時(shí)代中國“千億門檻”背后城市更新助力顯著

梓欣

3月24日，時(shí)代中國在線上舉行2020年全年業(yè)績發(fā)布會。數(shù)據(jù)顯示，2020年，時(shí)代中國完成合同銷售額1003.8億元，同比增長28.1%，且首次邁進(jìn)“千億門檻”大關(guān)。

“千億門檻”之后，時(shí)代中國立下了1100億元的年度目標(biāo)。業(yè)績發(fā)布會上，時(shí)代中國董事會主席、執(zhí)行總裁兼執(zhí)行董事岑釗雄強(qiáng)調(diào)，2021年不僅要滿足1100億元的銷售規(guī)模，而且要在利潤、債務(wù)、股東回報(bào)以及深度參與城市建設(shè)方面都取得更多高質(zhì)量的提升。

重倉大灣區(qū)提速銷售

2020年，時(shí)代中國完成合同銷售額1003.8億元，同比增長28.1%。這一增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年，TOP100房企累計(jì)全口徑銷售額同比增長12.4%。

2020年，房地產(chǎn)行業(yè)受到疫情沖擊。克而瑞報(bào)告指出，2020年房企整體的業(yè)績完成情況不十分理想，目標(biāo)完成率超110%的房企數(shù)量不及2019年。而時(shí)代中國不僅超額完成了其在2020年初立下的823億元年度銷售目標(biāo)，完成率還高達(dá)122%。

在時(shí)代中國看來，公司122%的高完成率和其在大灣區(qū)的戰(zhàn)略布局關(guān)系密切。近年來，時(shí)代中國持續(xù)深耕粵港澳大灣區(qū)，大力提升所在區(qū)域的市場份額。大灣區(qū)也由此成為時(shí)代中國業(yè)績銷售的“主力軍”。其中，廣州區(qū)域?qū)崿F(xiàn)合同銷售額300億元，占比29.9%;佛山區(qū)域貢獻(xiàn)合同銷售額223億元，占比22.2%。另外，東莞、清遠(yuǎn)、珠海、惠州等城市分別貢獻(xiàn)銷售額的8.9%、5.8%、4.4%、3.9%。

土地儲備方面，截至2020年12月31日，公司總土地儲備約為2159萬平方米，主要分布在國內(nèi)一、二線城市，尤其在粵港澳大灣區(qū)連同清遠(yuǎn)市在內(nèi)占比接近90%。

岑釗雄表示，公司在售項(xiàng)目、土地儲備主要還是在大灣區(qū)，占比90%。整個(gè)投資布局、貨值的布局，在過去的一年得到了慢慢的改善。未來會持續(xù)對大灣區(qū)投入，在大灣區(qū)投資不少于70%-80%的比例。

城市更新助力土儲、收入發(fā)展

不光重倉大灣區(qū)的戰(zhàn)略布局在業(yè)績上有所體現(xiàn)，時(shí)代中國的城市更新業(yè)務(wù)也在持續(xù)發(fā)力。

時(shí)代中國入局城市更新業(yè)務(wù)較早，自2010年開始，已超過10年。岑釗雄介紹，由于投入早，很多項(xiàng)目已陸續(xù)轉(zhuǎn)換，這不光對公司的新增土地儲備帶來助力，還對利潤構(gòu)成重要幫助。

2020年，時(shí)代中國成功轉(zhuǎn)化8個(gè)城市更新項(xiàng)目，總建筑面積約262萬平方米;其中5個(gè)轉(zhuǎn)為土儲，總建筑面積約220萬平方米，在2020年的新增土儲中貢獻(xiàn)超過6成。

此外，截至2020年12月31日，時(shí)代中國擁有城市更新項(xiàng)目超160個(gè)，潛在總建筑面積約5337萬平方米。這一潛在土儲是時(shí)代中國當(dāng)前總土儲的2.47倍。

而營業(yè)收入方面，時(shí)代中國的城市更新業(yè)務(wù)同樣發(fā)揮著重要作用。年報(bào)顯示，2020年時(shí)代中國城市更新業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)收入54.54億元，在總收入中占比14%，是公司僅次于物業(yè)開發(fā)的第二大業(yè)務(wù)板塊。而更加值得一提的是，和2019年公司城市更新收入21.68億元相比，2020年同比增長151.6%。

城市更新一、二級聯(lián)動地價(jià)更低，產(chǎn)生的效益優(yōu)于招拍掛項(xiàng)目，且在未來均有穩(wěn)定的轉(zhuǎn)化，基本實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定供貨。2021年，時(shí)代中國的城市更新業(yè)務(wù)還將繼續(xù)發(fā)力。岑釗雄表示，預(yù)計(jì)在新的年度里城市更新轉(zhuǎn)化的項(xiàng)目不會少于去年。無論是個(gè)數(shù)還是增幅都會有不少增長。

債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化 融資成本下降

2020年8月20日，房企融資新規(guī)由此進(jìn)入公眾視野。隨后，降負(fù)債成為房地產(chǎn)行業(yè)“主旋律”。而在2020年，時(shí)代中國的債務(wù)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。數(shù)據(jù)顯示，2020年時(shí)代中國凈負(fù)債比率為65.6%，較2019年下降1.6%;現(xiàn)金短債比也健康達(dá)標(biāo)。僅有1條紅線，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率略高于紅線標(biāo)準(zhǔn)，但岑釗雄很有信心地表示，“預(yù)計(jì)在未來1-2年的時(shí)間里，可以把剩下超了一點(diǎn)點(diǎn)的線完全解決掉”。

時(shí)代中國還抓住融資窗口期，2020年通過債務(wù)置換降低融資成本。2020年，時(shí)代中國發(fā)行境內(nèi)公司債約95億元，平均成本5.6%，相較原成本的7.9%降低2.3%;發(fā)行美元債9億美元，平均成本6.3%，相較原成本8%降低1.7%。

此外，時(shí)代中國短期償債壓力較小。截至2020年12月31日，時(shí)代中國現(xiàn)金及銀行結(jié)存賬面結(jié)余約為379.6億元，較2019年的292.79億元增加29.6%;計(jì)息銀行貸款及其他借款615.1億元，其中一年內(nèi)到期借款為180.7億元，較2019年的186億元小幅下降。