房地產企業財務成本管理存在的問題及對策

李燕廣

社會經濟的快速發展和城鎮化的快速推進，促進了房地產行業的繁榮興盛。隨著國家“房住不炒”調控政策的出臺、房子居住屬性的回歸，人們對房屋的投資熱度在下降，整個地產行業也面臨著需求減少、競爭加劇的困境。行業快速發展時期所忽略的財務成本管理問題也暴露出來，直接影響到了企業的健康平穩發展，特別是今年新冠疫情的爆發，對許多地產企業更是雪上加霜，如何解決房地產業財務成本管理中出現的問題，就成為了當下需要重點探究的問題。本文通過對房地產企業財務成本管理中存在的問題進行分析與探究，進而尋找出科學合理的解決策略，以促進房地產企業平穩持續發展。

一、房地產企業成本管理的重要性

1.提高資金利用率，擴大盈利空間。房地產業屬資金密集型行業，從項目規劃、設計，再到施工、銷售都需要大量的資金投入，其中企業的開發成本支出占比約為七成左右，開發成本主要包括土地取得成本、前期工程成本、建安成本、基礎配套成本以及開發管理成本。財務成本管理工作貫穿于整個開發過程，主要目的是在企業成本預算范圍內實施成本管理，保證工程質量的同時，控制成本、節約支出，提高資金利用效率，從而擴大企業的盈利空間。

2.提升房地產企業管理水平，降低財務風險。財務成本管理是房地產企業財務管理的關鍵環節，其管理水平直接影響到企業的整體管理水平以及企業的穩健發展。加強企業開發過程中各個環節的事前、事中、事后成本控制，能夠及時反映出企業的實際成本支出狀況，發現成本支出中存在的問題，使企業能夠及時地對開發預算進行修正，保證企業預算管理的高效性與合理性，提升企業管理水平，降低企業的財務風險。

二、房地產企業成本管理存在的問題

1.成本管理的理念落后，意識薄弱。當前我國房地產行業在“房住不炒”的調控政策下，需求減少、企業間競爭加劇，大部分企業失去了昔日的繁榮與輝煌。在這樣的行業背景下，管理人員在成本管理方面存在著成本管理理念落后、管理意識薄弱等問題，導致企業的成本管理系統無法得到完善、相應的成本管理辦法得不到改進與革新。房地產行業管理人員的成本管理水平無法得到提升，極大地阻礙了房地產企業的健康持續發展。房地產企業的成本支出，包括項目從投資決策、設計、土地取得到項目招投標、施工建設直至交付業主及運營維護等各個環節。為了確保房地產企業能夠獲取最大化的經濟收益，必須要對每一個過程的投資成本進行嚴格管理以及控制，但在實際的項目運營管理過程中，成本的管理科學理念并沒有得到有關工作人員的正視，而是直接將企業成本管理工作當作簡單的企業成本核算工作，最終導致成本管理在企業管理決策中未發揮有效作用。例如，企業設計招標、施發包過程中管理者盲目壓低價格，忽視設計單位的工程設計質量及施工單位的管理能力對企業成本管理地深遠影響。

2.成本管理系統不健全。健全的財務成本管理體系是每個企業都應當具備的，它是企業健康、持續、穩定發展的基石，盡管在社會經濟和行業快速發展的促進下房地產企業的成本管理系統得到了很大的提升，但其提升質量遠不及行業的發展速度。房地產企業財務成本管理體系實際執行過程中往往是片斷化的，項目運營的各環節成本管理是割裂的，并沒形成統一的整體，未能有效統籌營運過程中發現的成本問題，最終的成本管理體系演變成了成本核算。

導致房地產企業成本管理系統無法得到改善的主要因素有以下幾點： 第一，房地產行業的進展速度遠遠高于企業成本管理系統改進的速度，導致企業成本管理一直處在粗放的狀態;第二，盡管有些房地產企業已經在成本管理系統方面得到了改進，但在實際運行方面卻沒有得到貫徹以及落實，導致企業成本管理系統以及相關的管理制度過于形式化，設計、施工、采購、銷售等環節各自為政，不能形成有效的管理團隊;第三，企業成本管理系統中仍舊存在著工作人員分工不精確、崗位設計不合理以及獎罰制度不健全等情況，導致房地產企業工作人員，特別是財務管理工作人員的成本管理積極性無法得到有效的提升。

3.房地產企業成本管理的方法過于單一、老舊。目前，我國房地產行業已經逐步邁向成熟，但是大多數房地產企業在成本管理方面還存在著很多的不足，尤其房地產企業成本管理方法過于單一、老舊，無法順應快速發展、競爭加劇、市場低迷的房地產市場趨勢，也不符合房地產行業未來的發展需求。例如，大部分房地產企業都根據傳統的預結算方法對企業成本進行管理，既沒有根據房地產行業發展的現狀以及趨勢進行改進，也沒有對房地產企業的成本進行統籌化的整體籌算，只是按照傳統的工程預算、會計結算辦法進行房地產企業成本的計算，導致諸多項目成本預算與實際結算不符，以至于房地產企業成本管理效率低下，造成大量的人力及物力資源浪費。

4.缺乏有效的成本管理信息系統。隨著房地產行業的快速發展，許多房地產企業已將多種成本管理信息系統運用到了企業成本管理中，如廣聯達、奔騰預算軟件、用友、金蝶、OA辦公自動化等。這些辦公軟件的運用加強了房地產企業的成本管理水平，進一步提升了企業的成本管理效率。但目前大部分房地產企業開發項目分布廣，可能涉及多個城市，成本管理軟件的局限性逐漸顯露出來，涉及范圍窄、技術水平低、整體缺乏系統性。

三、完善企業成本管理的對策

1.提升管理人員的企業成本管理意識。第一，房地產企業高層管理人員應充分意識到行業所面對的市場競爭正在逐日激烈化，企業需要持續的優化財務成本管理水平來提升企業的競爭力，并將房地產企業財務成本管理作為房地產企業管理的主要內容;第二，企業高層管理人員應以身作則，以實際行動來提高財務成本管理的認識，并鼓勵各部門積極學習先進成本管理知識，充分發揮帶頭作用，以調動全部工作人員活動參與的主動性，從而提高房地產企業全部工作人員的企業成本管理意識;第三，房地產企業成本管理部門應該增強與其他有關部門之間的交流合作，以調動房地產企業有關部門的企業成本管理積極性，增強成本管理意識。

2.完善房地產企業成本管理系統。第一，房地產行業應該堅持“全方面融合”的準則，將成本管理對象、成本管理辦法、成本管理內容，進行全方面的融合，保障房地產企業成本管理的全面性、合理性、系統性;第二，創建專門的企業成本管理機構，明確成本管理機構工作人員的崗位職責，做到權責清晰、明確，從而為房地產企業成本管理措施能夠全方面的實施提供保障;第三，根據房地產企業成本管理的實際需要，創建與其相對應的監管機構，明確相關工作人員職責以此來監督成本管理措施的落實，為房地產企業成本管理措施能夠有效實施提供保障;第四，建立與成本管理相關的績效考核標準，明確獎懲制度并不斷根據企業發展需要對考核標準、獎懲制度進行改進，以調動房地產工作人員的積極性。

3.革新與改進企業成本管理辦法。第一，加強統籌管理，項目開發中各個環節諸如，規劃設計、報批報建、施工建設、開盤銷售等工作彼此之間相互聯系又相互制約，加強重視統籌管理工作，以此來促進各項工作的協調發展，為成本管理工作的有序進行打下良好基礎;第二，實施全面預算管理，以各環節清單報價的形式，管控房地產企業總體成本，同時根據實際開發情況及進行合理調整，以此節約開支，擴大盈利，避免資源浪費;第三，在采用清單報價的執行過程中，引入新的信息技術以及互聯網技術，以此來獲取準確報價信息，使信息技術能夠全方面的融入到企業成本管理的各個運營環節當中，從而降低企業成本管理工作人員的工作量，提升企業成本管理的工作效率;第四，駐足于房地產企業市場競爭環境，通過對競爭對手價值鏈的綜合解析，得到重要的房地產企業成本管理數據，將本企業發展環境與之進行有效結合，制訂科學合理的成本管理方案，從而提升企業競爭力。

4.加強成本管理信息化建設。隨著房地產業“房住不炒”宏觀調控政策逐步深入人心，消費者對待房子的消費心態更加趨于理性，由此導致的市場競爭日益激烈。企業內部加強成本管理信息化建設逐漸成為其增強市場競爭力的優勢條件，面對新形勢下諸多的成本管理問題，企業需要引入最新ERP系統對其成本管理進行優化。第一，運用ERP系統搭建統一業務處理平臺，統一管理架構、管理流程，建立詳細考核指標;第二，在項目開發周期內依據全面預算體系編制目標成本，開發周期內隨時關注，動態管理，收集客觀、準確成本數據，用于成本分析和決策利用;第三，對合同基本信息、工程進度、工程結算、付款審批等數據進行實時監控，構建全面的資金管理體系;第四，針對施工成本依據施工合同實施動態化管理，對發生數據及時歸納和整理，實時跟蹤，實時歸納，對發現的問題及時進行矯正，避免成本擴大及資金收益降低。

綜上所述，我國的房地產行業已經取得了飛速地進展，并在社會經濟中占有非常重要的地位，更是支持我國社會經濟發展的主要力量，房地產行業的生產成本以及運營成本等相關問題非常惹人注目。房地產企業生產成本以及運營成本的高低直接影響著房地產的市場價格，更關系到房地產企業的市場競爭力，因此房地產企業成本管理能力的增強，成為房地產企業高層和管理人員首要關注的問題。雖然在我國社會經濟的促進下房地產企業成本管理體系得到了改進，但在實際進行管理的過程中仍存在著企業成本管理理念較為落后、成本管理系統不夠完善的問題。所以為了有效地推進房地產企業發展，必須持續提升管理人員的成本管理意識、完善企業成本管理系統、改進與完善企業成本管理的形式以及辦法、加強成本管理信息化建設等工作。

（作者單位：廊坊市錦廈房地產開發集團有限公司）