房地產市場風險分析及應對

杜春紅

【摘要】隨著中國國民經濟水平的不斷提高，居民住房需求不斷增加，近年來，房產行業發展也是迅速增長。房地產行業的迅速發展過程中，使得其信貸風險也潛伏在此。所以，為了促進房地產行業更良好的發展，做好房地產市場風險控制的管理工作就十分有必要。文章在參考大量文獻著作后，研究了房地產市場風險控制。首先，介紹了本文章的研究背景。其次再對房地產市場風險做簡要的概述，為房地產的開發與信貸分析奠基基礎，然后對房地產市場風險現狀及風險成因進行分析。最后提出了防范風險具體對策。

【關鍵詞】房地產;信貸消費;市場風險應對

經濟的快速發展使得房地產成為了上世紀末我國發展最快最為重要的產業之一，進入21世紀經濟發展使得居民購買力增強，房屋需求也持續上漲。同時，房地產行業也是我國最重要的行業之一。它的發展與整個經濟息息相關。在城市管理的背景下，房地產作為城市資源的主要組成部分，在城市管理中發揮著不可替代的作用。在資源優化配置、利潤最大化的同時，城市管理是我國城市管理設計的基礎。本文通過對經濟發展現狀的條件下對房地產市場風險中所存在的問題進行探討，并提出相應措施及建議，為房地產市場健康發展提供理論意義。

1、房地產市場風險問題及其成因

1.1 道德信用風險

道德信用風險主要是由于借款人沒有遵循合同約定，沒能按時還款導致損害金融機構利益，這是房地產信貸風險中最常見的一種。簡而言之，就是不履行合同，同業違反競爭限制協議這些都是信用風險。

一是在房地產交易過程中，多數群眾首選的資金支持一直是信用貸款，而信用貸款作為銀行房地產貸款中的首要風險，使得各家商業銀行對其也是尤為重視，而誠信的缺失，導致銀行資金流失。也出現因誠信不足導致未能償還貸款造成損失。惡意拖欠甚至不還貸款等。以及抵押物引發的風險抵押物價值不實，產權不清等。由于銀行過度追求盈利，過度授信于客戶，加上市場已經飽和，借款人償還能力較弱無法償還貸款，導致銀行資金流失。

二是由房地產開發商沒能遵循合同規定把房屋交付給借款人使用，從而使得銀行陷入債務牽連，銀行的利益受到破害。倘若開發商沒有必須存在的經濟實力，那么在房地產市場快速發展的時候，擁有大量財力的開發公司就會出現這種情況。發展機會和獨特的發展指標將具有競爭力。同時，即使在競爭激烈的條件下，中小企業的發展也是有可能的。發展項目本身的風險;開發商對市場因素分析失誤，預售不理想，導致后期資金不足，甚至爛尾。與客戶產生糾紛，其風險便轉嫁給了銀行。商業銀行作為貸款方不僅僅是房產信貸風險過程中的受害者，同時也是風險規避的受益人。所以，防范風險是商業銀行應該自己運行的，沒有適當的內部制度，監管不到位。員工的工作準則與公司利益息息相關，以及公司領導部門的監管也十分重要，加強對員工的監管提高員工素質，完善信貸體制，減小安全隱患也就是減小損失。

據相關數據顯示，2019年，房地產信貸4132784億元，占貸款總額的66%。所以房地產信貸在銀行業務中占據重要地位，但由于信用風險問題導致銀行貸款不良率提升從而影響銀行對經濟的支持能力，不良率的提升，有可能增加財政風險。因此，做好信用評估，避免過度授信，進而降低信用風險造成的資金流失。

1.2 市場利率風險

由于政府進行市場干預，假如市場利率下降必然導致銀行利潤減少，如果利率一直往不好的方向發展，銀行就將面臨對應的風險，不僅會減少利潤，嚴重則會負債。許多研究表明，負利率與房地產價格之間存在著顯著的同向增長關系，由于前期價格對之后所預期價格的形成起著決定性的作用。這可能導致房地產價格泡沫的形成和加劇。從而體現了房地產消費市場的利率風險。利率改變，匯率、股票價格的變化，抵押物品大規模的市場價格變化就會產生市場風險。2020年4月20日，中國人民銀行向我國銀行間信貸中心授權，公布下調信貸市場利率，通過下調利率使得房價和后期預期得以穩定發展。現在正處于存量浮動房貸利率調整定價基準的階段。對于購房者來說無疑是很好的機會，LPR下降，月供也將降低，它對房地產市場有著重大的影響，特別是在疫情蔓延的時候，它促進了商品化，對房地產市場起到了積極的作用。雖然利率的變化并不能直接決定房地產價格，但它可能會影響房地產價格。由于房地產供求的控制，加息導致房地產購買成本上升，房價下降，控制過高收費，對降溫有積極影響。因此，房地產價格又是合理的。對于小城市來說，利率上調更是對房地產市有著重要意義，首先對房地產投資者來說，由于利率上升，融資成本提高，投資利潤下降，容易導致其轉移投資方向，其次，居民購買力下降，致使需求下降，開發商無法回籠資金，導致風險。

2、房地產風險應對對策

為能夠進一步有效的控制房地產市場風險業務，經過調查分析，得出下列應對措施。

2.1 政府部門完善對房地產行業的管理

第一，政府應當合理運用經濟手段等適當的措施對房地產市場進行有必要的干預，規范秩序，調整市場供需平衡，完善房地產市場發展結構，促使房地產市場可以健康平穩的發展。使資源得到合理化的配置。其二，對房地產市場實行指導性管控，約束房價，抑制房價上漲，遵循商品在其市場運行中的價值，加強市場監管，控制炒房，哄抬房價等現象，做到房產保質保量，而不是過猶不及。第三，在進行市場干預同時制定完備的管理制度，無論是對市場還是對政府，要內憂外患，規范金融機構的管理，加強對開發商的管控，政府對土地市場的制約，以及消費者權益及信用問題，建立優良的信貸環境，降低風險。第四，增強人均消費水平，提高GDP水平，多方面舉措，實現資源的合理配置，對旅游及新興產業升級，順應時代發展，提高居民生活幸福指數。增加居民可支配收入，從而達到降低風險的目標。

2.2 商業銀行的監管機構應完善對房地產信貸市場的管控

商業銀行在向房地產金融機構提供金融支持時，應完善對房地產信貸管理規章制度，增強風險管理的防控能力。首先，完善信用機制，加強客戶管理，合理規范個人征信問題，掌握客戶實際經濟情況，嚴格管控，從而降低風險。其次，作為市場經濟活動的參與者，掌握市場動態，適應市場變化發展，加強對市場風險的抵抗力。然后，整理規范的操作流程，增強防控管理，加強公司內部對風險管理的能力水平，大力投入對風險的管理。最后，無論是對自身還客戶，都應當自上而下的深化對信貸風險的認識，認識到風險管控的重要性。總而言之，只有不斷完善信貸體系，加強對風險的管理，由內而外的進行管控，層層把關，做好相關工作，順應市場，從而降低風險。

2.3 銀行應完善對房地產市場的管理

銀行在房地產信貸管理中，最主要的目的就是降低不良率的產生，增強信貸安全性及資金可流動性，促進銀行穩定健康發展。而整個貸款過程中主要有貸前，貸中，貸后三大流程，做好這三環節工作，才能實現資金合理流動。

貸前：完善貸前核查，對客戶進行必要的評估，完善防控體系，各部門做好工作銜接，規范貸前的征信評估，管控好信貸的第一道關卡，嚴格執行制度管理要求。經過再三核查才能進行貸款發放。做好信用甄別。

貸中：反復核查客戶資料，確保資料真實性，必須確立良好的防控標準，遵循五證齊全原則，各項手續必須齊全，嚴格對風險管控。

貸后：做好貸后管理，跟蹤資金東西，預防亂用現象發生。增強風險意識，貸后工作不容忽視，調節信貸結構，明確風險責任，做好備案預防風險發生。

2.4 市場完善對房地產信貸管理

加強市場管理，縮小土地差距，增加城市居民的可支配收入，減少城鎮居民的收入差距，加大資金來源，鼓勵和支持有信心的企業，對股票發行和債券直接融資。房地產市場基金會為房地產市場提供激勵和支持。最后，從擔保的角度看，目前我國商業銀行的房地產貸款多為抵押貸款。在房地產領域，商業銀行應完善監管體系，落實保障措施，這些宏觀經濟措施降低了房地產信貸市場的整體風險。商業銀行必須加強內部控制，降低交易風險，積極運用數據管理模式進行風險分析和有效控制。

綜上所述，加強房地產信貸風險的控制，政府部門應進行合理干預，完善相關制度，合理配置資源，商業銀行銀行各部門各司其職，完善管理制度，增強防控意識，做好貸款工作，層層防控，規范操作。

結論：

本文通過對房地產信息的收集，資料查找，以及文獻研究，采用調查法以及文獻研究法對房地產市場風險進行研究，通過風險分析，得出房地產市場消費風險的成因以及其應對策略，得到下列結論：

通過調查研究，本文得出房地產貸款風險產生的原因主要是以下幾種：

（1）房地產行業發展前景不明確;（2）經濟發展速度放緩;（3）政府調控力度不足;（4）借款人信用風險原因;（5）商業銀行貸款管理不完善的原因。

基于以上風險成因，為防范的房地產貸款的風險，本文提出如下對策：（1）各級政府部門應當發揮政府職能，有效進行適度干預，完善對房產行業管控，加強市場監管，完善配套措施，對房地產市場加強管理的同時多方面舉措，提高居民可支配收入;（2）商業銀行完善制度問題，加強監管措施完善貸款流程，完善風險管理，加強風險意識以及規范各項操作，防止操作風險，防范房地產貸款的風險;（3）各商業銀行應全面完善貸款過程中的管理標準，完善信用管理體系降低因信用給銀行帶來的不必要風險問題，完善對商業銀行的監管措施。

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