房地產經濟周期波動影響因素及對策探討

魏正磊

【摘要】房地產行業發展較為特殊，其周期波動受到諸多因素影響，市場、政策及經濟因素等環境變化都會對房地產業帶來極大變動，導致該產業波動較大。進而對國民經濟產生系列影響。基于此，本文對房地產周期波動影響因素進行簡要分析，并就房地產業發展提出了一點淺見。

【關鍵詞】房地產;經濟周期;相關因素

在我國國民經濟體系中，房地產業與經濟體系中的相關產業關聯性較強，房地產業的大幅波動會對經濟發展造成極大影響，并有可能引發系列金融風險。因此，保證房地產業穩健發展至關重要。與其他行業發展有很大不同，房地產業發展較為特殊，有著明顯的經濟周期，而對房地產業影響較大的因素很多，主要涉及到市場、政策及經濟形勢等，導致房地產業經濟周期波動明顯。要確保房地產業穩健發展，就應當對經濟周期準確預判，對房地產業市場做好統籌規劃，使房地產業的增長速度符合市場需求，這對推動我國經濟可持續發展具有重要意義。

1、影響房地產經濟周期波動的主要因素

房地產業與土地有關，有著地域性特點，而歸根到底，房地產業與經濟發展住房需求有關，促進特定的經濟周期形成。房地產是一項固定資產，在通貨膨脹的情況下具有保增增值功能，因而受到人們的關注。總體而言，影響房地產經濟周期波動的主要因素包括如下幾個方面：

1.1市場因素影響

作為一種特殊的商品，房地產業兼有投資與居住功能，在市場經濟環境下，這類商品同樣受供求關系的影響較深。供大于求時，房地產業發展緩慢，房地產業的價值出現下滑;而供不應求時，會對房地產業形勢有利，引起房價上漲，房地產業利潤大增，刺激各類資本進入其中。在我國城鎮化進程中，大批農民向城鎮轉移，在城鎮需要擁有居住之所，一部分人有購買能力的選擇了所在地城鎮購置房產，用于居住或投資之用，他們是市場購買的主體。而另一部分出于改善居住條件的需要，也在購買房產，使房地產市場不斷擴大。

1.2政策因素影響

由于房地產業在經濟體系中較為特殊，對眾多產業發展影響較大，為了促進經濟發展，國家會運用政策調控工具對房地產市場進行宏觀調控，引導房地產業健康發展。在房地產過熱時，國家會通過擴大供地規模、增加房地產供應，縮小信貸規模，提高貸款利率等方式，市場房源增多，購買成本增加，通過限購、限貸等方式，讓市場購買力減少，從而讓房市降溫。而在房地產市場下降嚴重，對經濟影響較大，需要刺激房地產業拉動經濟發展時，政策導向將會出現轉型，如擴大貨幣投放，取消限購限貸政策，降低貸款利率，實行稅費減免等系列措施，鼓勵房地產市場發展。從而導致房地產業形成了一個特殊的政策周期。

1.3經濟因素影響

一個家庭購買房子往往傾注了一家人的全部積儲，外加若干年的房貸負債，才能實現。因此，家庭經濟條件是影響購買力的決定性因素，對房地產業有著極大地制約。一部分家庭雖然在城鎮就業，但無力購買住房，主要是受經濟條件限制，沒有經濟能力購買。而一旦具備有經濟能力，極有想法去實現購房愿望。此外，房地產相關的經濟產業發展狀況也會對房地產發展有著極大影響。如新型建筑材料的研發與應用，建筑設備的投入與使用，會極大地提高房地產建設質量，縮小建設周期，減少項目風險，加快房地產業發展，有利于房地產項目快速建成，投入市場。

2、推進房地產業良性發展的具體對策

2.1做好市場調查，順應市場需求

房地產業與社會經濟發展休戚相關，對經濟影響很大。由于房地產在地域上的獨特性，各地在發展房地產業時，必須充分考慮區域因素，對本區域的市場狀況進行周密調查，了解市場行情，如本地的住房需求多少，可供房源多少，需工多少時間“去庫存”，如何盡可能滿足市場需求等等。只有以市場需求為導向，順應市場，才能獲得投資上的成功，促進區域社會經濟和諧發展。反之，如果盲目入市，對市場需求把握不準，導致房地產市場供需平衡失調，將會對經濟發展造成極大危害，影響社會經濟的穩定性。

2.2運用好各項政策，維護房地產市場穩定

在我國經濟發展中，房地產業發展受宏觀政策的影響很大。要推動房地產業穩定發展，必須綜合運用好各項宏觀政策，做好宏觀調控，減少房地產經濟波動幅度，縮短經濟周期，防止房地產經濟波動對社會經濟發展產生較大影響。為此，必須運用好如下政策：一是加強土地管理，科學運用土地政策。土地是有限的資源，要對城鄉土地進行統籌規劃，對城鎮建設規模進行總體控制，根據各地發展狀況做好科學用地預測，防止盲目城鎮建設擴大，特別是加強房地產用地嚴格管控。二是加強信貸管理。要大力支持居民自住房購買信貸，對居民購置首套、改善性住房要提供信貸利率優惠，對其購買行為進行鼓勵;而對投資購房進行限貸，防止炒房行為發生。三是運用好財稅政策進行調節。對購買住房實行稅費減免政策，鼓勵居民購買;對出售住房課以重稅，限止居民利用住房進行投資投機行為，運用稅費政策進行購銷調控。四是靈活運用“限購”政策。要保證人口合理流動，對人口流動制定發展規劃，進行政策引導、產業引導，使人口就近向城鎮集中。要控制大城市規模，減輕人口轉移壓力，要靈活運用限購政策，對房地產供求進行調節，促進區域經濟和諧發展。

2.3大力發展經濟，努力改善民生

隨著居民收入不斷增長，人們對居住需求也會發生改變。在“衣、食、住、行”中，“住”在人們心中占據著極其重要的位置。只有經濟發展，才能保證居民收入增長，居民才會在居住條件改善上想心思，有能力購置房產。如果經濟下行嚴重，居民收入不保，即使購置了房產，后期的房貸無法償還，將會帶來系列鏈鎖反應，影響社會經濟發展的穩定性。因此，各級政府要大力發展經濟，擴大就業，就近安排本地勞動力就業，努力改善民生，讓居民收入有保障，不斷獲得積累，增加住房購買力，有利于房地產經濟良性發展。要引導產業轉移，將部分勞動力需求密集的產業從大城市向小城鎮、勞動力資源豐富的農村地區轉移，使大城市的住房需求趨于平衡，減輕大城市的住房環境壓力，讓中小城市與農村獲得更多的發展機會，促進這類地區的經濟發展與房地產業穩定增長。

結語：

房地產業經濟發展模式較為特殊，與區域經濟發展有很大關系，同時，對區域發展有很大影響。房地產經濟周期波動與國家政策、市場供求及經濟發展有很大關系。要保持房地產業穩健發展，必須對房地產市場進行科學預判，運用好宏觀政策，要大力發展經濟，增加居民收入，才能有利于房地產經濟良性循環。

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