土地一級開發中的財務風險管控

彭銳 華僑城

摘 要：企業財務風險管控關系到企業的生死存亡。土地一級開發企業實施土地一級開發會面臨諸多財務問題和風險，本文就土地一級開發過程中的財務風險進行系統分析，并提出相應的財務風險防范措施，以期為土地一級開發中的財務風險管控提供參考依據。

關鍵詞：土地一級開發;財務風險;防范措施

“土地一級開發”指土地一級開發公司依據城市規劃、項目定位、豎向標高以及市政基礎設施配套建設要求，由政府授權委托開發企業對農村集體土地、國有土地進行征地與拆遷、土地平整、修建配套設施，并按土地掛牌標準進行的土地開發工作。近年來，由于國家對房地產市場進行的持續調控，使房地產開發企業通過公開市場獲取土地資源變得困難，企業要通過參與土地一級開發工作，進一步獲取二級開發權利以獲取最大的預期收益。整個過程中，為了有效防范財務風險，需要對財務風險進行識別和分析，并采取有效措施防范風險，使得土地一級開發過程中的風險得到有效降低。本文中作者結合云南省普洱市某重點康養小鎮項目的工作經驗，著重對土地一級開發過程中的財務風險識別和防范進行具體分析和闡述。

一、提前識別財務風險是土地一級開發的一項重要工作。

我國土地一級開發的主要方式是“政府主導的市場化運作模式”即實施主體為政府或政府指定機構，政府負責制定土地一級開發規則并進行監督，“市場化運作”表現為通過公開的市場競爭選擇具備資格條件的開發企業完成項目開發。政府及開發企業在土地一級開發過程中都需要承擔相應的風險，土地一級開發中的財務風險形成與企業所處的經營環境、內外部政策變化息息相關，環境及政策的波動，使得開發企業的經營成果具有不確定。

（一）投資風險

1、投資金額大，開發周期長，收益不確定性高。

土地一級開發分三個環節：土地征收、拆遷環節、土地整理環節及土地審計、移交環節。其中成本支出最大的是：土地征收、拆遷環節。如果對房屋、土地的前期調查工作有遺漏，征地、拆遷實施方案編制有差錯、補償標準劃分邊界模糊不清，都有可能導致本環節成本開支變大。在開發過程中，由于土地征收、拆遷環節耗時最長，時間具有不確定。將會對開發企業的預期收益產生很大影響，甚至導致開發企業遭受損失。

2、市場波動性高，受政府規劃及國家政策變化影響較大。

土地市場價格的波動將直接影響開發企業的資金是否能夠可持續性投入。在“房住不炒”是樓市調控的主基調的形勢下，2020年8月30日住建部聯合央行發布了重點房地產開發企業資金監測和融資管理新規，即“三條紅線”，2020年12月30日中國銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，俗稱“兩道紅線”。在這種情況下，如果開發商不能及時完成政府土地審計工作、及時移交土地等相關資料，當本地土地市場出讓價格上漲時，開發企業的預期收益也將無法保證實現。

（二）融資風險

1、融資渠道單一，資金成本高。

融資問題一直是開發企業面臨的難題，也是財務風險考慮的首要問題。目前，土地一級開發資金的獲取途徑仍以銀行信貸資金為主，其他渠道資金來源比重很小。土地一級開發企業從銀行獲取資金支持難度加劇，其他途徑獲取的資金成本也水漲船高。為減少資金成本，土地一級開發企業必須考慮其他方式融資途徑如：尋找商業伙伴以參股的方式共同開發土地、以基金模式封閉土地一級開發資金以“股權+債權”的方式開發土地等。

2、長短期債務資金結構不合理。

債務資金結構指企業的長期債務與短期債務的比例。如果開發企業的債務結構安排不當，就會給企業的融資造成風險。首先，長短期可用資金的借貸利率及償還時間不同，如果期限錯配，將會給企業造成償債風險;其次，周期較長，平均開發時序約3年至5年，甚至更長。如果企業短期借款到期，無力償還，可能導致企業遭受信用損失，更有甚者迫使企業變賣資產或破產;最后，由于長短期借貸資金的成本不同，債權人為了避險會對借款人給予一定的限制如：提供股東及關聯方擔保、限制公司新增貸款、限制公司資產轉移等，給開發企業無形中增加了隱性融資風險。

（三）回款風險

土地一級開發工作完成后，如果開發企業無法及時移交土地儲備中心相關土地報批資料、審計核驗材料，都會影響土地儲備中心的土地出讓。土地招拍掛時間的延期，將給開發企業的土地一級開發成本返還及收益確認，造成回款風險。

（四）外部環境風險

目前，有關土地一級開發的相關法律、規范及政策仍不完善，各省市及地方人民政府制定標準并未與時俱進。土地一級開發企業在土地征收、拆遷補償、拆遷安置等方面，履有摩擦事件發生，給土地一級開發企業的工作造成了影響，導致開發工期延長、開發成本加大。

二、制定全面穩妥的防范措施是土地一級開發成功與否的關鍵

（一）投資風險防范與措施

1、前期充分調研，確保掌握真實情況。開發企業在實施征地、拆遷工作前，應該提前對被征地、拆遷的房屋權屬、戶籍情況、地籍情況事先進行摸底調查，避免實施過程中發生摩擦，進而影響征拆進度、增加土地一級開發成本。

2、制定補償安置標準，嚴把成本控制關。土地一級開發中涉及的：土地征收、房屋拆遷及附屬設施補償費、報批報建費用、征拆獎勵費、過渡安置費等占整個一級開發總成本約85%-90%，是項目開發成本把控的關鍵。在開發成本支出執行中為保證公開、公平和公正的原則，開發企業需要對以政府主導下的公布補償安置標準，通過第三方機構評估價格，參考確定相關成本制定依據是否合法、合理。

3、制定征遷實施計劃，合理安排工作進度。開發企業需制定合理的征地、拆遷實施計劃。征地、征遷工作通常可劃分三個階段：第一階段：動遷;第二階段，拆遷;第三階段，安置，三個階段相互影響，制定征地、拆遷實施計劃時即要考慮征遷的難點也要考慮被征遷人的心理預期，需要設置一定金額的額外征遷獎勵金，其中：動遷階段獎勵金比例設置最高，設置周期半年為宜，獎金比例設置為：7：2：1。

（二）融資風險防范與措施

土地一級開發是高度的資金密集型工作，開發企業應當提供項目充足的資金。主要工作包括以下方面：

1、豐富融資渠道，提高融資能力

增加土地一級開發企業注冊資本金比重，或通過出讓部分股權引入合作方共同開發等方式籌集資金。

2、制定合理開發實施計劃，科學評估資金使用

根據土地一級開發項目的整體情況，在考慮當地政府土地總體利用計劃、城市總體規劃及控制性規劃時，提前與城鄉規劃局、國土資源局等部門溝通，科學制定開發實施計劃，完善實施方案，合理評估投資風險和資金使用規模。

3、確定融資規模，合理制定資金使用計劃

土地一級開發時序長、資金需要量大，開發企業應根據資金使用需求計劃，提前做好資金峰值預測，結合項目的實際進展有序安排融資計劃，融資計劃與開發節奏保持步調一致。

（三） 回款風險防范與措施

開發企業在進行土地一級開發前，應對整個項目的開發成本、現金流情況、靜態盈利情況等進行預測，開發工作完成后應按土地儲備中心的審計要求及時核算土地一級開發成本，土地儲備中心掛牌出讓土地價格應高于土地一級開發成本的組價。同時，土地一級開發企業應事前應與土地儲備中心約定好，在滿足一定掛牌出讓條件后，應分批次進行土地出讓，分批次返還開發企業成本和收益。

（四）外部環境風險防范與措施

開發企業應加強對經濟形勢、金融政策、土地政策的研判和分析。對征拆遷人員應加強法律及法規的學習與培訓，保證政策執行的公平與公正。對開發進度執行情況進行檢查，確保不因情況變化導致土地一級開發工作延滯。

三、結束語

土地一級開發企業，如果不能提前預計和防范財務風險，都將會給開發企業的預期收益造成減少，甚至虧損。開發企業應對財務風險進行預先識別、提前完善財務風險管控制度，加強土地一級開發過程中的動態成本、動態利潤監督，對資金使用效能嚴格按資金需求計劃執行，使得企業財務風險降低預期收益增加。

參考文獻：

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