房地產企業財務分析存在的問題與對策探討

鄔夢迪

房地產行業的紅利逐漸消逝，房地產企業間的競爭愈發激烈，內部和外部的利益相關方通過使用房地產企業財務分析方法，評價和解讀企業的經營狀況、投資策略以及未來發展趨勢。本文通過對房地產企業財務分析存在的問題進行分析，并提出相關對策，使利益相關者了解房地產企業財務分析的局限性和改善方法，幫助提升房地產企業財務分析用于管理和投資的科學性，有助于為管理層及其他利益相關者提供恰當的決策支持和建議。

一、前言

房地產行業競爭激烈，房地產企業圍繞提高管理效率、加強科學決策的目的，通過財務分析，定性和定量地了解企業經營本質，解讀企業策略得失，為企業的發展提供恰當的決策支持。本文通過房地產財務分析所需要的財務報表信息搜集、財務分析方法使用、財務報表金額真實判斷、財務分析人員匹配等要素的問題和對策進行探討，以期企業對房地產財務分析加深認知和應用，幫助企業提升管理和投資效率。

二、房地產企業的業務特點及進行財務分析的必要性

（一）房地產企業的業務特點

1.房地產項目周期長

房地產項目流程從拿地、施工、預售、竣工、交付需要跨度幾年，當其工程投資達到25%以上可以預售回款，但需要交房后進行收入確認，這會導致企業財務報表中的現金流情況與利潤情況長期不一致，收入與期間費用也不匹配，難以通過對多項目或者一年期財務報表的分析，解讀企業的經營本質。

2.房地產企業資金密集度高

房地產項目包括土地出讓金、稅費、建造成本等大額支出，導致了房地產企業的資金密集度高，對外融資需求大。受政策和市場環境變化的不斷影響，房地產融資途徑逐漸多元化，常規的包括銀行貸款、信用債、非標和供應鏈占款，根據資金途徑、市場環境和企業資信的不同，融資成本差別巨大。目前受“三條紅線”政策影響，促使房地產企業“多銷售、少拿地”，調整資本結構確保可持續的資金來源，降低房地產企業的擴張速度。

3.房地產項目拓展模式差異化

受到房地產項目價格瓶頸、政策限制、市場空間減少等因素的影響，房地產企業逐漸進行差異化競爭，發展出“房地產+旅游”、“房地產+養老”、“房地產+綜合體”、“房地產+綜合圈”、“房地產+自持運營”等多元化業務拓展模式，以及“行業并購”、“聯合拿地”、“合作開發”等多元化開發拓展模式。

（二）房地產企業財務分析的必要性

房地產企業財務分析，內部可以解讀和分析企業經營成果，為企業經營決策提供依據;外部可以為了收購、并購等交易，或者融資目的，對企業價值進行評估。圍繞著管理者或者利益相關方關心的經營活動和財務數據，通過研究財務報表及相關資料中的風險和機會來提供協助，加強對企業的深入了解。

1.有助于解讀企業經營成果

企業財務報告承載著企業經營信息，但對于非專業人員來說，缺乏通過現象看到本質的能力。通過進行房地產財務分析，可以提取財務報告項目的數量、比率、發展趨勢等重要事項的發生與變化，并找出這些變化的產生原因，搞清楚報表科目背后反映的企業經營活動。

2.可以輔助企業經營決策。

在高地價、限售價、強政策下，房地產企業亟需充分利用有限的自身資源，預先進行策略的規劃和計劃，排兵布陣、克難攻堅，為企業創造出最好的經濟效益。通過房地產財務分析，可以將經營數據的預測和分析反饋給業務部門及決策層，使企業的管理決策更加科學;可以把握業務流程的關鍵控制點和潛在風險點，并實施有針對性的改進，降低運營風險;可以推測企業或項目未來增長潛力，判斷投資戰略目標及投資策略的適當性，為投資方案設計、交易談判等做好準備。房地產財務分析將財務管理前移到業務前端，實現事前分析、事中控制、事后反饋的業務閉環，輔助企業經營決策。

三、房地產企業財務分析存在的現狀及存在的問題

（一）財務報表承載的信息不全面

財務分析主要以財務報表為依據，采用專門的分析方法，對企業經營狀況進行分析與評價。但是，企業財務報表承載的信息，只反映了部分有價值的經濟資源，以此為基礎得出的結論，無法為決策提供充分的依據。房地產企業進行項目投資決策，首先，需要梳理自身的核心資源，這些因素無法充分地在報表中反映;其次，需要以企業歷史項目的財務分析資料為基礎，結合目標項目基本情況，做出目標項目的經濟效益分析;再次，企業需要持續對市場進行客觀研究和定期分析，辨別房地產行業的上升與下滑的趨勢，以此來支持企業的投資決策。

（二）財務報表賬面金額不真實公允

有效的財務分析建立在財務報表真實公允的基礎之上，基于舞弊或粉飾編制的財務報表質量存在重大風險，得出的財務分析結論也是沒有任何意義的。房地產企業投資規模高、投產周期長，對外籌資需求大、對資金渠道要求高，企業為了取得貸款，可能存在偽造或者修改財務報表數據的動機。企業可能存在以虛構利潤為目的，進行系統性造假的財務舞弊，或者可能運用準則達到操縱利潤目的的財務粉飾，這將導致信息使用者看到的報表信息與企業實際狀況相距甚遠，從而誤導信息使用者做出錯誤決策。

（三）財務分析方法的使用過于盲目

財務分析方法較為常用的為各種比率分析，即提取財務報表數據，用數據計算流動比率、速動比率、存貨周轉率、總資產周轉率等一系列比率，并闡述每個比率簡單的意義。但是，缺乏計劃性的盲目計算，不僅缺乏對數據的判斷能力，耗費時間，而且難以對企業經營狀況做出全面、客觀的評價，對實際工作缺乏指導意義。并且比率分析只是涉及財務歷史數據的比較，使用具有較大的局限性，房地產行業政策變動頻繁、周期明顯，如果不結合數據以外的信息進行分析，就會根據財務分析結果過于樂觀或者悲觀，從而誤解企業的實際情況。

（四）財務分析人員素質有待提升

一是缺乏財務分析的意識。很多財務人員的工作重點是記錄“過去”，專注于對開發成本、期間費用等進行準確地核算，但這僅僅只是機械地呈現了一個現狀，缺少了科目背后驅動的原因和喪失了提升效益的因素。二是缺乏財務分析的底層邏輯。正確選擇與計算財務指標是正確判斷與評價企業財務狀況的關鍵所在。在不明確財務分析目的、不制定財務分析計劃、缺少對信息的敏感性的情況下，用數據套公式，就失去財務分析的科學性，變成為了分析報表數據而分析的體力勞動。三是缺乏財務分析的廣度和深度。財務分析不能僅滿足于事后分析原因，得出結論，而且要對企業未來發展及價值狀況進行分析與評價，做出正確的策略。