宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題及對(duì)策探討

冷敏

2020年，注定是不平凡的一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)也未能幸免。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，政府為了抑制“炒房”現(xiàn)象，國(guó)家出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，新房及二手房成交量逐漸下降，融資渠道少，融資難，也是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在面臨的最大難題。因此，探討新形勢(shì)下的融資戰(zhàn)略和融資模式具有迫切的重大意義。本文在分析宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)融資的方法重要性的基礎(chǔ)上，探討了融資現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題，針對(duì)問(wèn)題提出了相應(yīng)的改善對(duì)策。

為了確保我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展，國(guó)家采取了從緊的信貸政策，2010年就出臺(tái)了“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”、“提高存款準(zhǔn)備金率”等措施，限制投資投機(jī)購(gòu)房需要求，支持自住剛需，加大住房保障力度。特別是在2010年1月至12月期間，央行6次上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率、兩次上調(diào)基準(zhǔn)存貸款利率。中國(guó)政府出臺(tái)了歷史上最嚴(yán)格的一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施，以解決一些城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題。尤其在2019年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)信托業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債進(jìn)行了制約，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)地方資產(chǎn)管理公司監(jiān)管，嚴(yán)禁變相為機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目融資。一系列的調(diào)控意味著重新洗牌，優(yōu)勝劣汰。房地產(chǎn)企業(yè)想要得到穩(wěn)定健康的發(fā)展，壯大自身規(guī)模，提升市場(chǎng)份額，必須有強(qiáng)大的資金作保障。為此，我們要觀察經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，深入研究，整合各方資源，搭建合作平臺(tái)。同時(shí)企業(yè)要引進(jìn)專業(yè)人士，優(yōu)化內(nèi)部管理，提升風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，解決房地產(chǎn)企業(yè)融資難題，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)從各方面系統(tǒng)性解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題，積極推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到應(yīng)有的作用。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資簡(jiǎn)述

無(wú)論什么樣的企業(yè)，在發(fā)展的過(guò)程中，都有可能遇到資金問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)隨著自身快速發(fā)展，受到資金制約的時(shí)候，就會(huì)選擇融資。資金對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行來(lái)來(lái)說(shuō)是很重要的。房地產(chǎn)企業(yè)融資是指在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，通過(guò)各種信貸方式、手段和工具為房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)部門(mén)融資的財(cái)務(wù)行為。

房地產(chǎn)企業(yè)融資最主要的特點(diǎn)就是資金需要量大。房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點(diǎn)：按照投資房地產(chǎn)的規(guī)模來(lái)確定需求資金量，投資越大，需求越大。房地產(chǎn)企業(yè)由于需求的資金量大，所以在融資的過(guò)程中呈現(xiàn)出和行業(yè)特點(diǎn)高度吻合的資金特點(diǎn)，是典型的資金密集型行業(yè)。市場(chǎng)是融資的關(guān)鍵因素。這是因?yàn)?，中?guó)房地產(chǎn)企業(yè)大多是以銷(xiāo)售為導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)模式，市場(chǎng)的影響力更大。這其實(shí)是很容易理解，以銀行信貸為例，房地產(chǎn)企業(yè)傾向于用土地、房產(chǎn)或建筑工程作為抵押，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的前景情況下，房地產(chǎn)很容易實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)和資產(chǎn)的不斷增加，相反，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不好時(shí)，會(huì)導(dǎo)致滯銷(xiāo)和擔(dān)保物的價(jià)值貶值的狀態(tài)，當(dāng)然不容易得到貸款，貸款金額也會(huì)相對(duì)減少。融資受到政策的影響很大。房地產(chǎn)融資必然會(huì)受到國(guó)家政策的深刻影響，無(wú)論是作為一種手段直接受到房地產(chǎn)融資政策的調(diào)控，還是受到房地產(chǎn)相關(guān)政策的間接影響，這也是房地產(chǎn)融資的一個(gè)不可忽視的特點(diǎn)。

資金問(wèn)題歷來(lái)都是房地產(chǎn)投資者最為關(guān)切的問(wèn)題，任何一個(gè)房地產(chǎn)投資者，想要在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中成功，取決于他籌集資金的能力和使用資金的能力，以及他的技術(shù)能力、管理經(jīng)驗(yàn)和他從之前的房地產(chǎn)投資中取得的信譽(yù)。從項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)始，到項(xiàng)目完工，都需要強(qiáng)大的資金來(lái)支撐。在良性運(yùn)行的情況下，通過(guò)不同階段的運(yùn)作，貨幣資金能盡快回籠，企業(yè)就能順利發(fā)展下去。所以，房地產(chǎn)企業(yè)融資還是很重要的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問(wèn)題

（一）融資環(huán)境問(wèn)題

近幾年，國(guó)家針對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)先后出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，通過(guò)連續(xù)提高利率、法定存款準(zhǔn)備金、實(shí)行限購(gòu)限價(jià)等政策來(lái)強(qiáng)化調(diào)控，力圖抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。2010年1月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡健康發(fā)展的通知》;2010年4月17日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，明確提出堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，實(shí)施更加嚴(yán)格的房貸政策。這一系列的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則，也產(chǎn)生了前所未有的調(diào)控效果，直接導(dǎo)致商品房及二手房成交量的大幅度下滑，從而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金回籠困難，速度較慢，也增加了再次融資的難度。

（二）融資方法問(wèn)題

1.銀行貸款

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)采取銀行貸款融資比例較大。這是因?yàn)殂y行貸款具有成本低、效率高的特點(diǎn)。但房地產(chǎn)企業(yè)如果銀行貸款金額大，就會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率偏高，給企業(yè)后期發(fā)展埋下很大的隱患。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售過(guò)程中，自有資金只占很小一部分，絕大部分的資金來(lái)源于銀行貸款及消費(fèi)者的預(yù)付款。2017年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金156053億元，其中貸款25242億元;2018年到位資金120164.75億元，其中貸款21807億元;2019年到位資金132194億元，貸款25229億元，基本上貸款占比均有所提高。

2.債券投資

房地產(chǎn)企業(yè)債券是指房地產(chǎn)企業(yè)為籌措開(kāi)發(fā)資金而向社會(huì)發(fā)行的貸款信用憑證。房地產(chǎn)公司發(fā)行債券必須經(jīng)政府主管部門(mén)審批，手續(xù)復(fù)雜。我國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行數(shù)量與規(guī)模還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，由于長(zhǎng)期債券利率風(fēng)險(xiǎn)很大，而投資者又不能及時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)債券市場(chǎng)活躍程度差。房地產(chǎn)企業(yè)債券自2000年后再未發(fā)行，原有的少量債券也已兌付。

3.股權(quán)投資

股權(quán)融資在我國(guó)房地產(chǎn)融資中占比較小。由于我國(guó)證券市場(chǎng)不是很成熟，等待上市融資的企業(yè)很多，管理部門(mén)提出的上市條件要求很高，大部分房地產(chǎn)企業(yè)往往都不具備條件。2018年，全國(guó)共有房地產(chǎn)企業(yè)97937家。根據(jù)當(dāng)年發(fā)布的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司僅有208家左右，在房地產(chǎn)企業(yè)中僅占2%，占比較小。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿越高，那風(fēng)險(xiǎn)也就越大，這對(duì)企業(yè)進(jìn)行融資產(chǎn)生了巨大的不利影響，致使房地產(chǎn)企業(yè)陷入惡性循環(huán)。同時(shí)，過(guò)度依賴于銀行貸款的資金，會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中在商業(yè)銀行，也使得房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策非常敏感，這非常不利于內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整和可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。