細(xì)化和加大政策扶持力度。

（3）嚴(yán)格管控施工現(xiàn)場的工作，在生產(chǎn)環(huán)節(jié)減少浪費，讓企業(yè)更加規(guī)范經(jīng)營。

3.2.3 資源循環(huán)利用方面的政策建議

（1）政府應(yīng)出臺扶持政策，使資源回收處理行業(yè)活躍起來，促進(jìn)循環(huán)。政企合作建立產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，給予參加企業(yè)優(yōu)惠政策，以此帶動企業(yè)活力[26]。

（2）建立起“企業(yè)責(zé)任”和“生態(tài)責(zé)任”理念。鼓勵房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部企業(yè)科技創(chuàng)新，提高技術(shù)使用水平，使整個系統(tǒng)內(nèi)的工藝更加簡潔高效，生產(chǎn)設(shè)備也更加清潔環(huán)保，從而減輕環(huán)境壓力，并且加快產(chǎn)業(yè)中物質(zhì)轉(zhuǎn)化速度，提高效率[27]。

（3）加大和深化房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)改革力度，優(yōu)化產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)，市場與保障并重，對系統(tǒng)內(nèi)的資源從源頭和過程中做減量處理，提高資源的利用率。