淺談農村不動產測繪項目的質量管理

王建國

（江蘇博文五行土地信息產業有限公司，江蘇 南京 210032）

0.引言

目前不動產測繪項目正在全國范圍內開展，該類型項目以宗地為單位，查清宗地及其房屋等定著物組成的不動產單元狀況，包括宗地信息、房屋（建、構筑物）信息等。國家文件《自然資源確權登記局關于進一步做好農村不動產確權登記工作的通知》（自然資登記函[2019]6號）明確要求到2020年底，完成全國農村不動產權籍調查。省級文件《江蘇省自然資源廳關于進一步做好農村不動產權籍調查工作的通知》（蘇自然資函[2019]810號）明確要求各地要建立有效的質量管理體系，加強對調查單位的日常監管，從源頭上把住質量監控關，確保調查成果真實準確。由此可見，國家、省級層面對農村不動產項目的進度和質量非常重視，質量管理工作任重而道遠。通過對已完成的不動產測繪項目檢查發現，人工質檢效率較低，且出錯率較高，國家和行業關于該類型的項目質檢規程規范也不夠完善和明確，導致錯檢、漏檢、誤判情況的發生，質檢工作不能真正發現存在的質量隱患，質量統計失真，質量成本上升，質量工作形象受損，尤其是工期緊迫的情況下，質量問題往往更為突出。鑒于此，本文介紹了質量問題的類型和針對性的解決措施，并介紹了相關質檢程序的編程思路和質檢標準的制定思路，以期通過標準化工作來提高該類型項目的質量管理水平。

1.檢查發現的問題

1.1 數學精度統計表

⑴中誤差計算公式，同精度和高精度分不清；標識為同精度，實際計算采用高精度；標識為高精度，實際計算采用同精度；

⑵沒有考慮粗差率指標，僅考慮中誤差不超過5cm一個要求；粗差率超標，中誤差合格即判合格；

⑶沒有根據實際中誤差計算數學得分；

⑷檢測個數小于20時，仍然采用中誤差指標；

⑸檢測個數較多時，套用Excel函數計算，沒有根據實際情況更新相關參數，導致計算結果錯誤。

1.2 測繪成果質量檢查記錄表

⑴質量問題描述不夠具體，諸如：“宗地設宗不合理”，“陽臺面積計算比例不正確”等，沒有具體到哪塊宗地，哪處房屋；

⑵質檢處理意見反饋項目后，遺漏檢查人、檢查日期、修改意見、修改人、修改日期等項目，質量問題沒有閉環；相關項目沒有手簽，不便于溯源；

⑶檢查比例不真實，比例與成果總數、實際檢查數三者不一致。

1.3 專檢報告

⑴專檢報告的批量與成果不一致；

⑵專檢報告檢查項及權重設置不合理，權籍調查、數據庫檢查涉及較少；

⑶數學精度計算表檢測界址點沒有標示宗地號（不動產單元號）具體到哪塊宗地，哪處房屋；

⑷定性描述較多，定量分析較少。

1.4 文字資料

⑴過程質檢資料不全；

⑵技術總結過多引用技術設計內容，諸如，“宜”“應”字樣太多；工作總結與技術總結混淆；數據庫建庫報告過多涉及外業測量調查內容，不能正確反映建庫工序實際情況；

⑶成果分析報告，數據統計不真實、不準確，臺賬資料質量較差；

⑷部分計量器具超過檢定合格有效期或者不能提供有效檢定證書；

⑸連續近兩個月內的項目周例會紀要“技術與質量問題”一欄均填寫“無”，不符合實際情況。

1.5 權籍圖表

⑴權籍圖上陽臺面積系數1B2Q標注不規范，標注在陽臺閉合線外，一層系數和二層系數分開標注，一個行政村內同樣情況的陽臺系數不一致；

⑵閣樓、門頂等表示方法同一項目混淆，如，江蘇某項目規定閣樓統一不標示，不算面積，山東某項目閣樓雖然檐口高度不足2.2m，但是高于2.2m部分要計算面積；

⑶EPS畫棚房搭在圍墻內墻，兩者存在縫隙或交叉的情況較多；

⑷權源材料收集不齊全，信息錄入錯誤，如，身份證填寫不規范、不正確；

⑸一戶一檔材料沒有按照順序存放，缺頁等；

⑹設宗不合理，如，臨街陽臺納入宗地范圍。

2.解決問題的措施

2.1 數學精度問題

不動產項目對數學精度要求較高，主要分為絕對點位精度和相對邊長精度，數學精度是基礎的指標，也是非常重要的指標，項目明確要求，粗差率超過5%，可直接判定項目成果不合格。因此，必須控制好該項指標。但在檢查實踐中發現了以上很多問題，我們解決的措施是編寫相關程序[1]，制定統一的標準模板，然后以SOP（WI）的形式交給質檢人員，數值計算時只要將數據復制粘貼到模板表格中，然后點擊計算按鈕，即可得出結果。通過將工作標準化、程序化來解決人工進行復雜計算容易出錯的問題，提高了工作效率，避免了計算錯誤。檢測中誤差計算流程圖、數學精度評分計算流程圖、絕對點位精度計算流程圖（如圖1、圖2、圖3所示）：

圖1 檢測中誤差計算流程圖

圖2 數學精度評分計算流程圖

圖3 絕對點位精度計算model builder流程圖

2.2 測繪成果質量檢查記錄表問題

根據實際項目情況結合以往類似項目經驗和國家行業相關標準規范，制定質量檢查記錄表的標準模板，模板的設計應體現質量問題閉環處理，然后以SOP（WI）的形式發給項目質檢人員。項目經理以及專檢人員嚴格執行“二級檢查”制度，對于不執行標準模板，質檢工作敷衍了事，甚至弄虛作假行為，一經發現根據公司相關質量制度予以相應程度的處罰。通過標準化、流程化、制度化解決這類問題。

2.3 專檢報告問題

專檢屬于組織終檢，需要考慮抽樣以及質量評定。經常會發現，“隨機”變成了“隨便”，為此，本文依據GB/T 24356-2009中“批量與樣本量對照表”編寫了相關程序[2-4]，抽樣時由質檢人員和生產人員共同抽樣，簡單隨機抽樣體現隨機性，權重抽樣根據項目要求設置權重。抽樣流程（如圖4、圖5所示）：

圖4 簡單隨機抽樣流程圖

圖5 權重抽樣流程圖

不動產權籍的項目質量元素及權重可劃分為：權屬調查成果檢查，地籍房屋測量成果檢查，圖件成果檢查，數據庫成果檢查，文字資料成果檢查。具體（如表1所示）：

表1 不動產測繪成果質量元素及權重

針對以上各質量元素再劃分質量子元素、權重及具體檢查項，根據項目實際制定成果質量錯漏分類標準，限于篇幅，本文不作闡述。

只有將抽樣工作和質量評定工作標準制定好，才能編寫科學準確的專檢報告。對于編寫出來的專檢報告還要依據公司質檢報告相關流程管理制度，經過最終編號和審定后才能提交項目。

2.4 文字資料問題

表2 項目重要資料

項目資料應由項目經理組織人員完成，這些項目重要資料（如表2所示），是組織的重要財產，也是組織綜合實力的體現。有的項目甲方或者第三方明確，提交資料不齊全，成果不完整、不規范，可直接判定項目成果不合格。因此，組織應該重視項目資料的編寫整理歸檔工作，結合類似項目的整套資料通過培訓讓項目經理逐步完成這項工作內容，同時在制度上將項目資料的整理歸檔與該項目的績效考核掛鉤，逐步提高項目資料的質量水平。

2.5 權籍圖表問題

針對作業不一致問題，要強化作業標準的作用，將發現的每個項目特有的技術問題和政策問題及時匯總后提交項目監理或項目技術牽頭單位予以書面回復，作業前加強技術交底，承擔哪個項目就執行該項目確定后的項目標準，各項目標準之間可以參考，但不可混淆，尤其是外協單位作業前，更應該要求其熟悉本項目標準文檔。

權屬信息錄入，如，身份證信息，可以根據身份證的編碼規則，編寫表格函數，信息錄入錯誤則自動提示錯誤信息。權屬信息要保證圖、表、庫、實地四者一致性。

宗地的劃分規則、界址點的設置規則，應執行經過審批的項目技術設計書，附屬用房、舊宅基地是否設宗，哪些設為爭議宗，共有共用宗均有明確的規定。

3.結束語

不動產測繪項目涉及的工序較多，牽涉到收集資料、權籍調查、權籍測量、內業建庫、資料整理等多道工序，各工序環環相扣，很容易出現質量問題，引起連環效應，因此，提供以下幾點建議：

⑴組織應在技術上、資源上、制度上、培訓上加大投入才能保證質量，應平衡好質量、進度、成本這三者的關系，以質量促進度，走質量效益型的發展道路[3]。

⑵不動產項目較其他測繪項目[5-10]，還有很強的政策屬性，這就要求測繪人員還應具有較綜合的知識面，要具有較豐富的自然資源行業權屬調查的經驗。

⑶從整個作業流程上來講，數據庫是最終成果的載體形式，目前建庫軟件種類較多，有的基于GIS，有的基于CAD，各有千秋，為保證成果質量，內業人員須對建庫軟件熟練掌握。項目須做好內外業轉序質量管理，內業人員應與外業人員預先溝通好數據的相關標準，內、外業人員最好對彼此的作業流程、方法、標準有所了解。項目負責人或技術質量負責人需要較高的技術質量管理水平。

⑷質檢人員應該對整個生產工藝流程、作業標準（如，陽臺面積計算比例系數的標準、房屋結構認定的標準、設宗的標準、數據庫的標準等）以及質量控制點有所掌握，一定要抓牢首件檢查（如，試點村）和過程檢查，質檢工作的重點應該下沉到高質量的過程檢查，加強質檢技術的培訓與檢查，真正發揮質檢工作在質量控制中的“鑒別、把關、預防、統計”功能。組織要將質量管理的流程、標準、制度（質量獎懲制度、質檢內外業流程管理制度、質量統計月報制度、質量事故應急處理管理制度、質檢報告管理制度等）確定好，并建立適合組織自身實際的有效質量管理網絡。

本文首先介紹了不動產權籍測繪成果質量檢查發現的問題，然后提出了相應的解決措施，介紹了相關質檢標準模板的制定思路，依照文中介紹的思路編制的相關程序標準已成功運用于江蘇、山東、福建等地多個農房一體項目的質量檢查實踐中，提高了質檢的工作效率、檢查的準確性和科學性。文中的內容也可以為行政主管部門質量監督檢查以及不動產項目監理工作提供借鑒。