中海地產(chǎn)北京項目問題頻現(xiàn)土儲持續(xù)下滑或影響銷售增速

熊穎

近期，位于北京石景山的金裕雅苑進(jìn)入交付階段。不過《紅周刊》從相關(guān)業(yè)主處了解到，新交付的住宅卻普遍存在質(zhì)量問題。5月31日，《紅周刊》記者在該項目走訪時發(fā)現(xiàn)，作為金裕雅苑開發(fā)商之一的中國海外發(fā)展（以下簡稱“中海地產(chǎn)”）在小區(qū)附近設(shè)置維修中心，并對業(yè)主報修的質(zhì)量問題進(jìn)行返工。

而金裕雅苑的質(zhì)量問題并非個案例。中海首鋼長安云錦、中海云熙、中海金樾和著等多個由中海地產(chǎn)開發(fā)的北京項目均遭到業(yè)主投訴。

重倉北京北京項目接連出現(xiàn)質(zhì)量問題

2021年4月30日，金裕雅苑進(jìn)入交付階段。此前，號稱全裝修交房的金裕雅苑將“強化復(fù)合木地板、墻面環(huán)保涂料……輕松入住”作為宣傳亮點。不過對于金裕雅苑業(yè)主而言，交房等來的不是輕松入住，而是質(zhì)量問題。

自5月以來，多位業(yè)主在人民網(wǎng)的領(lǐng)導(dǎo)留言板上反映金裕雅苑存在質(zhì)量問題。其中，一位業(yè)主表示，4月30日，其在收房時發(fā)現(xiàn)房屋存在“墻面滲水、墻面不平整、衛(wèi)生間墻面空鼓較多、廚房地面有積水、櫥柜下地面處理非常粗糙等問題”。

據(jù)該業(yè)主介紹，彼時，開發(fā)商收房人員承諾妥善處理，不過直至5月16日，房屋幾乎未做任何維修，廚房自帶的熱水器冷熱水接口處還開始漏水。

5月31日，《紅周刊》記者走訪金裕雅苑發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)普遍存在墻面小氣泡、墻面空鼓、墻面不平整、木地板上翹等質(zhì)量問題。中海地產(chǎn)在金裕雅苑附近專門設(shè)置維修中心，不時有業(yè)主前往進(jìn)行保修。而在金裕雅苑小區(qū)內(nèi)，多位受中海委托的維修工人正在對業(yè)主反饋的質(zhì)量問題進(jìn)行趕工。

5月31日，記者跟隨金裕雅苑業(yè)主張先生（化名）一同前往中海維修中心進(jìn)行報修。張先生告訴《紅周刊》記者，交房時自己并未發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，直到自己請來的裝修工人告訴自己，因墻上存在大面積小氣泡而無法刷墻。不過張先生表示，自家存在的都是“小問題”，鄰居家則是客廳漏水，且漏水面積較大。

《紅周刊》記者以業(yè)主身份和維修工人交流時，維修工人表示，小區(qū)普遍存在的質(zhì)量問題或和趕工期有關(guān)。而談及維修效果，其表示，公司現(xiàn)在給業(yè)主維修，也只是修個大概，并不能保證完全修好。如果業(yè)主要想實現(xiàn)比較好的裝修效果，后期還得業(yè)主自己找工人重新翻修。

金裕雅苑是中海地產(chǎn)和首鋼聯(lián)合開發(fā)的共有產(chǎn)權(quán)項目。2018年，中海+首鋼聯(lián)合體以48.34億元拿下位于北京石景山區(qū)古城南街東側(cè)的1612-806、813、819、820等地塊，成交樓面地價為31632元/平方米。而根據(jù)2018年年報，中海地產(chǎn)對2018年新增的石景山項目權(quán)益占比高達(dá)80%。

上述地塊總建筑規(guī)模約15.28萬平方米，其中，約7.1萬平方米用于開發(fā)共有產(chǎn)權(quán)住房，即中海首鋼金裕雅苑，銷售均價不高于40100元/平方米;余下建筑規(guī)模則用于建設(shè)普通商品住房，即中海首鋼長安云錦，銷售均價不超過58802元/平方米。

一方面，銷售價格較低、所占規(guī)模較大的共有產(chǎn)權(quán)住房大大蠶食了中海地產(chǎn)的盈利空間;另一方面，“7090政策”又要求，普通商品住房中套型建筑面積在90平米以下的房屋戶型要占樓盤項目的70%。嚴(yán)苛的開發(fā)條件大大增加了中海地產(chǎn)的開發(fā)難度，而這一因素，或許也為后續(xù)的質(zhì)量問題埋下伏筆。

共有產(chǎn)權(quán)住房之外，作為普通商品住宅的長安云錦同樣存在諸多問題。北京12345指出，2020年受突發(fā)新冠疫情影響，長安云錦部分施工節(jié)點被迫出現(xiàn)延遲，最終導(dǎo)致了項目部分房屋無法在2020年12月30日如期交付。此外，近期有長安云錦業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板上留言表示，長安云錦房屋質(zhì)量差，存在頂樓漏水等質(zhì)量問題。

值得一提的是，中海地產(chǎn)在北京的多個項目均遭業(yè)主投訴。《紅周刊》記者從領(lǐng)導(dǎo)留言板獲悉，據(jù)業(yè)主反映，位于北京大興的中海云熙存在虛假宣傳;位于北京房山區(qū)的中海金樾和著梁體存在縫隙，有人身安全隱患。

北京是中海地產(chǎn)的重倉城市。2020年年報指出，中海地產(chǎn)北京區(qū)域土地儲備為485萬平方米建筑面積，是中海地產(chǎn)土儲布局最多的單一城市。此外，《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，中海地產(chǎn)常年穩(wěn)居北京房企銷售排行榜各大榜單榜首。如，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年、2020年，中海地產(chǎn)在北京分別實現(xiàn)權(quán)益銷售額280.9億元、248.57億元，位居房企排名首位;億翰智庫指出，2021年前5月，中海地產(chǎn)實現(xiàn)282.7億元銷售業(yè)績，再次排名第一。

中海地產(chǎn)在北京的優(yōu)勢地位，來自于此前中海寰宇時代、中海寰宇天下等標(biāo)桿項目所積累起來的良好口碑，而接二連三出現(xiàn)的質(zhì)量問題或?qū)ζ湓诒本┑膬?yōu)勢地位帶來一定負(fù)面影響。

一線城市補倉失利土地儲備呈下滑趨勢

2021年，新出臺的“兩集中”政策對房企的拿地計劃帶來不小影響。其中，中海地產(chǎn)受影響較為嚴(yán)重。

此前，2020年業(yè)績發(fā)布會上，中海地產(chǎn)行政總裁張智超表示，“‘兩集中政策，對于一二線相對聚焦的企業(yè)更關(guān)鍵一些。”中海地產(chǎn)2020年實現(xiàn)合約銷售額3607.2億元，其中，北上廣深及港澳等一線城市實現(xiàn)合約銷售額1126億元，占比近三成，是典型的重倉一線城市房企。張智超認(rèn)為，“在這（集中供地）里面，中海可能面臨著更多的機會和機遇。”

不過據(jù)房企的實際拿地情況來看，中海地產(chǎn)的拿地表現(xiàn)并不出色。以北京為例，中海地產(chǎn)報名參與了19宗地塊的拍賣競爭，但競拍結(jié)果卻均以“陪跑”告終。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，此次未拿地，對中海之后在北京市場表現(xiàn)會有一定影響。本次出讓的地塊意味著2021年四季度和2022年上半年的主力銷售，這期間中海的可售貨值肯定會受影響。現(xiàn)在可預(yù)期的是融創(chuàng)、卓越、首開等企業(yè)會獲得更多的市場份額。按照目前情況，如果中海在第二批集中供地中沒有大規(guī)模舉措，2022年的北京銷冠可能會讓出來。

而在后續(xù)的上海、廣州、深圳等一線城市集中供地上，中海地產(chǎn)也沒有成功斬獲地塊。從銷售業(yè)績來看，中海地產(chǎn)對一線城市依賴程度較高，因而一線城市的補倉拿地對于中海地產(chǎn)來說也至關(guān)重要。此次補倉的失利或一定程度上影響中海地產(chǎn)后期的“供貨速度”。

受集中供地新拿地政策的影響，2021年以來，中海地產(chǎn)拿地動作大大減少，中指數(shù)據(jù)指出，2021年前5月，中海地產(chǎn)拿地金額合計246億元，僅排名房企第14位。而在此之前，中海地產(chǎn)在2018年、2019年、2020年依次花費拿地金額760億元、1034億元、1281億元，依次排名房企第五、第四、第三。

值得一提的是，近年來，中海地產(chǎn)拿地力度較大，但伴隨土儲的開發(fā)和銷售轉(zhuǎn)化，土地儲備實際呈下滑趨勢，2018年、2019年、2020年，中海地產(chǎn)土地儲備分別為7010萬平方米、6522萬平方米、6179萬平方米。短短三年時間，土儲縮水831萬平方米，降幅達(dá)11.85%。

而土地儲備的多少，意味著房企是否有充足的后備土地可供開發(fā)，一定程度上影響和決定著未來企業(yè)的銷售額高低。因而持續(xù)穩(wěn)定的土地儲備，是房企規(guī)模化發(fā)展不可或缺的重要條件。

2020年業(yè)績發(fā)布會上，中海地產(chǎn)董事局副主席、執(zhí)行副總裁羅亮曾在回應(yīng)“十四五”規(guī)劃目標(biāo)時，表示，“未來5年，銷售規(guī)模會按年實現(xiàn)兩位數(shù)增長。”較高的增長速度需要同等規(guī)模的土地儲備作為支撐，而持續(xù)下滑的土地儲備無疑增加了中海地產(chǎn)未來銷售額高速增長的不確定性。