辦公樓盤能當公寓賣嗎

向陽

老牌房企越秀地產（00123），最近在武漢的兩個項目遭遇業主投訴和舉報。

越秀地產成立于1983年，總部位于廣州，1992年在港交所上市，是我國第一批成立的綜合性房地產開發企業之一，也是我國第一代商品房締造者。2011年，越秀地產進入武漢。

去年底以來，越秀地產在武漢開發的多個樓盤陸續交房。越秀星悅峰項目被訴辦公樓當公寓賣，而華發越秀悅府則涉嫌虛假宣傳。近日，支點財經記者就此進行了調查采訪，并咨詢了相關監管部門。

說好的公寓竟是辦公樓

如果不是因為一些事情要查看合同，李女士一直以為自己買的是商住兩用公寓。李女士所說的“公寓”是越秀星悅峰項目，由越秀地產旗下武漢越武房地產開發有限公司（以下簡稱“越武房地產”）開發建設。

2017年，位于武昌中北路與秦園路交叉口的越秀星悅峰首次開盤，李女士購買了一套建筑面積為80多平方米的房屋，總價超過200萬元。

李女士告訴記者，買房時，不論是宣傳單和戶型圖展示，還是銷售人員推介，抑或是樓盤現場樣板間布局，向她傳達的信息都是公寓。去年11月，越秀星悅峰通知她收房，看到的房屋布局也與公寓并無差別，廚房、客廳、餐廳、獨立衛生間、臥室等均有，而且還通了天然氣。

不過，因為戶型差異和裝修質量等原因，李女士當時并未收房。當她再仔細查看購房合同時，這才發現房屋用途為辦公。

與李女士有類似經歷的還有多位業主，溫先生是其中之一。3月11日，記者在溫先生房屋里看到的布局，與李女士所說一致。

那么，規劃建設批復和最后驗收的都是辦公樓，開發商改建成公寓銷售，這種行為是否合規？

記者查詢發現，相關法規表明公寓和辦公樓有著顯著不同，主要體現在公寓可居住而辦公樓不可居住。《武漢市建設工程規劃管理技術規定》顯示，辦公建筑應當按層集中設置公共衛生間，不得設置飄窗；辦公建筑設置單元式辦公空間的，其建筑面積總和不得大于辦公總建筑面積的50%。

武漢市自然資源和規劃局（以下簡稱“武漢規劃局”）官網信息顯示，根據武規（昌）建[2017]023號，越秀星悅峰建設項目為新建商務設施項目，批準越武房地產新建壹棟壹至叁拾壹層辦公樓。該官網顯示，越秀星悅峰于2018年11月21日完成建設工程竣工驗收。

3月11日，記者致電武漢規劃局武昌分局咨詢，一名工作人員對記者表示，辦公樓和公寓雖然都屬于商業用地，但若建設工程規劃許可證寫明建設辦公樓就只能建辦公樓，若是沒有明確注明，或說明可作為綜合用地，便既可建辦公樓也可建公寓。

記者查閱《武漢市城鄉規劃條例》，其中規定，城鄉規劃主管部門提出的用地性質、容積率等規劃條件在土地出讓后不得擅自變更；建筑物規模、立面以及建（構）筑物使用性質等原建設工程規劃許可內容發生變化的建（構）筑物改（擴）建工程，建設單位或者個人應當按照規定申請辦理建設工程規劃許可證。

12日，記者到該局進一步咨詢，該局法律監察科相關負責人表示，規劃的是辦公樓就得以辦公樓驗收，“我們局對越秀星悅峰進行毛坯驗收時，就是以辦公樓進行的驗收。至于業主反映的改建公寓行為，是企業自己的行為，我們沒收到企業改建申請”。

涉嫌虛假宣傳誤導購房者

此前，已有購房者因受越秀星悅峰對外宣稱為精裝修商住樓誤導，而對其提起訴訟并要求解除《商品房訂購書》及退還購房款。2020年4月，法院判決越武房地產向購房者返還購房款190多萬元并支付房款占用損失。

被業主投訴涉嫌虛假宣傳的，還有黃陂區的華發越秀悅府。

今年1月起，多位業主在武漢城市留言板上投訴稱，華發越秀悅府在銷售時宣傳，該樓盤將配建省市級示范“育才”學校，但其實只是學校名稱包含育才兩字，與育才學校并無關系。

黃陂區市場監督管理局、教育局回復稱，2020年6月18日，區教育局根據建設企業方來函，回函同意學校暫命名為“臨空新城育才學校”。此函僅用于學校命名說明，與引進省市級示范學校（“育才”等優資教育資源）無任何關聯。

黃陂區市場監督管理局已對被投訴人華發越秀悅府涉嫌虛假宣傳一事立案調查。

3月8日，記者致電具體負責調查的黃陂區市場監督管理局劉集市場監督管理所稽查科。該科相關負責人表示，接到大量業主投訴后，局里1月底已針對華發越秀悅府涉嫌虛假宣傳進行立案，正常情況下會在90日內做出處理決定，預計4月底會有結果。

如果沒有業主投訴，越秀地產在以武漢為代表的華中地區，表現倒也可圈可點。

2011年，越秀地產以28.2億元購入位于武漢硚口區的硚口金三角地塊，打造其在武漢的首個項目星匯云錦。此后，越秀地產斥資過百億元，先后在武漢購入多宗地塊。

近年來，越秀地產還進入了湖北襄陽、湖南長沙、河南鄭州等中部城市。記者梳理發現，截至目前，越秀地產在華中地區共布局10多個樓盤，累計為越秀地產貢獻銷售額超過300億元。其中，2020年，越秀地產華中地區銷售額為68.4億元。

不過，在以武漢為代表的華中市場，越秀地產仍面臨去化壓力。記者查閱武漢市住房保障和房屋管理局官網發現，截至3月13日，越秀地產僅在武漢就有9000多套房源未售，整體去化率為66.92%。其中，住房未售3800多套，非住房未售5300多套。

對越秀地產來說，未來也面臨壓力。

2020年，越秀地產實現銷售額957.6億元，未能完成此前定下的千億目標。

而幾年前屬于同一梯隊的新城控股（601155）、陽光城（000671），銷售額早就跨越了2000億元大關。中指研究院數據顯示，2020年，新城控股及陽光城的銷售額，分別為2521.6億元、2185億元。