世聯行靠股權變現增厚業績旗下私募多只基金退出面臨困難

惠凱

世聯行是首家在A股上市的地產銷售、顧問行業公司，2012年至2017年間，營收和凈利潤均保持了持續快速增長，但受地產調控政策的影響，自2018年開始出現持續負增長情況，特別是2020年三季度末，業績還出現了虧損。不得已，公司選擇處置部分股權投資以改善全年業績。

世聯行還投資了不少一線城市的寫字樓等物業資產，并通過子公司世聯行股權投資公司募集了不少資金。《紅周刊》記者獲悉，由于疫情沖擊等原因，所投資的基金面臨退出困難。此外，曾被世聯行一直看好的長租公寓業務，目前也已經轉手。

股權轉讓紓困資金鏈

世聯行是國內首家登陸A股的房地產綜合服務提供商，上市后營收和業績也維持過多年增長，但在房地產市場持續調控下，營收和業績自2018年以來持續下滑，實控人也有了退出之意。

2020年8月，世聯行的控股股東世聯地產顧問（中國）有限公司向珠海大橫琴集團有限公司轉讓了2.01億股世聯行股份，占世聯行總股本9.9%。對于此次股權轉讓，世聯行方面表示，引入投資者旨在響應粵港澳大灣區發展規劃，助力公司輕資產模式轉型，優化公司融資渠道和完善股東結構。天眼查APP顯示，大橫琴集團是珠海國資企業。股權轉讓后，上市公司實控人從陳勁松變更為珠海市橫琴新區國資委。對于此次股權轉讓，輿論多解讀為緩解資金鏈緊張的紓困之舉。

世聯行與58也有過戰略合作，上海更贏就是其與58開展合作的重要紐帶。2019年，58同城、世聯行宣布，雙方在新房及二手房分銷渠道服務上達成合作。彼時的58同城總裁姚勁波坦言，成立新房多方銷售服務平臺（PMLS）的目的就是打通新房交易各個環節，構建全新新房交易生態體系。然而實際運行結果不太樂觀。數據顯示，2020年1～3季度，上海更贏營收雖達13億元，但凈利潤卻虧損1.7億元。

2020年12月，世聯行公告稱，作價2.55億元向天津瑞庭房地產經紀有限公司轉讓其持有的上海更贏股權。天津瑞庭的實控人為ANJUKE HONGKONG LIMITED，而安居客又是58重點打造的房產業務品牌。轉讓后，58持有了上海更贏的全部股權。

工商信息顯示，世聯行在入股上海更贏時的認繳出資2.04億元，此次股權轉讓后，公司獲得收益5100萬元。

旗下物業運營不如預期

世聯行還曾通過旗下的上海世聯行股權投資管理有限公司，投資了多個一線城市的商業地產項目。譬如2017年，世聯行成功拿下甲級寫字樓東賢大廈。東賢大廈位于上海市大寧CBD的核心地區，臨近中環高架以及南北高架，與上海知名豪宅金茂府為鄰。

據《紅周刊》記者了解，此地也是不少地產項目的試水之地。在東賢大廈附近，是另一棟甲級寫字樓中融信托大廈，其最初的開發商為百強地產商協信地產，2014年被中融長河資本收購，大廈的運營由中融信托執行總裁王宇濤主抓，也是中融的首單主動管理型物業項目，其成敗對中融信托的轉型有重要意義。但到如今，除中融外，世聯行和協信地產的日子都不好過，如協信地產在今年3月就爆發了債券兌付危機。

在2020年新冠疫情突發的沖擊下，商業地產普遍運營不佳，東賢大廈2020年上半年的空置率達45%。不過，據《紅周刊》記者獲得的東賢大廈項目信披材料，截至2020年3季度末，該項目的平均租金為4.08元/平米/天，出租率提升至66%，預計到年底有望提升至7成。

世聯行投資還并購了位于浦東新區的金領之都，其規模為2萬平方米，運營情況要好于東賢大廈。記者獲得的金領之都2020年3季報顯示，金領之都的租金為3.27元/平米/天，出租率達95%。但有消息稱，有部分客戶“受疫情影響，經營困難”，出現違約退租現象。

世聯行的另一個得意之作是武漢IDC數據中心項目。2018年初，吉林省巨盛網絡科技公司宣布投資130億元在武漢臨空港經開區興建IDC數據中心，建

成后將是華中地區規模最大的國際5A級數據中心。項目客戶有愛奇藝、騰訊、百度等互聯網巨頭。世聯行投資作為巨盛網絡的合作方，還發行了“世聯行投資數據中心二號”等多只私募基金來募資。

但在武漢爆發疫情后，武漢IDC數據中心機柜的通電和上架受到顯著影響。《紅周刊》記者獲得的2020年3季報顯示，“數據中心的整體通電上架率僅有64%，上架進度有所放緩，預期到年底、通電上架率有望提高到70%”。

旗下私募多只基金退出有壓力

正是上述不少項目的運營情況遜于預期，導致世聯行投資旗下的多只私募基金退出面臨困難。基金業協會官網顯示，世聯行投資及關聯機構上海亞格投資管理有限公司共有24只基金尚在運作中。譬如世聯行投資2016年底發行的“啟航四號私募股權投資基金”，投向東賢大廈。《紅周刊》記者獲悉，世聯行投資曾允諾2020年底前退出，但未能落實。

再比如，上海亞格投資2017年成立的“啟航五號”基金，投向了浦匯大廈（現為“華設大廈”），浦匯大廈的原持有機構為基匯資本，世聯行在2017年收購浦匯大廈。基匯資本是國內知名地產私募基金，此前接盤了不少李嘉誠旗下資產，譬如廣州的西城都薈、北京的盈科中心。據世聯行官網介紹，華設大廈的建筑面積超5萬平米、資產規模接近28億元。

華設大廈地理位置優越——位于黃浦區核心位置，人民廣場-南京東路CBD附近，與陸家嘴隔江相望。記者從投資人處獲得的文件顯示，在疫情爆發后，世聯行與境外潛在買家的交易談判擱置，基金也可能延期。

“啟航六號私募股權投資基金”投向金領之都，至今尚在運作中。啟航六號何時提出、以什么價格退出？這一疑問自去年以來一直受到投資人高度關注。近期隨著大宗物業市場回暖，管理人方面向客戶透露：目前潛在買家正在盡調，快的話有望上半年就能清算。

整體來看，世聯行投資發給客戶的3季報顯示，2020年前三季度、上海大宗土地交易市場累計成交441億元、較2019年同期下滑36%。且投資風格明顯切換：除自用型購置外，部分成交屬于風險偏低的核心增值型投資，凸顯當前投資者對于現金流的重視。賣家如希望盡快成交，則必須調低對成交價格的期待。

那么，上述基金是否可能打折兌付？《紅周刊》記者從投資人處獲悉，上述物業多為上海等一線/新一線城市核心區域的資產，受疫情影響，大宗物業市場流動性本身又比較差，確實有些基金延期，但大概率能兌付本金。

記者也以投資人身份撥打了世聯行管理人的電話。一位女士回復，啟航六號的潛在交易對手還沒確定，“不過也快了，但出于保密考慮，不方便告知。除非已經簽署合同后，才會做出披露。”她亦解釋稱，世聯行方面肯定也希望盡快清算，因為拖的時間越長、也會產生相應的融資成本，但疫情前后的物業投資邏輯發生了明顯變化，潛在買家的報價低于預期。

試水長租公寓折戟

此外，世聯行還曾在2017年試水長租公寓業務，推出了長租品牌“世聯紅璞公寓”。但在2020年，以蛋殼、青客為代表的一度風風火火的長租公寓行業全面爆雷，這讓世聯行的長租公寓業務也未能堅持下去。

2020年12月底，世聯行公告稱，將向寧波江北華燕智輝實業投資合伙企業（有限合伙）、轉讓子公司世聯集房100%股權及對應權益，轉讓價5.3億元。世聯集房是世聯紅璞公寓的運營主體。此次交易的對手為華燕智輝（有限合伙），其投資了珠海橫琴華琴實業投資合伙企業（有限合伙），而華琴實業（有限合伙）的另一個出資方為南京魔方佳弘公寓管理有限公司（其推出了長租公寓品牌“魔方公寓”）。至此，紅璞公寓并入了魔方公寓。

世聯行旗下還有繁雜的金融業務，包括小貸、財富管理、保理、融資租賃等，而深圳市世聯小額貸款有限公司是重要的金融業務平臺。但2019年以來，世聯小貸多次向外轉讓信貸資產，最近一次是今年2月底，世聯小貸向云南信托設立的“云聯18號”信托計劃轉讓貸款債權資產、初始轉讓信貸資產1億元，旨在降低融資成本。

此外，世聯行的金融業務的業績也在下滑中。據2020年3季報，去年前三季度，金融服務收入同比下降55%。

整體來看，世聯行的營收與地產調控政策的波動相關。財報顯示，公司在2017年實現了82億元的破紀錄營收、歸母凈利潤也超過10億元，而當年恰是2015年啟動的地產牛市巔峰。其后地產調控逐步升級，世聯行的營收規模也開始下滑，特別是2020年突發的疫情影響，使得公司2020年1～3季度的總營收僅有44.8億元，業績虧損6300多萬元。

有意思的是，2020年業績預報顯示，去年全年歸屬于上市公司股東的凈利潤有望超過億元。在公寓業務經營不達預期、包租業務虧損，金融業務收入下降的情況下，特別是前三季度業績還大幅虧損下，公司為何在年度時能實現凈利潤有較大增幅？從公司解釋來看，出售股權投資等非經常性損益為世聯行的業績貢獻了9630萬元，若考慮其扣非后的凈利潤表現，則僅有202萬～2661萬元，同期下降了28.88%～94.58%。