房地產抵押貸款評估中的潛在風險及防范解析

黃秋英

摘 要：所謂房地產抵押貸款，即銀行、相關金融機構在得到借款人房產、地產抵押擔保的基礎上向其借款的一類抵押貸款方式，一般來講，把房地產當作抵押貸款的貸款方式有三類，分別是個人住房貸款、房地產開發貸款、其他貸款。整個房地產抵押貸款模式中，所占比重最高的是房地產項目貸款、個人按揭住房貸款以及流動資金貸款。因為對于房地產抵押貸款來講，最終的貸款額度主要是分析抵押物的評估值。因此，科學合理化的評估抵押房地產價值能夠更好地為銀行信貸資金、房地產抵押貸款提供保障，減少各類不必要風險的出現。以此作為基礎，本文就房地產抵押貸款評估中存在的潛在風險進行研究，并提出相應對策和防范要點。

關鍵詞：房地產抵押貸款;潛在風險;提升途徑

中圖分類號：D9 文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2021.13.068

近年來，房地產交易市場蓬勃發展，我國的房地產金融市場隨著房地產市場發展逐漸活躍與完善，房地產抵押貸款評估業務日益增多。中國房地產業日漸成熟的發展，也推動了房地產中介行業的發展，諸如與房地產密切關聯的抵押貸款咨詢業、評估業當下的整體發展速度即是十分迅猛的。此類中介結構的出現與發展代表中國房地產行業的繁榮，然而因為中國中介機構整體的發展時間偏晚，且無科學化的管理機制，所以在發展中總會出現部分違規操作問題。若房地產抵押價值偏高，即會導致信貸風險爆發，反之則抵押物的擔保價值便無法展現。《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》當中明確談到：商業銀行派發房地產抵押貸款之前，需首先明確出房地產在抵押方面的價值，以此當作核定貸款額度的參考。由此，評估師是否能夠準確、合理的明確出抵押房地產的相應價值，對于后續風險的把控來講十分關鍵。以最大程度上確保房地產抵押貸款評估行業的正常運行，我們需要清楚的知道房地產抵押貸款評估中存在的多個方面潛在風險，同時也需要此基礎上加強完善管理。

1 房地產抵押貸款評估存在的主要風險

1.1 抵押物風險

從抵押物風險方面來看，一般涉及價值下跌、權利瑕疵風險以及處置風險等內容。當下來看，關于抵押物權利瑕疵風險多是下類內容：（1）部分區域內，因為土地管理、房產管理兩個部門間是獨立的狀態，而房地產權利證書則要求包含土地使用證與房屋所有權證，此種狀況下政府部門間無法進行有效協調，也就造成很多的房屋沒有相應的土地使用證。此種狀況下，一些房產管理部門并不會確定土地使用權性質與證件，直接予以抵押登記。因為土地權利方面具有一定的不確定性，所以銀行使用抵押權的時候同樣會有風險存在;（2）針對集體土地設立的房屋抵押權。此種狀況多出現于經濟狀況較佳的鄉鎮、部分區域的自建房貸款。由于國家在集體土地使用權轉讓方面有十分明確的規定，所以銀行處理此類房屋的時候，因為政策方面的限制，也需支付十分高額的成本。

1.2 抵押評估存在風險的房地產類型

1.2.1 變現能力差的房地產

關于房地產抵押估價需首先進行變現能力分析。關于抵押估價，房地產估價師需要針對房子的獨立使用性、通用性以及可分割轉讓性等各項內容展開分析。一般變現能力較差的房地產具有以下特征：（1）通過劃撥模式獲取的土地使用權，因為變更手續繁瑣，因此耗費的變現時間也相應增長;（2）非居住用房，此類房屋在稅收制度有一定的特殊性，因此快速變現價值和抵押價值間的整體差距是較大的;（3）大型商場，此類房屋在獨立使用性以及分割性方面的性能是較差的;（4）非工業園區內的標準廠房，此類廠房因位置等各方面原因，導致對應的配套設施、產業聚集度和道路的通達狀況等均是較差的。針對此類變現能力偏差的抵押房地產，估價師需首先分析其變現能力，之后再確定出對應的抵押價值。

1.2.2 實際用途與證載用途不符的房地產

就實際而言，很多抵押房產在證載用途、實際用途方面的匹配度是很差的，一般是下面四類狀況：（1）證載用途是辦公，但是實際用途則是商業;（2）證載用途是廠房，但是實際用途是商業;（3）證載用途是住宅，但是實際用途是商業;（4）證載用途是廠房，但是實際用途是辦公。出現此類狀況的時候均需要評估人員嚴格把控可能出現的風險。除此之外，還涉及證載用途是公建，但實際用途是商業的情況，比如將居委會辦公樓、居民活動中心變更成商業用房等即是此類狀況。按照國家抵押條款相應內容，公建用房是無法進行抵押貸款的，所以針對此類狀況評估師必須予以重視，盡可能地維護銀行等相關金融機構的利益。

1.2.3 評估工作人員高估的價值

以市場比較法為主的評估體系造成抵押物出現高估風險。

《商業銀行房地產貸款風險管理指引》《房地產抵押估價指導意見》等文件中明確：關于抵押物價值方面的確認，需以房地產在此次交易當中的成交價、評估價為基礎，選取二者間的低者為參考。除此之外，房地產估價師也需最大限度上了解抵押房地產處置時的各類風險影響因素，最大程度上確保估價的穩定性，同時把各類風險標注在估價報告當中。但是就實際來講，針對住宅類房產方面的房地產抵押價值評估，大多使用的是市場比較法，之后依據權重進行確定，針對房地產市場后續可能出現的各類變化并未納入在考慮范圍內。此類評估模式得出的抵押物市場價格越高的時候最后所獲取的貸款額度就會相應的提升，而一旦房地產市場出現大幅度波動時，就會導致最終的風險過大。

1.2.4 內部操作風險

信貸人員自身的風險意識偏低，對房地產抵押貸款可能出現的風險了解度也不高。

（1）無效抵押行為風險。首先，以《擔保法》當中的相應規定來看，諸如學校、醫院等具有公益性的事業單位或社會團體、社會公益設施、醫療衛生設施等（含房地產）不得用作抵押，即便用作抵押性質也屬于無效抵押行為。此種狀況下政府當中部分部門將其看作是可抵押的物品并給出承諾，不過我國是法治國家，所以此類抵押行為是無效的，同樣具有很高的法律風險。其次，關于共有財產抵押方面的風險。按照《擔保法解釋》來看，將共有財產抵押的時候，共有人應全知曉并同意抵押行為，否則抵押無效。

（2）抵押登記不完備風險。首先，銀行方面拖后了抵押手續的辦理時間、相關手續存在問題造成抵押物的懸空、權利無效。此種狀況下，出現貸款損失需要處置抵押品的時候，銀行的權利也受不到法律的保護。其次，金融機構人員沒有參與到抵押信息的登記、查詢過程中，抑或是借款人續貸過程中未直接參與抵押查詢工作，由此導致查詢工作出現問題。

2 房地產抵押貸款評估中風險防范要點

2.1 重視實地調查

發放貸款前，需要針對借款申請人的抵押房地產開展實際調查，針對其市場變現價格也需予以相應的分析與評估，由此保證抵押物的有效性。除此之外，還需研究抵押人房地產處于貸前、貸后的具體租賃狀況，確保協議的有效性、抵押物處置的安全性。

2.2 合理評估房地產的價格

金融機構抵押資產評估中心需加大市場調查分析力度，優化抵押資產價值評估制度，在分析市場規律的基礎上為房地產價格的變動提供參考;區域范圍內的信貸人員也需在固定時間重檢抵押房地產，多方入手評析抵押物的變現能力與價值，確保貸款的主動權，除此之外還需盡可能地減少雇傭與實際差距較大的中介機構得出的資產評估報告，這樣才能夠將估價較高的貸款在合適的機會收回，同時在二次評估后再次發放。

2.3 重視抵押登記手續的合規性

處于發放房地產抵押貸款之前、續貸時期的時候，信貸人員需直接參與到關于抵押登記手續方面的辦理、查詢工作中去，同時保證相關足額保險、續保手續的完整性以及抵押權利的合法性。

2.4 重視信貸業務知識培訓

優化信貸人員的實操水平，更改抵押貸款風險小、無風險的理念，提升其在房地產抵押貸款方面的整體風險意識，由此構建起相對系統化的風險防范意識體系。

2.5 確保抵押合同的有效性

正式簽訂抵押貸款合同之前，信貸人員必須詳細確定關于抵押房地產方面的各項資料內容，尤其需要關注的就是其中是否有潛在財產共有人等，確保不會因為違反法律的各項規定內容而最終造成所簽訂的貸款合同的無效。

2.6 重視借款人第一還款來源

在抵押貸款正式發放之前，一方面需分析借款人的第二還款來源（也就是如何來處置所抵押的房產），除此之外還需關注第一還款來源，也就是關于借款人財務、現金流量等內容，以此最大程度上掌握關于借款人生產經營、資金合理需求等方面的情況，確保能夠嚴格把控各類風險。

3 結語

總之，在中國經濟快速發展的情況下，房地產抵押貸款評估可能會遭遇很多風險，不過此類風險均是可把控的。若想很好地把控此些風險即需要提升專業知識的掌握水平，提升職業道德理念，這樣一來才能夠推動房地產評估行業整體的持續化發展，除此之外，這同時也可以保障我國經濟的平穩運行。

參考文獻

[1] 朱春峰.投資性房地產會計處理問題研究[J].中外企業家，2019：8-9.

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