我國房地產信托投資基金發展研究

白銀霞

【摘要】伴隨我國改革開放依賴，房地產市場的重要程度愈加明顯，在促進房地產行業蓬勃發展的同時房價大幅增長，房地產泡沫現象引起社會關注，而房地產市場上大量的存量資產是使 REITs 獲取關注的主要原因。同時，在政策上政府對 REITs 的發展也給予了大力扶持。2016 年相關部門發布的《中共中央國務院關于深化投融資體制改革的意見》中指出“拓寬投融資渠道、支持資產證券化才能更好地促進投資興業。”所以，在這樣的大環境下，REITs 將是房地產金融市場發展的主要目標。 自從總書記發表“房子不是用來炒的，而是用來住的”講話后，2018 年政府加快調控房地產市場，房地產過度開發現象得到了些許抑制，而房地產商面臨著融資渠道難以打開的現狀。因此，如何改變融資方向獲取新的融資途徑是當下中國房地產行業急需探索的問題，本文對此展開研究。

【關鍵詞】房地產;信托投資基金;發展研究

房地產投資信托基金REITs（Real Estate Investment Trusts），是指信托公司通過制訂信托投資計劃，與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過發行信托受益憑證或股票，受托投資者資金，然后進行房地產投資或房地產抵押貸款投資，并委托、聘請專業機構和人員實施具體經營管理的一種資金信托投資方式，一般以股份公司或封閉式契約型信托的形式出現。

REITs起源于美國，1965年首只REITs在紐約證券交易所上市交易。經過近40多年的發展，REITs在美國已經有了相當的規模。目前大約有300個REITs在運作之中，管理的資產總值超過3000億美元，其中近2/3在全國性的證券交易所上市交易。

REITs一共有三種主要形式，分別為權益型（Equity REITs）、抵押型（Mortgage REITs）和混合型（Hybrid REITs）三類。權益性REITs通過直接擁有或合營公司擁有來控制房地產產權及其資產，獲取經營收入，其收入主要來源于租金收入以及房屋銷售帶來的利潤。抵押型REITs主要從事房地產抵押款和購買抵押證券業務，本身不直接擁有房地產，而是將募集到的資金通過抵押貸款方式借貸給房地產開發商，從而獲得房產抵押款的債權。混合型REITs業務既包括房地產抵押貸款，也包括房地產物業的直接經營。

REITs的特點如下：

1、REITs是標準化可流通的金融產品

REITs一般從上市或非上市公司收購房地產資產包（主要是商業地產、工業地產、寫字樓等），且嚴格限制資產出售，較大部分收益來源于房地產租金收入、房地產抵押利息或來自出售房地產的收益，能夠在證券交易所上市流通。而目前國內的房地產信托計劃是受200份合同限制的集合非標準化金融產品，一般不涉及收購房地產資產包的行為，其收益則視信托計劃的方案設置而定，目前尚無二級市場，不能在證券交易所上市流通。

2、股利支付比例高

由于REITs必須要把90%的應稅收入作為股利分配，因此，REITs的股東能夠獲得穩定的即期收入。從歷史上來看，REITs的收益率比其他股票綜合指數的回報率相對要高一些。REITs的收入以相對穩定的租金收入為主。由于股利源自REITs所持有房地產的定期租金收入，因此REITs的股利較為穩定，波動性小。相對固定收益證券而言，REITs股票具有抗通貨膨脹的保值功能。

3、股本金低、稅負輕、投資回報高

與一般的公司股票相比，REITs具有股本金低、持股靈活、免稅優惠以及投資回報率高的特點。REITs發起時向社會公開募集，每股通常只需花費10-25美元，對持股數量有所限制，個人投資者持有的股份通常不得超過15%，有利于保護中小投資者的利益。此外，在美國REITs不屬于應稅財產，免征公司稅，通常做法是將每年盈利的絕大部分以現金股利方式分配給投資者，再由投資者個人繳納所得稅，避免了雙重征稅，保證了稅后凈收益。與單個的房地產類股票相比，REITs作為一種基金，具有風險分散化和管理專業化的優勢。通過對不同地區和不同類型的房地產項目及業務的組合，REITs在保持一定收益水平的同時，有效降低投資風險。此外，REITs通常聘請房地產專業人士進行投資及經營管理，制定最佳策略，有效保障了基金的獲益能力。

國內目前有57家信托基金，其中約20家投資于房地產，或采取借貸形式，或直接參與投資開發。但這些都不是通常所說的符合國際定義的房地產投資信托基金，在派息比例、免稅政策上都沒有明確清晰的定義，都只是房地產投資信托基金的一種最初級的階段。

我國房地產業融資過度依賴銀行貸款。投資領域，用于房地產開發的銀行信貸逐年上升，根據中國人民銀行統計，1997年以來，房地產開發資金來源中銀行貸款的比重高達55%以上。如圖1所示。房地產開發資金的三大來源分別為房屋銷售“定金和預收款”、開發企業自籌資金以及銀行貸款，分別占全部資金來源的43%、30%和18%。但實際上，考慮到房地產自籌資金主要來源于房屋銷售收入，按首付30%計算，自籌資金中有70%來自購房者的銀行按揭貸款;此外，“定金和預收款”中也有30%的資金來自銀行貸款。

REITs在國內已具備較為巨大的市場需求。央行采取的限制各商業銀行發放用于購買房地產的貸款數量等系列舉措，旨在降低日益增加的房地產貸款風險。然而就房地產投資的資金渠道來講，如果僅單純地“節流”而不注意“開源”的話，則不利于房地產市場的持續健康發展。因此，無論是從維護經濟穩定的宏觀政策角度出發，還是從解決房地產開發商資金來源的微觀企業角度出發，房地產投資信托基金在中國已具備較為巨大的市場需求環境。北京市自2006年底推行土地一級開發公開招標制度以來，越來越多的開發商開始介入土地一級開發工作。目前中國房地產業仍以一級市場為主，而土地一級開發由于沒有抵押物不能取得銀行貸款，在此情況下，發行信托就成了主要融資方式。

隨著中國保險市場的發展和中國養老保障制度的改革，中國的機構投資者也已經成型。目前股市行情尚不穩定，銀行利率過低，民間個人資本和機構投資者投資渠道極為狹窄，民間資本資源沒有得到有效運用。而目前中國證券市場的產品結構存在兩大缺陷：一是風險結構倒置。當下中國證券市場上的可交易品種大約80%為風險較高的股權類產品，高風險產品占主要地位，風險結構不合理。二是低風險產品規模小且品種單一。低風險產品市場只有少量流動性較差的國債及少量企業債、金融債、可轉債等，不但市場規模小，而且品種單調，不能滿足廣大投資者的投資理財需求。因此，有側重地發展REITs類的低風險市場產品，使證券市場的產品結構趨于合理，應是我國證券市場發展的重點之一。

參考文獻：

[1]陳玲.房地產信托投資基金（REITs）應用于我國養老地產的研究[D]. 2020.