資本結構大幅優化“地產+”助力融創多元高質量增長

寧蒲

3月12日，融創中國（01918.HK）披露2020年業績報告，作為率先披露年報的頭部房企，融創在疫情之年仍顯出不凡的韌性和信心。除營收凈利以同比超36%的增速再創新高之外，這份年報更令人矚目的是債務結構的超預期優化：2020年底，融創凈負債率大幅降至96%，非受限制現金短債比提升至1.08，剔除預收款項后的資產負債率降至78%，在一年之內實現“三道紅線”降至黃檔。

不僅如此，融創的非地產業務也交上了“驚喜”答卷：融創文旅管理利潤同比大幅增長311%，更有融創服務（01516.HK）于11月正式登陸港交所，至今市值漲幅近一倍。“地產+”產業能力不斷強化之下，融創的多元化高質量增長正邁向新階段。

年報公布后的三個交易日內，融創中國漲幅約13%。今年以來，已有多家券商給予其“買入”“增持”評級，其中摩根大通、申萬宏源均上調了融創目標價。

營收凈利大幅增長資本結構超預期優化

2020年，新冠疫情、“三條紅線”政策等利空因素疊加，使得地產估值處于歷史低位，不過優質房企紛紛降杠桿、降融資成本、穩周轉、增利潤，市場加速分化。

年報顯示，融創2020年全年營業收入人民幣2305.9億元，同比增長36.2%;歸母凈利潤356.4億元，同比增長36.9%，續創歷史新高。憑借深耕核心城市的優勢，融創在55個城市銷售排名進入前十，其中12個城市銷售金額排名第一，頭部優勢進一步凸顯。

在多家房企減緩拿地之時，融創的高質量土儲優勢盡顯。截至去年底，土地儲備約78%，土儲位于一二線城市，平均土地成本僅約4270元/平方米，這意味著融創在未來繼續降杠桿之時，面臨更小拿地支出壓力、擁有更大業績增長潛力。

與此同時，截至2020年底，融創在手現金1326億元，非受限制現金超額覆蓋短期債務，流動性充裕，而同時，有息負債同比下降6%。

手里錢多了、債少了，融創自2019年就開始的降杠桿也取得了顯著成效。截至2020年底，融創的凈負債率同比下降76.3個百分點至96%，非受限現金短債比提升至1.08，剔除預收款項后的資產負債率降至78%。在業績會上，融創中國行政總裁汪孟德表示，2020年三個指標有大幅度提升，其中兩個已經達標，最后一個指標會在2022年提前完成。

物業、文旅領跑“地產+”多元布局打開增長空間

近年來，融創持續在深耕城市布局文旅、文化、會議會展、醫療康養等產業賽道，“地產+”已逐漸呈現出強大競爭力，投資者從此次年報也得窺其成果。

2020年11月融創服務登陸港交所，成為港服規模前十的內地物業公司，頭部優勢加速建立。根據年報，融創服務2020年收入46.23億元，歸母凈利潤6.20億元，營收凈利三年復合增長率分別高達58%、152%。截至2020年底，融創服務在管建筑面積約1.35億平方米，同比增長155.1%。

物業服務正成為國家擴內需、促消費的重要抓手，在新近公布的十四五規劃中，物業行業也首次被提及，這將為融創服務帶來確定性增長。海通證券房地產分析師涂力磊認為，未來幾年物業銷售仍將是融創收入的主要來源，一方面物業從銷售到結轉的周期在2年左右，另一方面融創2020年賬面合同負債2700多億元，由此推算公司未來兩年可結轉貨值較充裕，能實現穩增長。

除此之外，2020年，融創文旅也通過頻頻創新從而快速恢復。據了解，2020年下半年，其客流量同比提升33%，全年總客流超1億人次;2020年收入約38.8億元，同比增長36%，管理利潤達約6.27億元，同比大幅增長311%。

這其中，在即將到來的北京冬奧會之際，融創冰雪已布局全國18個城市，規劃18個滑雪場，其中7個滑雪場已開業，總接待333萬人次。通過整合超級冰雪IP——哈爾濱冰雪大世界，融創已成為國內最大的室內冰雪運營商，有望成為“冰雪經濟”的領頭羊。據海通證券房地產分析師涂力磊等預計，融創文旅在未來三年或可保持30%以上年均增長率。

此外，融創文化也在2020年取得長足發展，完成了七大動畫工作室布局，旗下Base首部原創動畫電影《許愿神龍》收獲超1.6億票房;其參投的影片《刺殺小說家》和《熊出沒·狂野大陸》在國產影視中口碑、票房不俗。未來，融創文化憑借全產業鏈布局有望發揮更大優勢。

2020是考驗之年，其間融創不僅繼續強化頭部優勢，通過經營調整實現了資本機構大幅優化，更通過“地產+”業務打開了新的增長空間。