中梁金華地下室坍塌或影響交房項目頻現問題或與高周轉模式有關

熊穎

4月30日，位于浙江金華芳華路的“中梁壹號院”在建項目發生地下室坍塌，坍塌面積約300平方米。港股上市公司中梁控股（02772.HK）是該項目的地產開發商。

據《紅周刊》了解，中梁壹號院的施工事故并非個案。在此之前，中梁控股旗下多個項目曾發生施工事故。此外，因漏水、開裂等質量問題，中梁控股旗下多個樓盤在交房之際也曾遭到業主維權。一位研究房地產多年的專業人士告訴《紅周刊》記者，自2016年，中梁控股開始高周轉，地產項目就頻頻出現質量問題。

對于中梁控股相關情況，本刊也會持續跟蹤。

金華項目地下室坍塌或影響交房時間

4月30日下午，一則來源于“武義縣融媒體中心”的一則中梁控股的中梁壹號院“ 在建工地發生地下室坍塌”的新聞開始被各家媒體轉載。

“中梁壹號院”是中梁控股旗下的“御系”國風產品，在全國多地都有同名項目。《紅周刊》根據地圖APP進行確認，此次發生坍塌事故的“中梁壹號院”原名為“武義中梁華董壹號院”。

早在2018年8月15日，中梁控股拿下位于武義北嶺新區湖濱路以北、建設路以西的一宗約105畝的涉宅用地，即中梁華董壹號院的前身地塊，當時的成交樓面價為4025元/平方米。公開信息顯示，中梁華董壹號院于2018年12月29日首期開盤，預計于2021年10月交房。

一位金華地產界人士對《紅周刊》表示，據其了解的情況，4月30日下午，中梁華董壹號院在做園林填土時，可能因為承重不夠，大型挖機在開上土方后，發生了塌陷。當然，這個也只是其個人分析，相關的結論還要等最終的調查結果。

5月6日，一位中梁控股相關工作人員告訴《紅周刊》記者，“目前，還在等待權威機構出具檢測報告。由于牽扯面涉及各方，事故原因究竟是施工問題，還是管理問題，誰的責任更大，還需要進一步檢測，來界定清楚。”據該工作人員介紹，項目處于停工狀態。

值得一提的是，截至目前，距離中梁華董壹號原定的交房時間僅剩不到半年時間，而停工整改勢必會一定程度上延緩項目的施工進度，中梁華董壹號能夠如期趕在2021年10月之前實現交付嗎？公司工作人員告訴《紅周刊》記者，若影響交付，會和業主溝通，按合同協商解決。

此外，前述金華地產人士向《紅周刊》表示，2016年中梁控股開始進入金華房地產市場，不過金華對中梁的整體評價較差，特別是漏水、墻體開裂這一類的質量通病比較多。

高周轉模式下施工事故多發

中梁控股起家于浙江溫州，2016年將總部從溫州遷至上海，也由此開始走出浙江、布局全國之路。中梁地產運營副總裁陸天曾在2020年介紹，中梁確實對標過某家以高周轉出名的頭部房企。據第一財經報道中梁內部提出了“456”模式，即4個月開盤、5個月現金流回正、6個月資金進行第二次投入。

高周轉模式下，中梁控股銷售額增長迅速。2016年，中梁控股合約銷售額剛剛到190億元，而在隨后的2017年、2018年、2019年，公司分別實現合約銷售額649億元、1015億元、1525億元;分別同比增速241.58%、56.39%、50.25%。

上述不愿具名的研究金華房地產多年的專業人士告訴《紅周刊》，中梁控股頻頻出現質量問題，也是自2016 年的高周轉開始的。

近年來中梁控股旗下項目施工事故頻發。據《紅周刊》不完全統計，僅2020年就多達4起。

2020年2月27日，湖南一建園林景觀有限公司在衡陽中梁壹號院項目一期1-2號樓進行排水管溝施工時，發生一起坍塌事故，造成1人死亡;4月28日，合肥中梁美好花園（后更名為合肥中梁美好時代）發生一起生產安全事故，造成1 人死亡。合肥中梁美好時代背后開發商為合肥中梁筑信置業有限公司，雖然穿透股權難以發現其和中梁控股之間的關系，但房產平臺介紹，中梁美好時代是中梁和金鵬的聯合開發項目;2020年5月3日，蕪湖縣灣沚鎮中梁·龍璽臺項目工地發生一起高處墜落事故，造成1人死亡;2020年6月1日，蕪湖縣灣沚鎮中梁·龍璽臺項目再次發生一起高處墜落事故，造成一人死亡。

此外，2020年，柳州市中梁百悅公館8#樓及地下室、北海市合浦縣中梁國賓一號（7#）樓、南寧市高新技術產業開發區中梁柏仕公館等中梁控股旗下項目還上榜了廣西“ 嚴管工程”項目名單。據悉，發生死亡、重傷生產安全事故的工程，發生社會影響大、輿論關注度高的生產安全事故的工程，建筑施工中存在重大危險源且管理不到位的工程，才會被納入“嚴管工程”名單。

中房商學院副院長鄧明政告訴《紅周刊》記者：“出現施工事故是有偶然性的，但施工事故頻發，那值得深思了。事故原因無外乎是過度高周轉和材料問題。”

知名地產分析師嚴躍進也向《紅周刊》記者分析表示，中梁接二連三出現問題并非偶然現象。房企把銷售規模作為最核心的考核指標是有問題的。而伴隨著房企規模的快速擴張，問題就會越來越明顯。

施工事故之外，中梁控股的質量問題也不在少數。多位業主在微博等互聯網平臺對質量問題進行曝光。如，商丘中梁壹號存在入戶毛坯大白墻、公攤施工劣質、外立面破損、墻體傾斜等問題;銀川中梁御府新小區漏滲嚴重;高周中梁國賓壹號存在漏筋、樓板裂縫滲透水等問題。投訴的中梁小區多位于三、四線城市，其中漏水、開裂等質量問題高發。

中梁相關工作人員向《紅周刊》記者表示，近兩年來，不光中梁控股，整個行業大部分都會發生這些問題。這些問題（項目），它的拿地以及正常開始施工時間多在兩三年前。當時，房地產處于野蠻發展時期，步子邁大了，容易出現問題。但是自2019年年末開始，房企開始強調精細化管理，近一兩年的新項目，過程管控會好很多，問題也會小很多。

銷售增速放緩或屬無奈之舉

中梁控股的銷售高增長并未在2020年得到延續。億翰智庫研究報告指出，2020年，E50房企合計實現合約銷售金額98214.1億元，同比增速為13.0%;合計實現銷售面積71776.3萬平米，同比增長13.6%。而中梁控股2020年合約銷售額1688億元，同比增長10.69%;合約銷售面積約1350.6萬平方米，出現負增長，同比下降9.06%。

嚴躍進表示，“中梁控股的銷售放緩，和其重倉三四線城市關系密切。”2020年年報顯示，中梁控股的合約銷售額中過半來自三四線城市，其中，三線城市貢獻合約銷售額740.56億元，占銷售額的43.9%;四線城市貢獻合約銷售額171.82億元，占銷售額的10.2%。而在土儲布局上同樣如此，截至2020年末，中梁控股土儲總量為6514.34萬平方米，其中，三線城市土儲量為3288.64萬平方米，占總土儲的50.5%;四線城市土儲量為1174.41萬平方米，占總土儲備的18%。在中梁控股的土地儲備中，三、四線城市合計占比近7成。

億翰智庫研究報告顯示，三四線城市方面，由于經歷了一波2017年至2018年的大熱行情后，供給已近乎飽和，且隨著棚改的進行，還房政策使得居民剛需下降，部分三四線房地產市場已經面臨存銷比過高的情況。

嚴躍進也指出，疫情問題緩解后，三四線城市樓市已經很少出現火爆現象。再加之，中梁控股在三四線城市的項目頻頻出現質量問題，也會一定程度上影響它的項目銷售定價以及去庫存速度。

而到了2021年，中梁控股更是進一步放慢速度。在業績發布會上，中梁控股將其2021年業績目標定為1800億元，較2020年的合約銷售額1688億元，僅增長6.64%。在此之前，中梁控股曾拋出“小目標”，到2021年實現3000億元銷售目標。

鄧明政分析表示，中梁地產僅用三年左右時間就完成從百億到千億的跨越，成為中國地產界的黑馬，制勝法寶就是高杠桿和高周轉。但隨著調控政策的不斷加碼，中梁放慢腳步實屬無奈之舉。

自2020年以來，“三道紅線”、房地產貸款集中度管理、供地“兩集中”等政策先后出臺，調控大背景下，中梁控股的高周轉、高杠桿秘訣再無用武之地。

截至2020年末，中梁控股凈負債比率為65.8%，現金短債比為1.4，剔除預付款后的資產負債率為79.9%，尚踩一條“紅線”。此時，相比擴規模，如何降負債和融資對于中梁控股來說更為重要。

業績發布會上，中梁管理層表示，預計在兩到三年以內可以將剔除預付款后的資產負債率逐步改善到70%左右。

附表 2020年7月全區“嚴管工程”項目名單